DTI 계산

총부채상환비율

설명

주의사항

규제현황

DTI란? 연간소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 및 기타 부채의 연간 이자 상환액이 차지하는 비율을 DTI(총부채상환비율)라고 합니다. DTI는 차주의 소득으로 부채 상환능력을 평가하는 지표로 DTI가 낮을수록 부채 상환능력이 높다고 인정됩니다. DTI 계산기에서는 대출희망금액에 따른 DTI를 편리하게 계산해 볼 수 있으며 DTI 구간별 대출가능금액도 확인하실 수 있습니다.

연간소득 산정

연간소득은 원칙적으로 증빙소득을 기준으로 산정합니다. 증빙소득 산정이 어려운 경우에는 최대 5천만원 이내에서 인정소득 추정액의 95% 또는 신고소득 추정액의 90%을 연간소득으로 산정할 수 있습니다.

1) 증빙소득 : 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서, 급여입금통장 등 공공성이 강한 기관에서 발급하는 증빙자료를 통해 확인 가능한 소득을 증빙소득이라고 합니다. 일반적으로 차주의 최근 1개년 증빙소득을 기준으로 연간소득을 산정하지만 최근 2개년 증빙소득의 차이가 20%를 초과하면 2개년 증빙소득의 평균을, 그리고 차주에게 1년 미만의 증빙소득만이 있는 경우에는 이를 1년 기준으로 환산한 환산소득의 90%를 연간소득으로 산정합니다.

2) 인정소득 : 국민연금공단 또는 국민건강보험공단에서 발급하는 확인자료를 바탕으로 추정한 소득을 인정소득이라고 합니다. 인정소득은 아래의 산식과 같이 최근 3개월 평균납부보험료를 기준으로 추정합니다. 이때 국민연금으로 연간소득을 추정하는 경우에는 「국민연금법」에서 정하는 지역가입자 보험료율을 적용하며, 건강보험료로 연간소득을 추정하는 경우에는 「국민건강보험법 시행령」에서 정하는 직장가입자 보혐료율의 50%를 적용합니다.

연간소득 = 최근 3개월 평균납부보험료 / 보험료율 X 12월 X 95%

3) 신고소득 : 증빙소득 또는 인정소득에 해당하지 않는 임대소득, 금융소득, 신용카드 사용액 등 차주가 제출하는 자료를 근거로 추정한 소득을 신고소득이라고 합니다. 국세청에서 발급하는 연말정산용 확인서의 신용카드 및 체크카드 사용액으로 연간소득을 추정하는 방법이 가장 많이 사용됩니다.

연간소득 = 최근 1년간 개인신용(체크)카드 소득공제금액 / 신용(체크)카드 사용률 X 90%

DTI 계산

은행업감독업무시행세칙에서는 신규 주택담보대출뿐만 아니라 기존 주택담보대출까지 포함하여 산정한 연간 원리금 상환액으로 DTI를 산출하도록 정하고 있습니다. 또한 은행 등 대출기관이 내부지침으로 마련한 장래소득의 인정기준을 활용하여 차주의 연간소득을 장래소득 증가비율을 반영하여 자율적으로 조정할 수 있도록 정하고 있습니다. 은행 등 대출기관별로 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 산정방식이나 장래소득의 인정기준에 차이가 있으므로 DTI 및 대출한도 또한 은행 등 대출기관마다 차이가 있을 수 있습니다.

배우자의 소득합산

연간소득은 원칙적으로 차주 본인을 기준으로 산정합니다. 다만 차주의 연간소득을 증빙소득 또는 신고소득으로 산정하는 경우에는 주택담보대출이 없는 배우자의 증빙소득 또는 신고소득을 합산하여 연간소득을 산정할 수 있습니다. 위와 같이 배우자의 소득을 합산하는 경우에는 기타부채의 연간 이자 상환액 산정에 배우자의 기타부채 또한 합산하니 유의하시기 바랍니다.

중도금·이주비·추가분담금대출

기존에 사용 중인 주택담보대출이 중도금대출, 이주비대출 또는 추가분담금대출인 경우에는 실제 대출약정에 따른 만기와 상환방법 대신 은행업감독업무시행세칙에 따라 대출총액을 25개년에 걸쳐 원금균등방식으로 분할상환한다고 가정하여 연간 원리금 상환액을 산정합니다. 기존 주택담보대출이 중도금대출, 이주비대출 또는 추가분담금대출이라면 DTI 계산 시 추가사항의 중도금·이주비·추가분담금대출에 체크하고 계산하시기 바랍니다.

기타부채

주택담보대출 이외의 기타부채는 평균대출금리를 적용하여 연간 이자 상환액을 산정합니다. 기타부채에는 신규 주택담보대출에 의해 상환 예정인 대환대상 대출과 예·적금 담보 대출은 포함하지 않습니다. 반면 무이자 대출은 실제 이자 상환액이 없어도 기타부채에 포함하여 연간 이자 상환액을 산정하니 유의하시기 바랍니다.

주택담보대출에 따른 DTI를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 DTI와 은행 등 대출기관에서 제시하는 대출한도와 차이가 있을 수 있습니다.

DTI는 LTV와 함께 가계 부채의 건전성을 관리하고 부동산시장의 경기를 조절하기 위한 정책수단으로 널리 활용되고 있습니다. 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에 따른 DTI에 관한 내용을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

규제지역 DTI 및 현황

투기지역 및 투기과열지구 : DTI 40%

조정대상지역 : DTI 50%

규제지역을 제외한 수도권 : DTI 60%

투기과열지구 현황 - 국토교통부공고 제2020-1649호

조정대상지역 현황 - 국토교통부공고 제2020-1650호

서민·실수요자 DTI 우대요건 및 우대혜택

무주택 세대주이면서 소득요건을 만족하는 서민·실수요자가 가격요건을 만족하는 주택을 구입하며 주택담보대출을 받을 때에는 DTI 우대혜택을 받을 수 있습니다.

1) 서민·실수요자 요건

소득요건 : 부부합산 연소득 8천만원(생애최초구입자는 9천만원) 이하

주택가격 : 투기지역 및 투기과열지구 6억원(조정대상지역은 5억원) 이하

2) DTI 우대 : 10%P 가산 적용

투기지역 및 투기과열지구 : 50%

조정대상지역 : 60%

2021년 5월 31일 금융위원회와 금융감독원이 발표한 내집마련 및 전월세 주거부담 완화를 위한 금융지원 강화방안에 따라 2021년 7월 1일부터는 아래와 같이 서민·실수요자의 우대요건이 완화되고 우대혜택이 확대됩니다.

1) 서민·실수요자 요건

소득요건 : 부부합산 연소득 9천만원(생애최초구입자는 1억원) 이하

주택가격 : 투기지역 및 투기과열지구 9억원(조정대상지역은 8억원) 이하

2) DTI 우대 : 규제지역에 따라 10%P 또는 20%P 가산 적용

투기지역 및 투기과열지구 : 60%

조정대상지역 : 60%

대출최대한도 : 규제지역에 관계없이 4억원 이내 및 차주단위 DSR 한도 이내

DTI 적용 배제

「은행업 감독규정」에서 정하고 있는 아래의 주택담보대출 등을 실행하는 경우에는 DTI의 적용을 배제할 수 있습니다.

전 금융기관을 합산하여 1억원 이내의 소액 주택담보대출

상속 및 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 인수하는 대출채무

분양주택에 대한 중도금대출

재건축·재개발 주택에 대한 이주비대출

추가분담금에 대한 중도금대출

규제지역 내 주택담보대출 제한 및 개인·법인사업자의 주택담보대출 제한에 대한 자세한 내용은 LTV 계산기의 '규제현황'에서 확인해주시기 바랍니다.

계산대상
기존대출
기존대출 선택
기존에 사용 중인 대출 종류를 모두 선택 후 금액과 금리 등을 입력하세요.
주택담보대출은 건별로 상환방법, 금액과 금리 등을 입력하세요.
신규 대출에 의해 상환 예정인 대출과 예·적금담보대출은 DTI 산정에서 제외됩니다.
주택담보대출을 제외한 다른 대출은 잔액을 모두 합산하여 기타부채로 입력하시기 바랍니다.
연간소득
신규 주택담보대출
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