LTV, 대출한도 계산

설명

주의사항

규제현황

LTV란? 주택가격(담보가치)에 대하여 취급 가능한 주택담보대출금액의 비율을 LTV(주택담보대출비율 또는 담보인정비율)라고 합니다. LTV 계산기는 대출희망금액에 따른 LTV 계산을 편리하게 도와주는 계산기로, 투기과열지구나 조정대상지역 등 부동산 규제지역의 LTV에 따른 주택담보대출 한도와 LTV 구간별 대출가능금액도 확인할 수 있습니다.

계산기 사용방법

1) 대출금액을 기준으로 LTV 확인 : 계산대상에서 LTV를 선택하고, 주택지역과 주택가격 등 필요정보 입력

2) 주택가격을 기준으로 대출가능금액 확인 : 계산기준에서 대출가능금액을 선택하고, 주택가격과 규제지역 등 필요정보 입력

주택가격(담보가치) 산정

은행 등 대출기관은 주택가격(담보가치)의 산정을 위해 아래 4가지 방법 중 하나를 선택하여 적용할 수 있습니다. 일반적으로 국세청의 기준시가 또는 국민은행에서 제공하는 KB 부동산 시세가 많이 사용됩니다.

1) 국세청의 기준시가

단독주택 : 개별단독주택공시가격 열람

공동주택(아파트 등) : 공동주택공시가격 열람

2) KB 부동산 시세

3) 한국감정원 시세

4) 감정평가업자의 감정평가액

선순위채권

선순위채권은 담보물건에 대하여 다른 채권보다 우선하여 회수할 수 있는 권리를 가진 채권입니다. 주택담보대출에서 대표적인 선순위채권은 기존담보대출, 즉 해당 주택을 담보로 이미 받은 대출입니다. 새롭게 주택담보대출을 실시하는 은행 등 대출기관은 선순위채권 상당액만큼을 회수가 어려운 것으로 보아 대출한도에서 차감하게 됩니다.

방공제

은행 등 대출기관이 임대되지 않은 방에 대한 소액임차보증금을 대출한도에서 차감하는 것을 방공제라고 합니다. 주택임대차보호법에서는 소액임차인의 보호를 위해 일정한 기준에 따라 정한 최우선변제 소액임차보증금을 등기설정된 저당권보다 앞서 경매 배당받을 수 있도록 정하고 있습니다. 은행 등 대출기관은 최우선변제 소액임차보증금으로 인한 손실을 미연에 방지하기 위해 방공제를 활용하고 있습니다.

LTV 계산

은행업감독업무시행세칙은 LTV 계산에 주택담보대출과 모든 선순위채권, 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금을 동등하게 취급하도록 정하고 있습니다. 따라서 선순위채권, 임대보증금과 최우선변제 소액임차보증금은 주택담보대출과 합산되어 LTV를 증가시키고, 결과적으로 대출한도를 감소시킵니다. 선순위채권의 산정방식과 방공제 적용방식은 은행 등 대출기관별로 차이가 있으며, 이로 인하여 계산된 대출한도와 실제 대출한도에도 차이가 있을 수 있습니다.

임대보증금 재산출

대항요건을 갖춘 임대차계약의 임대보증금은 LTV 계산에서 선순위채권 등과 동일하게 취급되어 대출한도를 감소시킵니다. 이때 임대보증금이 주택임대차보호법에 따른 최우선변제 소액임차보증금보다 작은 경우에는 최우선변제 소액임차보증금에 해당하는 금액만큼을 재산출된 임대보증금으로 보아 LTV 계산에 적용합니다.

MCI·MCG 활용

MCI(모기지신용보험)와 MCG(모기지신용보증)는 은행 등 대출기관에서 방공제를 통해 차감하는 최우선변제 소액임차보증금을 보증하는 SGI서울보증과 한국주택금융공사의 보증상품입니다. 규제범위 내에서 최대한 대출을 받고 싶은 분들께서는 MCI와 MCG 상품을 활용하여 차감된 방공제액만큼을 다시 대출한도에 포함할 수 있습니다.

MCI와 MCG는 은행 등 대출기관의 사정이나 정부의 정책 등으로 인해 가입이 제한될 수도 있습니다. 또한 상품에 따라 보증대상이나 보증한도 등에 차이가 있으니 은행 등 대출기관과의 상담을 통해 활용 여부를 결정하시기 바랍니다

오피스텔의 LTV 규제

오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 주택법의 적용을 받는 주택에는 포함되지 않아 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에 따른 주택담보대출 LTV 규제의 영향을 받지 않습니다. 따라서 오피스텔은 규제지역 여부와 관계없이 일반적으로 LTV 70% ~ 80% 수준의 담보대출을 받을 수 있습니다.

주택담보대출에 따른 LTV를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 LTV와 은행 등 대출기관에서 제시하는 대출한도와 차이가 있을 수 있습니다.

LTV는 본래 금융기관의 대출건전성을 감독하기 위한 수단이나 현재는 부동산시장의 경기를 조절하기 위한 정책수단으로 널리 활용되고 있습니다. 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에 따른 LTV와 주택담보대출 제한에 관한 내용을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

규제지역 LTV 및 현황

1) 투기지역 및 투기과열지구

시가 9억 이하 : LTV 40%

시가 9억 초과 ~ 15억 이하 : 9억원 이하 LTV 40% + 9억원 초과 LTV 20%

시가 15억 초과 : LTV 0% → 대출불가

투기과열지구 현황 - 국토교통부공고(2020.6.19. 제2020-827호)

2) 조정대상지역

시가 9억 이하 : LTV 50%

시가 9억 초과 : 9억원 이하 LTV 50% + 9억원 초과 LTV 30%

조정대상지역 현황 - 국토교통부공고(2020.6.19. 제2020-828호)

3) 비규제지역

시가 구분 없이 LTV 70%

서민·실수요자 LTV 10%P 우대

아래의 요건을 만족하는 무주택 세대주인 서민·실수요자가 주택을 구입하며 주택담보대출을 받는 경우에는 LTV 10%P를 우대받을 수 있습니다.

소득요건 : 부부합산 연소득 8천만원(생애최초구입자는 9천만원) 이하

주택가격 : 투기지역 및 투기과열지구 6억원(조정대상지역은 5억원) 이하

규제지역(투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역) 내 주택담보대출 제한

1) 2주택 이상을 보유한 세대의 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 전면 금지

2) 1주택을 보유한 세대의 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원척적 금지

기존주택의 6개월 내 처분 및 전입을 조건으로 하는 경우 예외

무주택 자녀의 분가, 부모의 별거봉양 등의 사유로 주택담보대출을 받는 경우 예외

3) 고가주택(시가 9억원 초과) 구입을 위한 주택담보대출은 실거주목적으로 제한

무주택 세대가 구입 후 6개월 내 전입하는 경우 예외

1주택 세대가 기존주택의 6개월 내 처분 및 전입을 조건으로 하는 경우 예외

개인·법인사업자의 주택담보대출 제한

1) 주택매매업·임대업 이외 업종을 영위하는 개인·법인사업자의 규제지역 내 주택 구입을 위한 주택담보 기업자금대출 금지

2) 개인 주택매매·임대사업자의 투기과열지구 내 고가주택(시가 9억원 초과) 구입을 위한 주택담보대출 금지

계산대상
주택유형
주택지역
추가사항
대출금액
주택가격
주택정보
추가사항
총방수