LTV, 대출한도 계산

담보인정비율

설명

주의사항

규제현황

LTV란? 주택가격(담보가치)에 대하여 취급할 수 있는 주택담보대출금액의 비율을 LTV(주택담보대출비율 또는 담보인정비율)라고 합니다. LTV 계산기에서는 대출희망금액에 따른 LTV를 편리하게 계산해 볼 수 있으며, 투기과열지구나 조정대상지역 등 부동산 규제지역의 LTV에 따른 주택담보대출 한도와 LTV 구간별 대출가능금액도 확인할 수 있습니다.

계산기 사용방법

1) 대출금액을 기준으로 LTV 확인 : 계산대상에서 LTV를 선택하고, 주택지역과 주택가격 등 필요정보 입력

2) 주택가격을 기준으로 대출가능금액 확인 : 계산대상에서 대출가능금액을 선택하고, 주택가격과 규제지역 등 필요정보 입력

주택가격(담보가치) 산정

은행 등 대출기관은 주택가격(담보가치)의 산정을 위해 아래 4가지 방법 중 하나를 선택하여 적용할 수 있습니다. 일반적으로 국세청의 기준시가 또는 국민은행에서 제공하는 KB 부동산 시세가 많이 사용됩니다.

1) 국세청의 기준시가

단독주택 : 개별단독주택공시가격 열람

공동주택(아파트 등) : 공동주택공시가격 열람

2) KB 부동산 시세

3) 한국부동산원 시세

4) 감정평가업자의 감정평가액

LTV 계산

은행업감독업무시행세칙에서는 주택담보대출과 모든 선순위채권, 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금을 동등하게 취급하여 LTV를 산출하도록 정하고 있습니다. 은행 등 대출기관별로 선순위채권의 산정방식과 방공제 적용방식에 차이가 있으므로 산출된 LTV에도 차이가 있을 수 있습니다.

선순위채권

선순위채권은 담보물건에 대하여 다른 채권보다 우선하여 회수할 수 있는 권리를 가진 채권입니다. 주택담보대출에서 대표적인 선순위채권은 기존담보대출, 즉 해당 주택을 담보로 이미 받은 대출입니다. 신규 주택담보대출을 실시하는 은행 등 대출기관에서는 선순위채권 상당액을 회수가 어려운 것으로 보아 대출한도에서 차감합니다.

임대보증금 재산출

대항요건을 갖춘 임대차계약의 임대보증금은 LTV 계산에서 선순위채권 등과 동동하게 취급되어 대출한도에서 차감됩니다. 이때 임대보증금이 주택임대차보호법에 따른 최우선변제 소액임차보증금보다 작다면 최우선변제 소액임차보증금 상당액을 대출한도에서 차감합니다.

방공제

은행 등 대출기관이 임대되지 않은 방에 대한 소액임차보증금을 대출한도에서 차감하는 것을 방공제라고 합니다. 주택임대차보호법에서는 소액임차인의 보호를 위해 일정한 기준에 따라 정한 최우선변제 소액임차보증금을 등기설정된 저당권보다 앞서 경매 배당받을 수 있도록 정하고 있습니다. 은행 등 대출기관은 최우선변제 소액임차보증금으로 인한 손실을 미리 방지하기 위해 방공제를 활용하고 있습니다.

MCI·MCG 활용

MCI(모기지신용보험)와 MCG(모기지신용보증)는 은행 등 대출기관에서 방공제를 통해 차감하는 최우선변제 소액임차보증금을 보증하는 SGI서울보증과 한국주택금융공사의 보증상품입니다. MCI와 MCG 가입 시 방공제로 차감된 금액만큼 다시 대출한도가 증가하므로 규제범위 내에서 최대한 대출을 받을 필요가 있는 경우 많이 활용됩니다.

MCI와 MCG는 은행 등 대출기관의 사정이나 정부의 정책 등으로 인해 가입이 제한될 수 있습니다. 또한 상품에 따라 보증 대상이나 한도 등에 차이가 있으니 은행 등 대출기관과의 상담을 통해 활용 여부를 결정하시기 바랍니다.

주택담보대출에 따른 LTV와 대출한도를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 은행 등 대출기관에서 산출한 LTV 및 대출한도와 차이가 있을 수 있습니다.

LTV는 본래 금융기관의 대출건전성을 감독하기 위한 수단이나 부동산시장의 경기를 조절하기 위한 정책수단으로도 널리 활용되고 있습니다. 규제지역 — 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 — 에 따른 LTV 상한과 주택담보대출 제한 등에 관한 내용을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

주택담보대출 LTV 상한

1) 투기지역 및 투기과열지구

주택가격 9억 이하 : LTV 40%

주택가격 9억 초과 ~ 15억 이하 : 9억원 이하 LTV 40% + 9억원 초과 LTV 20%

주택가격 15억 초과 : LTV 0% → 대출불가

2) 조정대상지역

주택가격 9억 이하 : LTV 50%

주택가격 9억 초과 : 9억원 이하 LTV 50% + 9억원 초과 LTV 30%

3) 비규제지역

주택가격과 관계없이 LTV 70%

투기과열지구 및 조정대상지역 현황

생애최초주택 구매자 주택담보대출 LTV 우대

생애최초로 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받을 때에는 규제지역이나 주택가격 및 소득에 상관없이 최대 40%P의 LTV 우대혜택을 받을 수 있습니다. 생애최초주택 구매자는 세대주와 세대별 주민등록표에 등재된 세대원 — 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속(직계비속의 배우자 포함) — 모두가 과거에 주택이나 분양권 또는 조합원입주권 등을 소유한 사실이 없는 자를 말하며, 배우자가 별도의 세대를 구성하고 있을 때에는 배우자 및 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속(직계비속의 배우자 포함)을 포함하여 판단합니다.

규제지역·비규제지역 : LTV 80%

대출한도 : 최대 6억원 이내

서민·실수요자 주택담보대출 LTV 우대

서민·실수요자가 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받을 때에는 주택가격에 따라 최대 20%P의 LTV 우대혜택을 받을 수 있습니다. 이때 서민·실수요자는 부부합산 연소득이 9천만원 이하인 무주택 세대주를 말하여, ① 투기지역 및 투기과열지구 내 주택가격 9억원 이하 또는 ② 조정대상지역 내 주택가격 8억원 이하의 주택을 구입하는 경우에만 우대혜택이 적용됩니다.

투기지역 및 투기과열지구 : 6억원 이내 60%, 6억원 ~ 9억원 이하 50%

조정대상지역 : 5억원 이내 70%, 5억원 ~ 8억원 이하 60%

대출한도 : 최대 4억원 이내

규제지역 내 주택담보대출 제한

1) 1주택을 보유한 세대의 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적 금지

기존주택의 2년 내 처분을 조건으로 하는 경우 예외

무주택 자녀의 분가, 부모의 별거봉양 등의 사유로 주택담보대출을 받는 경우 예외

2) 2주택 이상을 보유한 세대의 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 전면 금지

개인·법인사업자의 주택담보대출 제한

1) 주택매매업·임대업 이외 업종을 영위하는 개인·법인사업자의 규제지역 내 주택 구입을 위한 주택담보 기업자금대출 금지

2) 개인 주택매매·임대사업자의 투기과열지구 내 고가주택(시가 9억원 초과) 구입을 위한 주택담보대출 금지

비주택담보대출 LTV 상한

주거용·상업용 오피스텔, 상가 및 토지 등 비주택 부동산을 담보로 하는 비주택담보대출에는 아래의 LTV 상한이 적용됩니다.

일반지역 : LTV 70%

토지거래허가구역 : LTV 40%

계산대상
주택유형
주택지역
추가사항
대출금액
주택가격
주택정보
추가사항
총방수