1가구 2주택 세금관련

arom 님, 반갑습니다. 신규주택 매수에 따른 취득세에 대하여 문의를 주셨습니다.

취득세에서의 주택 수는 신규주택의 취득 시점에 1세대가 보유하고 있는 주택을 기준으로 합니다. 따라서 C 주택의 취득이 A 주택의 증여 이전 또는 이후인지에 따라 다른 취득세율이 적용됩니다. 먼저 A 주택의 증여 이후 C 주택의 취득이 이루어진다면 C 주택의 취득으로 2주택이 되어 일반세율(주택가액에 따라 1% ~ 3%)이 적용될 것으로 보입니다. 만약 A 주택의 증여가 이루어지기 전에 C 주택를 취득하신다면 C 주택의 취득으로 3주택이 되어 8%의 취득세율이 적용됩니다.

일반적으로 다주택자가 되면 양도소득세와 종합부동산세에서 더 높은 세금을 부담하게 됩니다. 양도소득세의 경우 조정대상지역 내 다주택자에 대하여 중과세율을 적용하거나 장기보유특별공제를 배제하지만 비조정대상지역에 있는 주택을 보유하여 해당이 없으실 것으로 보입니다. 또한 신규주택의 취득으로 공시가격 합산액이 6억원을 초과하게 되는 경우 기존에는 내지 않으셨던 종합부동산세가 부과되실 수 있습니다.

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A주택은 남편명의 / C주택 매수전 증여예정
(10년이내 증여가 1번 10억정도 이루어졌다면, 이번에 증여하는것은 누적 세율로 계산이 되나요?)
B주택은 아내명의
C주택은 공동명의 혹은 남편명의로 한다면 6억이상에 따른 종합부동산세를 면할수는 없을까요?

10년 이내 동일인에게 1천만원 이상 증여한 경우 합산과세 됩니다. 종합부동산세는 납세의무자별 주택의 공시가격 합산액이 6억원을 초과하는 경우에만 납부 의무가 있습니다. 아래는 C주택 취득 시 예상되는 공시가격 합산액입니다. 실제로는 공시가격으로 계산해야 하지만 적어주신 시가로 판단해보았습니다.

1) C주택을 공동명의로 취득하는 경우
아내분의 공시가격 합산액 4.75억 = 2.7억 + (4.1억 X 50%)
남편분의 공시가격 합산액 2.05억 = 4.1억 X 50%

2) C주택을 남편명의로 취득하는 경우
아내분의 공시가격 합산액 2.7억
남편분의 공시가격 합산액 4.1억

실제 공시가격은 적어주신 시가보다 낮을테니 C주택을 공동명의 또는 남편분의 명의로 한다면 아내분과 남편분 모두 공시가격 합산액이 6억을 초과하지 않아 종합부동산세가 부과되지 않을 것으로 보입니다.