재산세 계산

설명

주의사항

임대사업자

지역자원시설세

세법개정

재산세란? 토지, 건물, 주택 등 일정한 재산에 부과되는 지방세입니다.

부동산대책 및 개정세법 반영 안내

2023년 세법개정과 2024년 1월 세법개정이 재산세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 1세대 1주택에 대하여 2023년까지 한시적으로 적용되는 재산세율 특례에 대한 자세한 내용은 '주의사항'에서, 그리고 그 외 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 재산세에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

재산세 시가표준액

시가표준액은 재산세의 과세기준이 되는 금액입니다. 주택의 경우 부속토지를 합하여 일괄적으로 고시되는 공시가격을 시가표준액으로 합니다. 반면 오피스텔 및 상가의 경우 건물은 고시되는 과세시가표준액을 시가표준액으로 하고, 토지는 개별공시지가를 기준으로 산정한 금액을 시가표준액을 합니다.

주택 : 개별단독주택공시가격 또는 공동주택공시가격

오피스텔 및 상가의 건물 : 건축물 시가표준액

오피스텔 및 상가의 토지 : 개별공시지가 X 면적·지분

공시가격 열람

단독주택 : 개별단독주택공시가격 열람

공동주택(아파트 등) : 공동주택공시가격 열람

상가 및 오피스텔 건물(서울) : 건축물 시가표준액 열람

상가 및 오피스텔 건물(서울 외) : 건축물 시가표준액 열람

상가 및 오피스텔 토지 : 개별공시지가 열람

재산세 과세표준

재산세의 과세표준은 시가표준액(공시가격)에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정합니다. 단, 2022년과 2023년 1세대 1주택의 재산세 과세표준 산정에는 한시적으로 특례 공정시장가액비율(2022년 45%, 2023년 43% ~ 45%)이 적용됩니다. - 지방세법 시행령 제109조

주택의 공정시장가액비율 : 60%

오피스텔 및 상가의 공정시장가액비율 : 건물과 토지 모두 70%

2023년 3월 지방세법 개정으로 2024년 납부분부터 당해 과세표준의 상승 한도를 설정하는 과세표준 상한제도가 시행됩니다. 과세표준 상한제도에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

재산세 과세기준일과 납부방법

재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 합니다. 주택의 경우 해당 연도에 부과되는 세액의 1/2씩을 매년 7월과 9월에 분납합니다. 단, 해당 연도의 부과 세액이 20만원 이하인 경우 7월에 전액이 부과될 수 있습니다.

오피스텔 및 상가의 경우 건축물에 대한 재산세가 매년 7월에 부과되며, 토지에 대한 재산세는 매년 9월에 부과됩니다.

관련 법령

지방세법 제9장 재산세

1세대 1주택의 범위

1) 1세대의 범위 : 과세기준일 현재 주민등록등본에 함께 기재되어 있는 가족을 1세대로 보며, 배우자나 19세 미만의 직계비속은 주민등록등본에 함께 기재되어 있지 않더라도 세대에 포함됩니다. 다만, 아래의 예외에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 인정됩니다.

과세기준일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)을 동거봉양하기 위하여 19세 이상의 직계비속 또는 혼인한 직계비속이 합가한 경우

2) 주택 수 산정 : 주택의 일부 지분만 소유한 때에도 각각 1주택으로 보아 주택 수 산정에 포함되지만, 부부공동명의 주택처럼 1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하는 경우에는 1개의 주택으로 인정됩니다. 또한 법정요건을 충족하는 아래의 주택 등은 주택 수 산정에서 제외됩니다.

상속을 원인으로 취득한 주택(조합원입주권 또는 주택분양권을 상속받아 취득한 신축주택 포함)으로서 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택

혼인 전부터 소유한 주택으로서 과세기준일 현재 혼인일로부터 5년이 경과하지 않은 주택(단, 각각 최대 1개의 주택만을 소유한 상태에서 혼인하였고, 혼인 후 주택을 추가 취득하지 않은 경우로 한정)

1세대 1주택에 해당하는 경우 재산세 계산 시 기본정보에서 1세대 1주택을 체크하고 계산하시기 바랍니다. 선택한 대상연도와 입력한 공시가격 등에 따라 1세대 1주택 재산세 특례 효과를 자동으로 반영한 재산세가 산출됩니다.

1세대 1주택 재산세 특례

1) 재산세율 특례 : 과세기준일 현재 1세대 1주택에 해당하는 주택으로 공시가격이 9억원 이하인 주택에 대해서는 표준세율(0.1% ~ 0.4%)보다 0.05%P 낮은 특례세율(0.05% ~ 0.35%)로 재산세가 부과됩니다. 1세대 1주택에 대한 재산세율 특례는 2021년 납부분부터 2026년 납부분까지 6년간 한시적으로 적용되며, 추후 주택시장의 동향 등에 따라 기간이 연장될 수 있습니다.

2) 공정시장가액비율 특례 : 과세기준일 현재 1세대 1주택에 해당하는 주택에 대해서는 일반 공정시장가액비율(60%)보다 낮은 특례 공정시장가액비율로 과세표준을 산정하여 재산세가 부과됩니다. 1세대 1주택에 대한 공정시장가액비율 특례는 2022년 납부분과 2023년 납부분에 한시적으로 적용됩니다.

2022년 : 45%

2023년 : 공시가격에 따라 43% ~ 45%

① 공시가격 3억원 이하 : 43%

② 공시가격 3억원 초과 6억원 이하 : 44%

③ 공시가격 6억원 초과 : 45%

오피스텔 및 상가의 부속토지 정보 입력

건축물과 부속토지를 모두 포함한 단일금액이 공시되는 주택과 달리 오피스텔 및 상가는 건축물과 부속토지에 대한 시가표준액이 각각 따로 공시됩니다. 따라서 오피스텔 및 상가의 재산세 계산을 위해서는 건축물에 대한 시가표준액과 함께 부속토지에 대한 시가표준액도 확인하여 입력하셔야 합니다. 부속토지의 시가표준액은 제곱미터당 개별공시지가에 면적 또는 지분을 곱하여 산출되므로 아래에 안내해드린 방법에 따라 부속토지의 개별공시지가와 함께 등기부등본 등을 통해 확인한 부속토지의 면적 또는 지분을 입력하시기 바랍니다.

1) 개별공시지가 열람 사이트를 통해 확인한 오피스텔 및 상가 토지의 개별공시지가 입력

2) 등기부등본 등을 통해 확인한 토지의 면적 또는 지분 입력

면적 입력 : 하나의 토지에 하나의 건물이 있거나 부속토지의 면적이 확인되는 경우

지분 입력 : 구분상가나 오피스텔처럼 토지를 공유해 대지권비율 등이 확인되는 경우

① 토지면적과 대지권비율의 분모가 같은 경우 : 대지권비율의 분자 입력

② 토지면적과 대지권비율의 분모가 다른 경우 : 대지지분(= 토지면적 X 대지권비율) 입력

도시지역분

재산세 도시지역분은 인구와 산업의 밀집으로 체계적인 개발 및 정비 등이 필요한 도시지역에 있는 주택과 건축물, 토지에 대하여 재산세와 함께 부과됩니다. 도시지역분은 과세표준의 0.14%에 상당하는 금액만큼을 부과하는 것이 원칙입니다. 하지만 과세표준의 0.23%를 초과하지 않는 범위 내에서 지방자치단체가 조례로 정할 수 있어 계산 결과와 실제 부과되는 금액이 서로 차이가 있을 수 있습니다.

사용자분들의 편의를 위해 기본적으로 재산세 계산에 도시지역분이 포함되도록 설정되어 있습니다. 대상 자산의 소재지가 재산세 도시지역분 적용대상 지역에 해당하지 않는다면 재산세 계산 시 도시지역분 포함 체크를 해제하시기 바랍니다.

공동명의 자산의 계산

부부공동명의 자산 또는 일부 지분을 소유한 자산을 계산하기 위해서는 지분비율을 제외한 나머지 모든 정보를 자산 기준으로 입력하시기 바랍니다. 계산기를 통해 산출된 금액은 입력된 지분비율이 반영된 것으로 해당 지분비율을 소유한 납세의무자가 납부하여야 하는 금액입니다.

예) 부부공동명의(지분비율 50%) 아파트의 계산된 납부액 = 부부 중 1인이 납부하여야 하는 금액

세부담의 상한

당해 재산에 대한 재산세, 그리고 재산세와 함께 부과되는 도시지역분은 직전 연도 해당 재산에 부과되었던 세액의 150%를 넘을 수 없습니다. 단, 주택의 경우 공시가격에 따라 아래의 비율을 상한으로 정하고 있습니다.

주택공시가격이 3억원 이하인 경우 : 105%

주택공시가격이 3억원 초과 6억원 이하인 경우 : 110%

주택공시가격이 6억원 초과인 경우 : 130%

2023년 3월 지방세법 개정으로 2024년 납부분부터 세부담 상한제도를 대체할 과세표준 상한제도가 시행됨에 따라 세부담 상한제도는 2028년도까지 한시적으로 운영됩니다. 과세표준 상한제도에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

주거용 오피스텔의 재산세

주거용으로 사용하고 있는 오피스텔은 주거사실을 증명할 수 있는 자료와 함께 재산세 과세대상 변동신고를 하여 일반 건축물이 아닌 주택으로의 재산세 과세를 신청할 수 있습니다. 변동신고를 통해 주택으로 분류되는 주거용 오피스텔에 대해서는 건축물 재산세율(0.25%)과 토지 재산세율(0.1% ~ 0.4%) 대신 주택 재산세율(0.1% ~ 0.4%)이 적용됩니다.

재산세 측면만을 고려했을 때 주거용 오피스텔은 변동신고를 하여 주택분 재산세를 납부하는 것이 유리할 가능성이 큽니다. 다만 주택으로 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔은 주택 수 산정에 포함되어 종합부동산세 등 다른 세금에 영향을 줄 수 있으니 보유목적이나 자산현황 등을 종합적으로 고려하여 변동신고 여부를 결정해야 합니다.

주택분 재산세를 납부하는 주거용 오피스텔은 재산세 계산 시 해당 자산을 오피스텔 및 상가가 아닌 주택으로 선택하고 자산정보의 공시가격에는 건축물과 부속토지에 대한 시가표준액 합계를 입력하여 계산하시기 바랍니다.

주택, 오피스텔 및 상가에 부과되는 재산세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 부과되는 재산세와 차이가 있을 수 있습니다.

기타 재산(종합합산과세대상 토지 등)은 지방세법 제111조를 참고해주시기 바랍니다.

임대사업자가 법령에서 정한 조건을 충족하는 경우 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 상황과 조건이 다양하고 복잡해 계산기에 적용하기 어려운 부분들이 많아 임대사업자를 위한 내용을 별도로 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

단기주택임대사업자 재산세 감면

단기주택임대사업자가 재산세 과세기준일 현재 공동주택 또는 오피스텔을 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하고 있는 경우 2024년 12월 31일까지 재산세를 감면받을 수 있습니다. - 지방세특례제한법 제31조제4항

전용면적 60제곱미터 이하 : 재산세 50% 감면

전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 : 재산세 25% 감면

단, 공시가격이 3억원(수도권 6억원)을 초과하는 공동주택과 2억원(수도권 4억원)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외됩니다.

장기주택임대사업자 재산세 감면

장기주택임대사업자가 재산세 과세기준일 현재 공동주택 또는 오피스텔을 2세대 이상 또는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우)을 임대 목적으로 직접 사용하고 있는 경우 2024년 12월 31일까지 재산세를 면제 또는 감면받을 수 있습니다. - 지방세특례제한법 제31조의3

전용면적 40제곱미터 이하 : 재산세 면제(단, 재산세액이 50만원을 초과하면 85% 감면)

전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하 : 재산세 75% 감면

전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 : 재산세 50% 감면

단, 공시가격이 3억원(수도권 6억원)을 초과하는 공동주택과 2억원(수도권 4억원)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외됩니다.

지역자원시설세란? 지역자원의 보호 및 개발, 안전관리사업과 환경보호사업 등에 필요한 재원을 확보하기 위한 목적세로 주택과 오피스텔 및 상가의 건물에 대하여 재산세와 함께 부과됩니다.

주택의 지역자원시설세

주택은 일반적인 자산들과 다르게 건물과 부속토지를 분리하지 않으며, 건물과 부속토지를 모두 포함한 주택공시가격을 기준으로 재산세가 부과됩니다. 재산세와 함께 부과되는 지역자원시설세는 토지를 제외한 건물에 대해서만 부과되는 세금으로 건물의 시가표준액을 과세표준으로 정하고 있어 이를 계산하기 위해서는 주택공시가격 중 건물분 상당액을 확인해야 합니다. 주택공시가격 중 건물분 상당액은 별도로 공시되지 않아 쉽게 확인할 수 없기 때문에 사용자분들의 편의를 위해 기본적으로는 재산세 계산에 지역자원시설세가 포함되지 않도록 설정되어 있습니다.

주택의 지역자원시설세 계산방법

세부계산 기능을 통해 재산세 계산에 지역자원시설세를 포함하실 수 있습니다. 아래의 방법 중 더 편리한 방법을 활용해 지역자원시설세를 계산해보시기 바랍니다. 단, 건물분 과세표준은 일반적으로 재산세 고지서에 표기되어 있지만 지역마다 표기되어 있지 않는 경우도 있으니 참고하시기 바랍니다.

1) 건물분 공시가격 입력 : 주택공시가격 중 건물분 상당액을 관할 지자체 세무과를 통해 확인하여 입력

2) 건물분 과세표준 입력 : 재산세 고지서에 표기되어 있는 지역자원시설세의 과세표준 입력

지역자원시설세 중과

주거용이 아닌 4층 이상 10층 이하의 건축물 등 화재위험건축물은 지역자원시설세가 2배 중과되며, 주거용이 아닌 11층 이상의 고층 건축물 등 대형화재위험건축물은 지역자원시설세가 3배 중과됩니다. - 지방세법 시행령 제138조

2023년 개정된 지방세 법령이 재산세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

개정내용 적용시기

지방세법 및 지방세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 납세의무 성립분부터 적용되니 유의하시기 바랍니다.

1세대 1주택 재산세율 특례 적용기간 연장[2026년 납부분까지 적용]

1세대 1주택자의 재산세 부담 완화를 위해 재산세율 특례 제도의 일몰기한이 기존 2023년 납부분까지에서 2026년 납부분까지로 3년 연장되었습니다.

1세대 1주택 공정시장가액비율 한시 인하[2023년 납부분에 적용]

1세대 1주택자의 재산세 부담 완화를 위해 ① 공정시장가액비율 특례 제도의 일몰기한이 2023년 납부분까지로 1년 연장되었으며, ② 특례 공정시장가액비율도 2022년 45%에서 공시가격에 따라 43% ~ 45%로 부분 인하되었습니다.

주택 수 산정에서 제외되는 예외 추가[2023년 납부분부터 적용]

1세대 1주택 판단 시 주택 수 산정에서 ① 조합원입주권 또는 주택분양권을 상속받아 취득한 주택으로 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택과 ② 세대원이 소유하고 있는 토지에 토지 사용 권한이 없는 자가 「건축법」에 따른 허가·신고 없이 건축하여 사용 중인 주택을 제외하도록 예외가 추가되었습니다.

1세대 1주택 공정시장가액비율 범위 인하[2023년 납부분부터 적용]

1세대 1주택자의 공정시장가액비율 범위가 기존 40% ~ 80%에서 30% ~ 70%로 인하되었습니다. 1세대 1주택자를 제외한 일반주택의 공정시장가액비율 범위는 인하 없이 40% ~ 80%로 유지되니 유의하시기 바랍니다.

1세대 1주택자 재산세 납부유예 제도 신설[2023년 납부분부터 적용]

급여요건과 세액요건을 충족하는 만 60세 이상 또는 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자가 납세담보를 제공하여 해당 주택의 상속·증여·양도 시점까지 주택분 재산세의 납부를 유예할 수 있는 제도가 신설되었습니다.

급여요건 : 직전 과세기간 총급여 7천만원(종합소득금액 6천만원) 이하

세액요건 : 해당연도 주택분 재산세액 100만원 초과

재산세 과세표준 상한제도 도입 및 세부담 상한제도 폐지[2024년 납부분부터 적용]

납세자의 담세력 변동과 무관하게 공시가격 상승으로 인해 세부담이 증가하는 것을 방지하기 위해 과세표준의 상승 한도를 과세표준상한율 — 매년 소비자물가상승률, 지방재정 여건 등으로 고려하여 0 ~ 5% 범위에서 결정 — 내로 설정하는 과세표준 상한제도가 신설되어 2024년 납부분부터 시행됩니다.

과세표준 상한 = 전년 과세표준 + (금년 공시가격 적용 과세표준 X 과세표준상한율)

과세표준 = MIN(금년 공시가격 적용 과세표준, 과세표준 상한)

세부담 증가 방지를 위한 신규 제도가 도입됨에 따라 기존의 세부담 상한제도는 폐지됩니다. 다만, 이미 세부담 상한을 적용받던 납세자의 세부담이 급격하게 증가하는 것을 방지하기 위해 과세표준 상한제도 시행 전에 주택분 재산세가 과세된 주택에 대해서는 2028년도까지 세부담 상한을 한시적으로 적용하도록 경과규정을 두었습니다.

대상연도
기본정보
자산내역
추가사항
자산정보
주택
자산추가