양도소득세 계산

설명

주의사항

세법개정

임대사업자

양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다.

부동산대책 및 개정세법 반영 안내

2019년 12월 16일과 2020년 7월 10일 발표된 부동산대책, 그리고 이에 대한 후속조치인 2020년 8월 세법개정이 양도소득세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 양도소득세에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

12.16 부동산대책 : 반영완료

7.10 부동산대책 : 반영완료

2020년 8월 소득세법 개정 : 반영완료

양도소득세는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니, 실제 세금 납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.

양도소득세 계산 순서

1) 양도소득금액 산출 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제액

2) 양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 - 기본공제

3) 양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율

양도소득세 예정신고·납부

자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.

양도소득세 확정신고·납부

과세기간 내 양도소득금액이 있는 경우, 과세기간의 다음 연도 5월 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고를 한 경우 별로도 확정신고를 하지 않아도 되나 해당 연도에 예정신고를 2회 이상 한 경우(2건 이상의 부동산을 양도하는 경우) 확정신고를 해야 합니다.

관련 법령

소득세법 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무

조정대상지역 현황 - 국토교통부공고(2020.6.19. 제2020-828호)

투기과열지구 현황 - 국토교통부공고(2020.6.19. 제2020-827호)

1세대 1주택의 범위

1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 보유기간 및 거주기간 2년 이상)인 경우 해당 주택의 양도로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 1세대 1주택의 요건을 모두 만족하더라도 해당 주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이면 9억원 초과 부분에 대해서 안분계산하여 양도소득세를 과세합니다. - 소득세법 시행령(2019.9.16. 대통령령 제29892호) 제154조

1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령에서 정하는 취학, 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간을 충족하지 않아도 1주택으로 인정받을 수 있습니다.

조정대상지역의 공고가 있기 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 계약금 지급일을 기준으로 무주택자라면 거주기간을 충족하지 않아도 1주택으로 인정받을 수 있습니다. 해당 요건을 충족하는 경우, 양도소득세 계산 시 조정대상지역의 체크를 해제하고 계산하시기 바랍니다.

민간건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 등 기타 법정 요건에 대한 자세한 내용은 소득세법 시행령을 참고해주시기 바랍니다.

2주택 이상을 보유한 다주택자(일시적 1세대 1주택의 특례를 적용받는 경우 제외)가 1주택 외의 다른 모든 주택을 양도하고 남은 1주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 보유기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 요건의 충족 여부를 판단합니다.

예) 주택 A(2005년부터 소유)와 주택 B(2015년부터 소유)를 소유하던 거주자가 2020년 6월 주택 B를 매도하고, 2021년 6월에 주택 A를 매도하려는 경우 : 주택 A를 2021년 1월 1일 이후 매도하는 경우에는 최종적으로 1주택자가 된 시점(주택 B를 매도한 2020년 6월)부터 다시 보유기간을 기산합니다. 따라서 주택 A의 희망 매도시점인 2021년 6월에는 보유기간이 1년에 불과하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않습니다. 보유기간이 2년 이상이 되는 시점인 2022년 6월 이후 매도하여야 비로소 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세됩니다.

일시적 1세대 2주택

1주택을 소유한 세대가 해당 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득(자가건설 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 기존주택을 취득한 날부터 1년이 지난 시점에 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 기존주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 봅니다. - 소득세법 시행령(2019.9.16. 대통령령 제29892호) 제155조

기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역이라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 신규주택에 전입해야 하고, 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 기존주택을 양도해야 합니다. 다만 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간(1년)을 임대차계약종료 시(최대 2년)까지 연장할 수 있습니다.

위 내용은 12.16 부동산대책에 따라 변경된 것으로 대책 발표일인 2019년 12월 16일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우, 종전의 규정(신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내 종전주택 양도)을 적용받게 됩니다.

상속, 동거봉양 등의 사유로 2주택이 된 경우에도 법정 요건을 충족한다면 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있습니다. 자세한 내용은 소득세법 시행령을 참고해주시기 바랍니다.

위의 요건을 충족하여 일시적 1세대 2주택에 해당되는 경우, 양도소득세 계산 시 보유주택 수를 2주택이 아닌 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

장기보유특별공제

장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우부터 적용받을 수 있으며, 1세대 1주택의 경우 공제율(24% ~ 80%, 보유기간에 따라 연 8%)이 다른 자산의 공제율(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)에 비해 높습니다.

2020년 1월 1일부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주기간 요건을 충족하지 못한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제가 아닌 일반 장기보유특별공제를 적용받게 됩니다. - 소득세법 시행령(2019.9.16. 대통령령 제29892호) 제159조의3

2020년 소득세세법 개정으로 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 기존에는 1세대 1주택을 양도하는 경우 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받았으나, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

조정대상지역 1세대 1주택 거주기간 요건

2017년 8월 3일 이후 취득하고 취득 당시 조정대상지역에 해당하는 1주택을 소유하고 있는 경우, 1세대 1주택으로 인정받기 위해서는 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. - 소득세법 시행령(2019.9.16. 대통령령 제29892호) 제154조

조정대상지역 양도소득세 중과

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 10% ~ 20%의 중과세율이 적용됩니다. 2020년 소득세법 개정으로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용받는 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다.

1) 2021년 6월 1일 이전 양도분까지

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10% 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택에 해당하는 주택 : 20% 중과

1) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20% 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택에 해당하는 주택 : 30% 중과

단, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일 사이에 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세를 중과하지 않습니다. - 소득세법 제104조제7항

조정대상지역 장기보유특별공제 배제

조정대상지역에 위치한 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다. 단, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일 사이에 양도하는 경우 장기보유특별공제를 한시적으로 적용받을 수 있습니다. - 소득세법 제95조제2항

기본공제

연 1회 양도소득금액에서 250만원을 공제받을 수 있습니다. 기본공제는 납세의무자 별로 적용되기 때문에 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다.

양도소득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 양도소득세와 차이가 있을 수 있습니다.

2019년 12월 16일과 2020년 7월 10일 주택시장 안정을 목표로 두 차례 발표된 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 2020년 8월 개정된 소득세법이 양도소득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

계산기 사용 안내

12.16 부동산대책과 7.10 부동산대책, 그리고 개정세법의 영향을 비교해보고 싶은 분들을 위해 2020년 8월 세법개정 반영 여부를 선택할 수 있는 기능을 한시적으로 운영하고 있습니다. 기본으로 체크되어있는 2020년 8월 세법개정 반영을 해제하면 부동산대책과 개정세법 시행 이전 내용으로 양도소득세를 계산해보실 수 있습니다.

개정내용 적용시기

부동산대책 발표 이후 즉시 시행되는 일부 내용을 제외하고 소득세법 개정사항은 2021년 1월 1일 이후부터 시행되는 내용과 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되는 내용으로 구분되어 있습니다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용]

보유기간이 2년 미만인 주택에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다.

1) 2021년 6월 1일 이전 양도분까지

보유기간 1년 미만 : 40%

보유기간 1년 이상 2년 미만 : 기본세율

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

보유기간 1년 미만 : 70%

보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60%

분양권에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용]

분양권에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 규제지역 여부와 관계없이 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 특히 보유기간에 관계없이 최소 60%의 세율을 적용받게 되니 유의하시기 바랍니다.

1) 2021년 6월 1일 이전 양도분까지

조정대상지역 : 50%

비규제지역 : 기본세율

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

보유기간 1년 미만 : 70%

보유기간 1년 이상 : 60%

다주택자 조정대상지역 양도소득세 중과세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용]

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용받는 중과세율이 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 20% ~ 30%의 중과세율이 적용됩니다.

1) 2021년 6월 1일 이전 양도분까지

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10% 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택에 해당하는 주택 : 20% 중과

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20% 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택에 해당하는 주택 : 30% 중과

1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가[2021년 1월 1일 양도분부터 적용]

보유기간을 기준으로 공제를 적용하던 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받을 수 있었지만 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있습니다.

예) 5년 보유기간 중 3년 거주를 한 1세대 1주택자 : 기존 40%(= 5년 X 8%) 공제 → 개정 32%(= 5년 X 4% + 3년 X 4%) 공제

분양권 주택 수에 포함[2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 적용]

2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권은 1세대 1주택 판단 및 다주택자의 양도소득세 중과 판단에 포함됩니다. 이는 분양권을 조합원입주권과 마찬가지로 주택 수에 포함하도록 변경한 것입니다. 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도할 때 분양권을 포함하는 것이 아닌 2021년 1월 1일 개정된 소득세법의 시행 이후 신규 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함되는 것이니 참고하시기 바랍니다.

소득세 과세표준 구간 신설 및 최고세율 인상[2021년 1월 1일 양도분부터 적용]

과세표준 10억원 초과 구간을 신설하고, 최고세율을 기존 42%에서 45%로 인상하였습니다. 신설된 과세표준 구간과 인상된 최고세율은 개정된 소득세법의 시행일인 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

법령에서 정한 조건을 만족하는 임대사업자가 받을 수 있는 양도소득세 혜택들이 있습니다. 다만 상황과 조건이 다양하고 복잡해 계산기에 적용하기 어려운 부분들이 많아 임대사업자를 위한 내용을 별도로 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

임대주택 외 하나의 거주주택을 소유하는 경우 - 거주주택 양도 시, 1세대 1주택 특례 적용 가능

조정대상지역 2주택 이상 양도소득세 중과 배제 - 소득세법 시행령(2019.9.16. 대통령령 제29892호) 제167조의3

양도소득세 100% 감면 - 조세특례제한법 제97조5

장기보유특별공제 70% 적용 - 조세특례제한법 제97조3

거래대상
보유주택
규제지역
추가사항
양도가액
취득가액
필요경비
양도일자
취득일자
거주기간