양도소득세 계산

설명

주의사항

12.16대책

임대사업자

양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다.

12.16 부동산대책 안내

2019년 12월 16일 투기적 대출수요 규제, 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완을 주요 골자로 하는 12.16 부동산대책이 발표되었습니다. 이번 대책이 양도소득세에 미치는 영향과 계산기 반영에 관한 내용은 12.16대책에서 확인해주시기 바랍니다.

양도소득세는 납세의무자가 신고ㆍ납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니, 실제 세금 납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.

양도소득세 계산순서

1) 양도소득금액 산출 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제액

2) 양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 - 기본공제

3) 양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율

양도소득세 예정신고ㆍ납부

자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고ㆍ납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.

양도소득세 확정신고ㆍ납부

과세기간 내 양도소득금액이 있는 경우, 과세기간의 다음 연도 5월 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고를 한 경우 별로도 확정신고를 하지 않아도 되나 해당 연도에 예정신고를 2회 이상 한 경우(2건 이상의 부동산을 양도하는 경우) 확정신고를 해야합니다.

관련 법령

소득세법 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무

조정대상지역 현황 - 국토교통부공고(2018.12.31. 제2018-1766호)

조정대상지역 일부 해제 - 국토교통부공고(2019.11.8. 제2019-1540호)

일시적 1세대 2주택

1주택을 소유한 세대가 해당 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득(자가건설 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 기존 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 시점에 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 기존 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 봅니다. - 소득세법 시행령(2019.9.16. 대통령령 제29892호) 제155조

기존주택과 신규주택 모두 조정대상지역이라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 신규주택에 전입해야 하고, 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 기존주택을 양도해야 합니다. 다만 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간(1년)을 임대차계약종료 시(최대 2년)까지 연장할 수 있습니다.

해당 내용은 12.16 부동산대책에 따라 변경된 것으로 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우, 종전의 규정(신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내 종전주택 양도)을 적용받게 됩니다.

상속, 동거봉양 등의 사유로 2주택이 된 경우에도 법정 요건을 충족한다면 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 있습니다. 자세한 내용은 소득세법 시행령을 참고해주시기 바랍니다.

위의 요건을 충족하여 일시적 1세대 2주택에 해당되는 경우, 양도소득세 계산 시 보유주택 수를 2주택이 아닌 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

장기보유특별공제

장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우부터 적용받을 수 있으며, 1세대 1주택의 경우 공제율(24%~80%)이 다른 자산의 공제율(6%~30%)에 비해 높습니다.

2020년 1월 1일부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주기간 요건을 충족하지 못한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제가 아닌 일반 장기보유특별공제를 적용받게 됩니다. - 소득세법 시행령(2019.9.16. 대통령령 제29892호) 제159조의3

조정대상지역 1세대 1주택 거주기간 요건

조정대상지역에 있는 1주택을 소유하고 있는 경우, 1세대 1주택으로 인정받기 위해서는 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이여야 합니다. - 소득세법 시행령(2019.9.16. 대통령령 제29892호) 제154조

조정대상지역 양도소득세 중과

조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우, 10%~20%의 중과세율을 적용받을 수 있습니다. 단, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일 사이에 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세를 중과하지 않습니다. - 소득세법 제104조제7항

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10% 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택에 해당하는 주택 : 20% 중과

조정대상지역 장기보유특별공제 배제

조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우, 1세대 2주택 이상에 해당한다면 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다. 단, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일 사이에 양도하는 경우 장기보유특별공제를 한시적으로 적용받을 수 있습니다. - 소득세법 제95조제2항

기본공제

연 1회 양도소득금액에서 250만원을 공제받을 수 있습니다. 기본공제는 납세의무자별로 적용되기 때문에 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다.

양도소득세(예상)를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고ㆍ납부해야하는 양도소득세와 차이가 있을 수 있습니다.

2019년 12월 16일 발표된 부동산대책은 주택시장 안정을 목표로 투기적 대출수요 규제와 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도적 보안에 대한 내용을 다루고 있습니다. 이번 대책이 향후 양도소득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

계산기 반영 안내

12.16 부동산대책이 다루고 있는 양도소득세에 관한 내용은 시행령 개정만으로 즉시 실행되는 대책들관련 법 개정이 이루어져야 본격적으로 시행될 수 있는 대책들로 나누어져 있습니다. 즉시 실행되는 대책들(조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도소득세 중과 배제 등)은 계산기에 반영이 되었습니다.

하지만 관련 법 개정이 필요한 대책들은 개정 과정에서 내용의 일부가 변경이 되거나 삭제되는 경우가 빈번해 미리 내용을 반영하는 경우, 의도치 않게 부정확한 계산결과를 제공해드리는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 사용자분들에게 보다 정확한 계산결과를 제공해드리기 해당 대책들은 실제로 개정이 이루어진 이후 계산기에 반영될 예정입니다.

12.16 부동산대책의 영향을 미리 살펴보고 싶으신 분들은 변경 내용을 빠짐없이 반영한 12.16 부동산대책 선반영 양도소득세 계산기를 이용해주시기 바랍니다.

조정대상지역 내 일시적 1세대 2주택에 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축[2019년 12월 17일부터 즉시 시행]

기존에는 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 경우 신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내 종전주택을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 이번 대책으로 인하여 앞으로 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 신규주택으로 전입하고, 1년 이내 종전주택을 양도하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있게 변경되었습니다.

해당 변경사항은 2019년 12월 17일부터 새로 취득하는 주택에 즉시 적용되며, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료까지(최대 2년) 연장할 수 있습니다.

조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 및 장기보유특별공제 적용[2019년 12월 17일부터 즉시 시행]

2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우, 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 한시적 기간 외 양도하는 일반적인 경우에는 주택 수에 따라 양도소득세가 10% ~ 20% 중과되며, 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.

해당 변경사항은 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 양도하는 주택에 즉시 적용됩니다.

등록임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주기간 요건 추가[2019년 12월 17일부터 즉시 시행]

조정대상지역 내 등록임대주택 하나만을 보유한 1세대 1주택자의 경우 기존에는 거주기간에 관계없이 보유기간만 2년 이상인 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었으나, 새롭게 거주기간 요건(2년)이 추가되었습니다.

해당 변경사항은 2019년 12월 17일부터 새로 임대등록하는 주택에 즉시 적용됩니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가[법 개정 후 2021년 1월 1일 양도 분부터 적용]

거주기간에 관계없이 보유기간 기준으로 적용하던 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가되었습니다. 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받을 수 있었지만 2021년 1월 1일 이후 양도 분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있습니다.

예) 5년 보유기간 중 3년 거주를 한 1세대 1주택자 : 기존 40%(= 5년 X 8%) 공제 → 개정 32%(= 5년 X 4% + 3년 X 4%) 공제

조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 판단에 분양권 포함[법 개정 후 2021년 1월 1일 양도분부터 적용]

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우, 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권을 포함하도록 변경이 되었습니다. 다주택자 판단에 분양권이 포함되는 것이 아니라 양도소득세 중과 판단에 포함된다는 점을 유의하시기 바랍니다.

예) 조정대상지역 내 2주택과 분양권을 보유하고 있는 경우 : 기존 2주택자 양도소득세 10% 중과 → 개정 3주택자(2주택 + 분양권) 양도소득세 20% 중과

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상[법 개정 후 2021년 1월 1일 양도분부터 적용]

보유기간이 2년 미만인 주택에 대한 양도소득세율이 인상되었습니다. 보유기간이 1년 미만인 경우 기존보다 10%P 인상된 50%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 기본세율(6% ~ 42%)에서 40%로 변경되어 양도소득세에 큰 차이가 발생할 수 있것으로 예상됩니다.

보유기간 1년 미만 : 기존 40% → 개정 50%

보유기간 1년 이상 2년 미만 : 기존 기본세율 → 개정 40%

법령에서 정한 조건을 만족하는 임대사업자가 받을 수 있는 양도소득세 혜택들이 있습니다. 다만 상황과 조건이 다양하고 복잡해 계산기에 적용하기 어려운 부분들이 많아 임대사업자를 위한 내용을 별도로 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

임대주택 외 하나의 거주주택을 소유하는 경우 - 거주주택 양도 시, 1세대 1주택 특례 적용 가능

조정대상지역 2주택 이상 양도소득세 중과 배제 - 소득세법 시행령(2019.9.16. 대통령령 제29892호) 제167조의3

양도소득세 100% 감면 - 조세특례제한법 제97조5

장기보유특별공제 70% 적용 - 조세특례제한법 제97조3

거래대상
보유주택
대상지역
추가사항
양도가액
취득가액
필요경비
양도일자
취득일자