양도소득세 계산

설명

주의사항

세법개정

임대사업자

양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다.

부동산대책 및 개정세법 반영 안내

2020년 7월 10일 발표된 부동산대책과 이에 대한 후속조치인 2020년 8월 세법개정, 그리고 2021년 1월 세법개정이 양도소득세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 양도소득세에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

7.10 부동산대책 : 반영완료

2020년 8월 소득세법 개정 : 반영완료

2021년 1월 소득세법 개정 : 반영완료

양도소득세는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 실제 세금 신고·납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.

양도소득세 계산 순서

1) 양도소득금액 산출 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제액

2) 양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 - 기본공제

3) 양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율

양도소득세 예정신고·납부

자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.

양도소득세 확정신고·납부

과세기간 내 양도소득금액이 있는 경우 양도소득세 확정신고기간(해당 과세기간의 다음 연도 5월)에 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고를 이미 한 경우 별도로 확정신고를 하지 않아도 되지만 해당 연도에 2건 이상의 부동산을 양도하여 2회 이상 예정신고를 한 경우에는 확정신고를 해야 합니다.

관련 법령

소득세법 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무

조정대상지역 현황 - 국토교통부공고 제2021-1309호

서울특별시, 경기도(일부지역 제외), 인천광역시(일부지역 제외), 부산광역시(일부지역 제외), 대구광역시(일부지역 제외), 광주광역시, 대전광역시, 울산광역시(중구, 남구), 세종특별자치시(행정복합도시), 충청북도 청주시(일부지역 제외), 충청남도 공주시(동지역), 논산시(동지역), 천안시(동남구 동지역, 서북구 동지역), 전라북도 전주시(덕진구, 완산구), 전라남도 광양시(동지역, 광양읍), 순천시(동지역, 서면 및 해룡면), 여수시(동지역, 소라면), 경상북도 경산시(동지역), 포항시(남구 동지역), 경상남도 창원시(성산구)

경기도 제외지역 : 가평, 광주시(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면), 김포(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면), 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면), 동두천(광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동), 안성시(일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면), 양주시(백석읍, 남면, 광적면, 은현면), 양평, 여주, 연천, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리/사암리/미평리/좌항리/맹리/두창리), 이천, 파주시(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면, 진서면), 포천

인천광역시 제외지역 : 중구(을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동), 강화군 및 웅진군

부산광역시 제외지역 : 중구, 기장군

대구광역시 제외지역 : 달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍)

청주시 제외지역 : 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면

투기과열지구 현황 - 국토교통부공고 제2021-1308호

서울특별시, 경기도 과천시, 광명시, 구리시, 군포시, 동탄2신도시, 성남시(분당구, 수정구), 수원시, 안산시(단원구), 안양시, 용인시(수지구, 기흥구), 의왕시, 하남시, 인천광역시(연수구, 남동구, 서구), 대구광역시(수성구), 대전광역시(동구, 중구, 서구, 유성구), 세종특별자치시, 경상남도 창원시 의창구(대산면, 동읍 및 북면제외 - 북면 감계리 일원 감계지구 및 무동리 일원 무동지구 투기과열지구 지정 유지)

1세대 1주택의 범위

1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상)인 경우 해당 주택의 양도로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 1세대 1주택의 요건을 모두 만족하더라도 해당 주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이면 전체 양도차익 중 9억원 초과 부분에 대해서 안분계산하여 양도소득세를 과세합니다. - 소득세법 시행령 제154조

1) 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령에서 정하는 취학, 근무상의 형편과 같은 부득이한 사유로 양도하는 경우처럼 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 「소득세법 시행령」 제154조 제1호부터 제3호까지의 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

2) 조정대상지역 공고일 이후에 주택(분양권 및 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득하였어도 조정대상지역의 공고가 있기 전(또는 조정대상지역 내 거주기간 요건이 신설되기 전인 2017년 8월 2일 이전)에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 계약금 지급일을 기준으로 해당 거주자가 속한 세대가 주택을 보유하고 있지 않다면 거주기간 요건이 적용되지 않습니다. 해당 요건을 충족하는 경우 양도소득세 계산 시 조정대상지역의 체크를 해제하고 계산하시기 바랍니다.

다주택에서 전환된 1세대 1주택

2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대(일시적 1세대 1주택의 특례를 적용받는 경우 제외)가 1주택 외의 다른 모든 주택을 양도하고 남은 1주택을 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 보유기간과 거주기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 요건의 충족 여부를 판단합니다. 2021년 1월 1일 이후 다주택 세대에서 1세대 1주택으로 전환된 경우 양도소득세 계산 시 다주택에서 전환을 체크하고 추가정보를 입력하시기 바랍니다.

1) 위 규정은 2021년 1월 1일 이후 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우 적용되며 2020년 12월 31일 이전에 다른 주택을 모두 매도하고 2021년 1월 1일 현재 1주택만을 보유하고 있는 세대에는 적용되지 않습니다.

2) 2021년 소득세법 시행령 개정으로 양도 외 증여나 용도변경(주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함)으로 1주택 외 다른 주택을 처분하는 때도 위 규정이 적용되도록 범위가 확대되었습니다. 위 개정사항은 2021년 2월 17일 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도변경하는 경우부터 적용되니 유의하시기 바랍니다.

3) 재기산하는 보유기간 및 거주기간은 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부를 판단하기 위한 것으로 장기보유특별공제에는 영향을 미치지 않으니 유의하시기 바랍니다.

예) 주택 A(2018년 1월부터 보유, 비조정대상지역)와 주택 B(2018년 12월부터 보유, 비조정대상지역)를 보유하던 거주자가 2020년 12월 또는 2021년 2월에 주택 B를 매도하고 남은 1주택인 주택 A를 2021년 6월에 매도하려는 경우

가. 2020년 12월 주택 B 매도 : 취득일자로부터 보유기간 기산 - 2020년에 다주택 세대에서 1세대 1주택으로 전환되었고 2021년 1월 1일 이후에는 다주택을 보유한 적이 없으므로 1주택일자부터 보유기간을 재기산하는 위 규정이 적용되지 않습니다. 취득일자가 그대로 인정되기 때문에 주택 A의 희망 매도 시점인 2021년 6월에는 보유기간이 3년 이상으로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족합니다.

나. 2021년 2월 주택 B 매도 : 1주택일자로부터 보유기간 재기산 - 2021년 1월 1일 이후 1세대가 다주택을 보유한 경우로 위 규정이 적용되어 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날(주택 B를 매도한 2021년 2월)부터 다시 보유기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부를 판단합니다. 따라서 주택 A의 희망 매도 시점인 2021년 6월에는 재기산한 보유기간이 1년 미만으로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않습니다. 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 다시 보유기간 2년을 충족하는 2023년 2월 이후 주택 A를 매도하여야 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

다. 2021년 2월 주택 B 매도 + 주택 A 취득 당시 조정대상지역 : 1주택일자로부터 보유기간 및 거주기간 재기산 - 2021년 1월 1일 이후 세대가 보유하던 다주택을 모두 양도하고 남은 1주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날(주택 B를 매도한 2021년 2월)부터 다시 보유기간과 거주기간을 기산합니다. 따라서 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 다시 보유기간 2년과 거주기간 2년을 충족한 이후 주택 A를 매도하여야 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

일시적 1세대 2주택

1주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득(자가건설 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하였고, 종전주택을 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 양도한다면 1세대 1주택의 특례에 따라 양도하는 종전주택을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제155조

1) 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역이라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 신규주택에 전입해야 하고, 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 양도해야 합니다. 다만 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간(1년)을 임대차 계약종료 시(최대 2년)까지 연장할 수 있습니다.

위 내용은 12.16 부동산대책에 따라 변경된 것으로 대책 발표일인 2019년 12월 16일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전의 규정(신규주택을 취득한 날로부터 2년 이내 종전주택 양도)을 적용받게 됩니다.

2) 상속, 동거봉양 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 법정 요건을 충족한다면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 자세한 내용은 소득세법 시행령을 참고해주시기 바랍니다.

위의 요건을 충족하여 일시적 1세대 2주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 2주택이 아닌 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

장기보유특별공제

장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우부터 적용받을 수 있으며, 1세대 1주택의 경우 공제율(24% ~ 80%, 보유기간에 따라 연 8%)이 다른 자산의 공제율(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)에 비해 높습니다.

1) 2020년 1월 1일부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주기간 요건을 충족하지 못한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제가 아닌 일반 장기보유특별공제를 적용받게 됩니다. - 소득세법 시행령 제159조의4

2) 2020년 소득세법 개정으로 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 기존에는 1세대 1주택을 양도하는 경우 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받았으나, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

조정대상지역 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제

다주택 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 10% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용되며, 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다. 2020년 소득세법 개정으로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용받는 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다. - 소득세법 제95조제2항소득세법 제104조제7항

1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10% 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 20% 중과

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20% 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30% 중과

단, 다주택 세대가 보유기간이 10년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일 사이에 양도하는 경우 및 주택의 양도 당시 기준시가가 1억원 이하인 경우처럼 「소득세법 시행령」 제167조의3과 「소득세법 시행령」 제167조의10 등에서 정하고 있는 다주택의 범위에 해당하지 않는 주택에 대해서는 양도소득세가 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다. 위 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

기본공제

연 1회 양도소득금액에서 250만원을 공제받을 수 있습니다. 기본공제는 납세의무자 별로 적용되기 때문에 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다.

양도소득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 양도소득세와 차이가 있을 수 있습니다.

2020년 7월 10일 주택시장 안정을 목표로 발표된 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 2020년 8월 개정된 소득세법, 그리고 2021년 1월 개정된 소득세법이 양도소득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

개정내용 적용시기

부동산대책 발표 이후 즉시 시행되는 일부 내용을 제외하고 소득세법 개정사항은 2021년 1월 1일 이후부터 시행되는 내용과 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되는 내용으로 구분되어 있습니다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용]

보유기간이 2년 미만인 주택에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다.

1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지

보유기간 1년 미만 : 40%

보유기간 1년 이상 2년 미만 : 기본세율

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

보유기간 1년 미만 : 70%

보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60%

분양권에 대한 양도소득세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용]

분양권에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 규제지역 여부와 관계없이 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 특히 보유기간에 관계없이 최소 60%의 세율을 적용받게 되니 유의하시기 바랍니다.

1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지

보유기간 1년 미만 : 50%

보유기간 1년 이상 2년 미만 : 40%

보유기간 2년 이상 : 기본세율

조정대상지역 : 보유기간에 관계없이 50%

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

보유기간 1년 미만 : 70%

보유기간 1년 이상 : 60%

다주택 세대 조정대상지역 양도소득세 중과세율 인상[2021년 6월 1일 양도분부터 적용]

다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용받는 중과세율이 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 20% ~ 30%의 중과세율이 적용됩니다.

1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10% 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 20% 중과

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20% 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30% 중과

1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가[2021년 1월 1일 양도분부터 적용]

보유기간을 기준으로 공제를 적용하던 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받을 수 있었지만 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있습니다.

예) 5년 보유기간 중 3년 거주를 한 1세대 1주택 : 기존 40%(= 5년 X 8%) 공제 → 개정 32%(= 5년 X 4% + 3년 X 4%) 공제

분양권 주택 수에 포함[2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 적용]

2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권은 1세대 1주택 비과세 및 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 이미 주택 수 산정에 포함하던 조합원입주권에 분양권까지 추가되면서 앞으로는 분양권과 조합원입주권이 모두 다른 주택의 양도에 영향을 미치게 됩니다. 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도할 때 분양권을 주택 수에 포함하는 것이 아니라 2021년 1월 1일 개정된 규정의 시행 이후 신규 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하는 것이니 유의하시기 바랍니다.

소득세 과세표준 구간 신설 및 최고세율 인상[2021년 1월 1일 양도분부터 적용]

과세표준 10억원 초과 구간을 신설하고, 최고세율을 기존 42%에서 45%로 인상하였습니다. 신설된 과세표준 구간과 인상된 최고세율은 개정된 소득세법의 시행일인 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

장기임대주택이란?

소득세법에서의 장기임대주택은 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(단기 또는 장기일반)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택으로 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호 가목부터 바목에서 정하고 있는 요건을 만족하는 주택을 뜻합니다. 가장 대표적인 장기임대주택인 민간매입임대주택의 요건은 아래와 같습니다. - 소득세법 시행령 제167조의3

단기민간임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대(2018년 3월 31일까지 사업자등록을 한 주택으로 한정)

장기일반민간임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대(2020년 8월 18일 이후 임대등록을 한 주택은 10년 이상)

임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하

임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하이며 현재 임대 중

지난 2020년 7월 10일 발표된 7.10 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 2020년 7월 11일 이후 폐지된 유형의 임대주택으로 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환할 때는 세제지원이 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다.

임대사업자 거주주택 비과세

「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 거주주택인 1주택을 소유한 세대가 보유기간 중 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 생애 한 차례만 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제155조

임대의무기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하여도 1세대 1주택 비과세 특례를 우선 적용받을 수 있습니다. 다만 임대의무기간을 충족하지 못하고 임대주택을 처분하게 될 때에는 특례를 적용받아 실제 납부한 세액과 거주주택 양도 당시 이를 1주택으로 보지 않았을 경우 납부하였을 세액과의 차액을 신고·납부하여야 하니 유의하시기 바랍니다.

지난 2020년 7월 10일 발표된 7.10 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 아파트 장기일반매입임대주택 유형이 폐지되었습니다. 따라서 2020년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택으로 등록한 때에는 거주주택에 대한 비과세가 적용되지 않습니다.

1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 주택을 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우에는 거주주택에 대한 비과세가 적용되지 않습니다. 단, 2018년 9월 13일 이전 또는 조정대상지역의 공고가 있기 전 주택을 취득하거나 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2020년 7월 11일 이후 임대등록하여도 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 자진·자동등록말소로 임대의무기간을 충족하지 못하더라도 임대주택 등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우에는 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다.

위의 요건을 충족하여 1주택으로 보는 거주주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

1주택인 임대주택 비과세

임대주택 외 다른 주택을 소유하고 있지 않으면 해당 임대주택이 조정대상지역에 위치하더라도 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 거주기간의 제한을 받지 않기 위해선 2019년 12월 16일 이전 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하여 임대하는 주택이어야 합니다. 또한 임대의무기간을 준수하고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. - 구 소득세법 시행령(법률 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조

지난 2019년 12월 16일 발표된 12.16 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「소득세법 시행령」에 따라 2019년 12월 17일 이후 임대등록하는 조정대상지역의 임대주택은 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.

위의 요건을 충족하여 거주기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택인 임대주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

다주택 세대 임대주택 양도소득세 중과

다주택 세대가 조정대상지역에 있는 임대주택을 양도하는 경우 임대등록 시기와 취득 시기에 따라 양도소득세 중과 여부가 차이 납니다. 지난 2017년 12월 13일 발표되었던 임대주택 등록 활성화 방안으로 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면 혜택이 강화되었고, 2018년 9월 13일 발표되었던 9.13 부동산대책으로 임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제가 폐지되었으니 유의하시기 바랍니다. 단, 2018년 9월 13일 이전에 주택(분양권 및 조합원입주권 포함) 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2018년 9월 14일 이후 취득하였더라도 양도소득세 중과가 배제됩니다. - 소득세법 시행령 제167조의3

「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 자동등록말소로 임대의무기간을 충족하지 못하는 경우는 예외적으로 양도소득세 중과 배제를 적용받을 수 있습니다. 자진등록말소는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하고, 임대주택 등록말소 후 1년 내 임대주택을 양도하는 때에만 중과 배제를 적용받을 수 있습니다.

1) 2018년 3월 31일 이전 사업자등록

5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과 배제

8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과 배제

2) 2018년 4월 1일 이후 사업자등록

5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과

8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과 배제

3) 2018년 9월 14일 이후 취득

5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과

8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과

법정 요건을 만족하여 양도소득세 중과가 배제되는 주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

임대사업자 양도소득세 혜택

1) 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 50%·70% 적용

8년 이상 계속하여 임대하면서 아래의 요건을 만족한 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생하는 양도차익에 대해서는 일반 장기보유특별공제 대신 50%의 장기보유특별공제(10년 이상 계속 임대한 후 양도하는 경우에는 70%)를 적용받을 수 있습니다. 단, 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트와 단기에서 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 임대주택에 대해서는 위 특례 규정이 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다. - 조세특례제한법 제97조의3

2020년 12월 31일까지 장기일반민간임대주택으로 등록

전용면적 85제곱미터(수도권이 아닌 읍·면 소재 주택은 100제곱미터) 이하

2018년 9월 14일 이후 취득분부터 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하

임대보증금 또는 임대료의 5% 증액 제한을 준수

위의 요건을 충족하여 장기보유특별공제 50%·70%를 적용받는다면 양도소득세 계산 시 임대유형에서 장기일반민간 > 장기보유특별공제 50%·70% - 조특법 제97조의3을 체크하고 계산하시기 바랍니다.

2) 장기일반민간임대주택 양도소득세 감면

10년 이상 계속하여 임대하면서 아래의 요건을 만족한 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 이때 임대기간 중 발생한 양도소득은 취득일과 임대만료일, 그리고 양도일의 기준시가로 산정합니다. - 조세특례제한법 제97조의5

2018년 12월 31일까지 취득한 주택(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)

취득일로부터 3개월 이내 장기일반민간임대주택으로 등록

전용면적 85제곱미터(수도권이 아닌 읍·면 소재 주택은 100제곱미터) 이하

2018년 9월 14일 이후 취득분부터 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하

임대보증금 또는 임대료의 5% 증액 제한을 준수

위의 요건을 충족하여 양도소득세 감면을 받을 수 있다면 양도소득세 계산 시 임대유형에서 장기일반민간 > 임대기간 양도소득 감면 - 조특법 제97조의5를 체크하고 계산하시기 바랍니다.

단, 위 1) 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 50%·70% 적용과 2) 장기일반민간임대주택 양도소득세 감면에 대하여 2018년 9월 13일 이전에 주택(분양권 및 조합원입주권 포함) 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2018년 9월 14일 이후 취득하였더라도 기준시가의 제한을 받지 않습니다.

3) 장기임대주택 장기보유특별공제 추가공제

6년 이상 임대한 장기임대주택을 양도하는 경우 보유기간에 따른 장기보유특별공제율에 임대기간에 따른 추가공제율(2% ~ 10%)을 더하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. - 조세특례제한법 제97조의4

위의 요건을 충족하여 합산공제율을 적용받는다면 양도소득세 계산 시 임대유형에서 단기민간 > 장기임대주택 추가공제 - 조특법 제97조의4를 체크하고 계산하시기 바랍니다.

거래대상
대상주택
규제지역
추가사항
양도가액
취득가액
필요경비
보유정보
양도일자
취득일자
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