양도소득세 계산

설명

주의사항

특례안내

세법개정

임대사업자

양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다.

12.21 부동산대책 선반영 계산기 운영 안내

2023년 경제정책방향의 부동산대책 중 단기보유 중과세율 제도 개편의 영향을 미리 살펴보고 싶은 분들을 위해 선반영 계산기를 한시적으로 운영하고 있습니다. 부동산대책에 따른 변화는 12.21 부동산대책 선반영 양도소득세 계산기에서 확인해주시기 바랍니다.

정식 계산기 반영 : 12.21 부동산대책은 관련 법 개정이 이루어져야 본격적으로 시행될 수 있으며, 국회 논의 등 개정 과정에서 내용 일부가 변경되거나 삭제될 수 있습니다. 사용자분들에게 더 정확한 계산 결과를 안내해드리기 위해 부동산대책의 내용은 선반영 계산기를 통해서만 우선 제공되며, 시행이 확정된 이후 정식 계산기에 반영될 예정입니다.

부동산대책 및 개정세법 반영 안내

2022년 세법개정과 2022년 세제개편안에 따른 2023년 1월 세법개정, 그리고 2023년 2월 세법개정(안)이 양도소득세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 양도소득세에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

2022년 소득세법 및 소득세법 시행령 개정 : 반영완료

2023년 1월 소득세법 개정 : 반영완료

2023년 2월 소득세법 시행령 개정(안) : 반영완료

양도소득세는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 실제 세금 신고·납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.

양도소득세 계산 순서

1) 양도소득금액 산출 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제액

2) 양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 - 기본공제

3) 양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율

양도소득세 예정신고·납부

자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.

양도소득세 확정신고·납부

해당 연도에 2건 이상의 부동산을 양도하였다면 그다음 해 5월 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부해야 합니다. 만약 해당 연도에 1건의 부동산만을 양도하고 예정신고를 하였다면 별도로 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

규제지역 현황 및 관련 법령

투기과열지구 및 조정대상지역 현황

소득세법 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무

1세대 1주택의 범위

1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상)인 경우 해당 주택의 양도로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 1세대 1주택의 요건을 모두 충족하더라도 해당 주택의 양도가액이 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원)을 초과하는 고가주택이면 전체 양도차익 중 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원) 초과 부분에 대해서 양도소득세를 과세합니다. - 소득세법 시행령 제154조

1) 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령에서 정하는 취학, 근무상의 형편과 같은 부득이한 사유로 양도하는 경우처럼 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호부터 제3호까지의 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

2) 조정대상지역 공고일 이후에 주택(분양권 및 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득하였어도 조정대상지역의 공고가 있기 전(또는 조정대상지역 내 거주기간 요건이 신설되기 전인 2017년 8월 2일 이전)에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 계약금 지급일을 기준으로 해당 거주자가 속한 세대가 주택을 보유하고 있지 않다면 거주기간 요건이 적용되지 않습니다. 해당 요건을 충족하는 경우 양도소득세 계산 시 조정대상지역의 체크를 해제하고 계산하시기 바랍니다.

일시적 1세대 2주택

1주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득(자가건설 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하였고, 종전주택을 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 양도한다면 양도하는 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제155조

만약 신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있다면 종전주택의 양도일과 신규주택의 취득일에 따라 아래의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용됩니다. 2023년 2월 소득세법 시행령 개정(예정)으로 종전주택을 2023년 1월 12일 이후 양도하는 경우에는 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 여부와 관계없이 3년의 중복보유기간이 적용되니 유의하시기 바랍니다.

1) 종전주택을 2023년 1월 11일 이전에 양도하는 경우 : 신규주택의 취득일에 따라 1년 ~ 3년의 중복보유기간이 적용되며, 신규주택으로의 전입 요건이 추가될 수 있습니다.

2018년 9월 13일 이전 : 3년

2018년 9월 14일 이후 ~ 2019년 12월 16일 이전 : 2년

2019년 12월 17일 이후

① 종전주택을 2022년 5월 9일 이전 양도 : 1년 + 1년 이내 신규주택 전입

② 종전주택을 2022년 5월 10일 이후 양도 : 2년

2) 종전주택을 2023년 1월 12일 이후에 양도하는 경우 : 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 여부와 관계없이 3년의 중복보유기간이 적용됩니다.

상속, 동거봉양이나 혼인 등으로 일시적 2주택이 된 경우에 대해서는 「소득세법 시행령」 제155조를 참고해주시기 바랍니다. 법정요건을 충족하는 일시적 1세대 2주택을 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 대상주택을 2주택이 아닌 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

장기보유특별공제

보유기간이 3년 이상인 자산을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 적용됩니다. 양도하는 자산이 1세대 1주택에 해당하는 주택으로 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이라면 일반 장기보유특별공제보다 공제율이 더 높은 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 소득세법 제95조소득세법 시행령 제159조의4

일반 장기보유특별공제 : 공제율 6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%

1세대 1주택 장기보유특별공제 : 공제율 20% ~ 80%, 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%

1세대 1주택에 해당하는 주택이더라도 보유기간 중 거주기간이 2년 미만이면 1세대 1주택 장기보유특별공제가 아닌 일반 장기보유특별공제가 적용되니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1주택 장기보유특별공제는 양도소득세 계산 시 선택한 대상주택과 입력한 보유정보와 거주정보에 따라 자동으로 반영됩니다.

조정대상지역 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제

다주택 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 2020년 소득세법 개정으로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다. - 소득세법 제95조제2항소득세법 제104조제7항

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과

1) 다주택 세대가 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 효과는 양도소득세 계산 시 선택한 대상주택과 입력한 양도일자에 따라 자동으로 반영됩니다.

2) 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택처럼 「소득세법 시행령」 제167조의3 및 「소득세법 시행령」 제167조의10 등에 따라 중과세율 적용대상에서 제외되는 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 위 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

다주택에서 전환된 1세대 1주택

2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대(일시적 1세대 1주택의 특례를 적용받는 경우 제외)가 다른 모든 주택을 처분(양도, 증여 및 용도변경)하고 남은 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간과 거주기간을 다시 기산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.

2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 적용되지 않습니다. 따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 양도하는 경우더라도 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다.

1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 2021년 1월 1일 이후 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우에만 적용됩니다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 다주택을 처분하고 2021년 1월 1일 현재 1주택만을 보유하고 있는 경우에는 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다.

2021년 1월 1일 이후 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 다주택에서 전환을 체크하고 추가정보를 입력하시기 바랍니다.

기본공제

연 1회 양도소득금액에서 250만원을 공제받을 수 있습니다. 기본공제는 납세의무자 별로 적용되기 때문에 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다.

양도소득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 양도소득세와 차이가 있을 수 있습니다.

상생임대주택

직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하인 상생임대차계약을 체결하고 2년 이상 임대하면서 아래의 요건을 충족한 상생임대주택을 양도하는 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례와 임대사업자의 거주주택 비과세 특례, 그리고 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 소득세법 시행령 제155조의3

상생임대차계약 : 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하인 신규 또는 갱신 계약

① 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이 계약 체결 및 임대 개시

② 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상일 것

직전임대차계약 : 해당 주택을 취득한 후 직접 임차인과 체결한 임대차계약

① 주택 취득 전 이미 체결된 임대차계약에 따라 임대인의 지위를 승계받은 경우 제외

② 직전임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

위의 요건을 충족하여 거주기간의 제한을 받지 않는 상생임대주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 상생임대주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

농어촌주택·고향주택 취득자의 일반주택 비과세

일반주택인 1주택과 아래의 요건 등을 충족한 농어촌주택·고향주택인 1주택을 보유한 세대가 농어촌주택·고향주택을 취득하기 전부터 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. - 조세특례제한법 제99조의4조세특례제한법 시행령 제99조의4

취득 당시 소재지 요건

① 「조세특례제한법」 제99조의4에 따른 수도권지역이나 조정대상지역 등이 아닌 지역

② 「조세특례제한법 시행령」 제99조의4에 따른 농어촌지역 또는 고향

2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일) ~ 2025년 12월 31일 사이 취득하여 3년 이상 보유

취득 당시 기준시가 3억원(한옥은 4억원) 이하

1) 농어촌주택이 일반주택과 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있거나 고향주택이 일반주택과 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다.

2) 의무보유기간 3년을 충족하기 전에 일반주택을 양도하여도 1세대 1주택 비과세 특례를 우선 적용받을 수 있습니다. 다만 의무보유기간을 충족하지 못하고 농어촌주택·고향주택을 처분하게 될 때에는 특례를 적용받아 실제 납부한 세액과 일반주택 양도 당시 이를 1주택으로 보지 않았을 경우 납부하였을 세액과의 차액을 신고·납부하여야 하니 유의하시기 바랍니다.

법정 요건을 충족하여 1주택으로 보는 일반주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

2022년 개정된 소득세 법령과 2022년 세제개편안에 따라 2023년 1월 개정된 소득세법, 그리고 2월 개정 예정인 소득세법 시행령이 양도소득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

개정내용 적용시기

소득세법 및 소득세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 양도분부터 적용되는 내용과 시행일자 이후 취득분 또는 증여분부터 적용되는 내용 등으로 구분되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

일시적 1세대 2주택 등 비과세 요건 완화[2023년 1월 12일 양도분부터 적용]

1) 일시적 1세대 2주택의 비과세 요건 중 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역일 때의 종전주택 양도기한이 기존 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내에서 3년 이내로 완화되었습니다. 이에 따라 종전주택을 2023년 1월 12일 이후 양도하는 경우에는 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 여부와 관계없이 3년의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용됩니다.

2) 1주택을 보유하던 중 1입주권 또는 1분양권을 취득하고 해당 입주권·분양권의 취득일로부터 3년 이상이 지나 종전주택을 양도하는 경우의 비과세 요건 중 ① 신규주택 — 입주권·분양권에 따라 취득하는 주택 — 으로의 전입기한과 ② 종전주택 양도기한이 기존 신규주택이 완성된 후 2년 이내에서 3년 이내로 완화되었습니다.

3) 보유하고 있는 1주택의 재개발·재건축 등 사업시행기간 동안 취득한 대체주택의 비과세 요건 중 ① 신규주택 — 재개발·재건축 등 사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택 — 으로의 전입기한과 ② 대체주택의 양도기한이 기존 신규주택이 완성된 후 2년 이내에서 3년 이내로 완화되었습니다.

상생임대주택 특례 임대기간 합산 규정 신설[개정령 공포일 이후 양도분부터 적용]

임대차계약 도중 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없게 된 경우 종전계약보다 보증금과 임대료를 낮추는 등 기획재정부령에서 정하는 요건에 따라 새로운 임차인과 신규계약을 체결한다면 종전·신규계약의 임대기간을 합산하여 직전임대차계약 또는 상생임대차계약의 임대기간 요건 충족 여부를 판단하는 임대기간 합산 규정이 신설되었습니다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제[2022년 5월 10일 ~ 2024년 5월 9일 양도분에 적용]

양도소득세 중과를 한시적으로 배제하는 제도의 일몰기한이 기존 2023년 5월 9일에서 2024년 5월 9일까지로 1년 연장되었습니다. 이에 따라 다주택자가 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 소재 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않습니다. 중과 배제되는 주택에는 기본세율(6% ~ 45%)이 적용되며, 보유기간이 3년 이상이라면 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)도 적용됩니다.

소득세 과세표준 구간 조정[2023년 1월 1일 양도분부터 적용]

서민·중산층의 세부담 완화를 위해 하위 2개 과세표준 구간이 기존 1200만원 이하, 1200만원 ~ 4600만원 이하에서 각각 1400만원 이하, 1400만원 ~ 5000만원 이하로 상향 조정되었습니다.

이월과세 및 부당행위계산의 부인 적용기간 확대[2023년 1월 1일 증여분부터 적용]

배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 이월과세 제도와 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 부당행위계산 부인 제도의 적용기간이 기존 5년에서 10년으로 확대되었습니다.

상생임대주택 특례 요건 완화 및 혜택 확대[2022년 8월 2일 양도분부터 적용]

상생임대주택 제도의 활성화를 위해 임대개시 시점 1세대 1주택 요건 및 주택가액 기준이 폐지되었고, ① 1세대 1주택 비과세, ② 임대사업자의 거주주택 비과세, 그리고 ③ 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 2년의 제한을 받지 않도록 혜택이 확대되었습니다. 또한 상생임대차계약의 체결 기한이 기존 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일까지로 연장되었습니다.

1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지[2022년 5월 10일 양도분부터 적용]

다주택자가 1주택을 제외한 모든 주택을 처분하고 남은 1주택을 양도하는 경우 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유·거주기간을 다시 기산하는 제도가 폐지되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날이 아닌 주택의 취득일부터 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화[2022년 5월 10일 양도분부터 적용]

종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 완화되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건이 삭제되어 더는 적용되지 않습니다.

1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권 비과세 기준금액 상향[2021년 12월 8일 양도분부터 적용]

1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권의 비과세 기준금액이 기존 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다. 상향된 비과세 기준금액은 2021년 12월 8일 이후 양도하는 주택 및 조합원입주권부터 적용되니 유의하시기 바랍니다.

1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건 정비[2022년 1월 1일 취득분부터 적용]

납세의무자의 예측가능성을 제고하기 위해 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건에 다른 분양권을 보유하고 있지 않을 것을 구체적으로 명시하였습니다. 또한 적용대상이 되는 분양권을 2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터로 한정하였으니 유의하시기 바랍니다.

장기임대주택이란?

소득세법에서의 장기임대주택은 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(단기 또는 장기일반)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택으로 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호 가목부터 바목에서 정하고 있는 요건을 충족하는 주택을 뜻합니다. 가장 대표적인 장기임대주택인 민간매입임대주택의 요건은 아래와 같습니다. - 소득세법 시행령 제167조의3

단기민간임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대(2018년 3월 31일까지 사업자등록을 한 주택으로 한정)

장기일반민간임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대(2020년 8월 18일 이후 임대등록을 한 주택은 10년 이상)

임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하

임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하이며 현재 임대 중

지난 2020년 7월 10일 발표된 7.10 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 2020년 7월 11일 이후 폐지된 유형의 임대주택으로 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환할 때는 세제지원이 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다.

임대사업자의 거주주택 비과세

「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 거주주택인 1주택을 소유한 세대가 보유기간 중 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 생애 한 차례만 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제155조

임대의무기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하여도 1세대 1주택 비과세 특례를 우선 적용받을 수 있습니다. 다만 임대의무기간을 충족하지 못하고 임대주택을 처분하게 될 때에는 특례를 적용받아 실제 납부한 세액과 거주주택 양도 당시 이를 1주택으로 보지 않았을 경우 납부하였을 세액과의 차액을 신고·납부하여야 하니 유의하시기 바랍니다.

지난 2020년 7월 10일 발표된 7.10 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 아파트 장기일반매입임대주택 유형이 폐지되었습니다. 따라서 2020년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택으로 등록한 때에는 거주주택에 대한 비과세가 적용되지 않습니다.

1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 주택을 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우에는 거주주택에 대한 비과세가 적용되지 않습니다. 단, 2018년 9월 13일 이전 또는 조정대상지역의 공고가 있기 전 주택을 취득하거나 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2020년 7월 11일 이후 임대등록하여도 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 자진·자동등록말소로 임대의무기간을 충족하지 못하더라도 임대주택 등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우에는 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다.

위의 요건을 충족하여 1주택으로 보는 거주주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

1주택인 임대주택 비과세

임대주택 외 다른 주택을 소유하고 있지 않으면 해당 임대주택이 조정대상지역에 위치하더라도 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 거주기간의 제한을 받지 않기 위해선 2019년 12월 16일 이전 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하여 임대하는 주택이어야 합니다. 또한 임대의무기간을 준수하고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. - 구 소득세법 시행령(법률 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조

지난 2019년 12월 16일 발표된 12.16 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「소득세법 시행령」에 따라 2019년 12월 17일 이후 임대등록하는 조정대상지역의 임대주택은 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.

위의 요건을 충족하여 거주기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택인 임대주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

다주택 세대의 임대주택 양도소득세 중과

다주택 세대가 조정대상지역에 있는 임대주택을 양도하는 경우 임대등록 시기와 취득 시기에 따라 양도소득세 중과 여부가 차이 납니다. 지난 2017년 12월 13일 발표되었던 임대주택 등록 활성화 방안으로 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면 혜택이 강화되었고, 2018년 9월 13일 발표되었던 9.13 부동산대책으로 임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제가 폐지되었으니 유의하시기 바랍니다. 단, 2018년 9월 13일 이전에 주택(분양권 및 조합원입주권 포함) 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2018년 9월 14일 이후 취득하였더라도 양도소득세 중과가 배제됩니다. - 소득세법 시행령 제167조의3

「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 자동등록말소로 임대의무기간을 충족하지 못하는 경우는 예외적으로 양도소득세 중과가 배제됩니다. 자진등록말소는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하고, 임대주택 등록말소 후 1년 내 임대주택을 양도하는 때에만 양도소득세 중과가 배제됩니다.

1) 2018년 3월 31일 이전 사업자등록

5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과 배제

8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과 배제

2) 2018년 4월 1일 이후 사업자등록

5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과

8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과 배제

3) 2018년 9월 14일 이후 취득

5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과

8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과

법정 요건을 충족하여 양도소득세 중과가 배제되는 주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

임대사업자 양도소득세 혜택

1) 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 50%·70% 적용

8년 또는 10년 이상 계속하여 임대하면서 아래의 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생하는 양도차익에 대해서는 일반 장기보유특별공제 대신 50% 또는 70%의 장기보유특별공제가 적용됩니다. 단, 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트와 단기에서 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 임대주택에 대해서는 위 특례 규정이 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다. - 조세특례제한법 제97조의3

민간건설임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록

① 2022년 12월 31일까지 등록하고 8년 또는 10년 이상 임대

② 2024년 12월 31일까지 등록하고 10년 이상 임대

전용면적 85제곱미터(수도권이 아닌 읍·면 소재 주택은 100제곱미터) 이하

2018년 9월 14일 이후 취득분부터 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하

임대보증금 또는 임대료의 5% 증액 제한을 준수

위의 요건을 충족하여 장기보유특별공제 50%·70%를 적용받는다면 양도소득세 계산 시 임대유형에서 장기일반민간 > 장기보유특별공제 50%·70% - 조특법 제97조의3을 체크하고 계산하시기 바랍니다.

2) 장기일반민간임대주택 양도소득세 감면

10년 이상 계속하여 임대하면서 아래의 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 이때 임대기간 중 발생한 양도소득은 취득일과 임대만료일, 그리고 양도일의 기준시가로 산정합니다. - 조세특례제한법 제97조의5

2018년 12월 31일까지 취득한 주택(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)

취득일로부터 3개월 이내 장기일반민간임대주택으로 등록

전용면적 85제곱미터(수도권이 아닌 읍·면 소재 주택은 100제곱미터) 이하

2018년 9월 14일 이후 취득분부터 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하

임대보증금 또는 임대료의 5% 증액 제한을 준수

위의 요건을 충족하여 양도소득세 감면을 받을 수 있다면 양도소득세 계산 시 임대유형에서 장기일반민간 > 임대기간 양도소득 감면 - 조특법 제97조의5를 체크하고 계산하시기 바랍니다.

단, 위 1) 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 50%·70% 적용과 2) 장기일반민간임대주택 양도소득세 감면에 대하여 2018년 9월 13일 이전에 주택(분양권 및 조합원입주권 포함) 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2018년 9월 14일 이후 취득하였더라도 기준시가의 제한을 받지 않습니다.

3) 장기임대주택 장기보유특별공제 추가공제

6년 이상 임대한 장기임대주택을 양도하는 경우 보유기간에 따른 공제율에 임대기간에 따른 추가공제율(2% ~ 10%)을 더한 공제율로 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 조세특례제한법 제97조의4

위의 요건을 충족하여 합산공제율을 적용받는다면 양도소득세 계산 시 임대유형에서 단기민간 > 장기임대주택 추가공제 - 조특법 제97조의4를 체크하고 계산하시기 바랍니다.

거래대상
대상주택
규제지역
추가사항
양도가액
취득가액
필요경비
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양도일자
취득일자
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