전월세 전환, 월세 계산

설명

월세계산

임대료인상

전세에서 월세로 전환, 월세에서 전세로 전환, 보증금과 월세를 조정 또는 인상하는 경우 적정 금액과 전월세전환율 계산을 도와주는 계산기입니다.

전월세전환율이란?

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우의 비율을 말합니다. 월 단위의 차임을 반대로 보증금으로 전환하는 경우 적정 금액을 산정하기 위해서도 사용됩니다.

전월세전환율 한도

주택과 상가의 전월세전환율은 대출금리와 경제여건 등을 고려해 정한 비율과 한국은행 기준금리에 일정 이율을 더하거나 곱한 비율 중 작은 것을 한도로 합니다.

주택 : MIN[한국은행 기준금리 + 3.5%, 10%]
주택임대차보호법 제7조의2, 주택임대차보호법 시행령(2018.9.18. 대통령령 제29162호) 제9조

상가 : MIN[한국은행 기준금리 X 4.5, 12%]
상가건물임대차보호법 제12조, 상가건물임대차보호법 시행령(2019.4.17. 대통령령 제29671호) 제5조

전국 전월세전환율 현황

주택 전월세전환율 - 한국감정원 전국주택가격동향조사

오피스텔 전월세전환율 - 한국감정원 오피스텔가격동향조사

한국은행 기준금리

0.50%(2020.05.28) - 한국은행 기준금리 추이

전세에서 반전세나 월세로 전환할 때 또는 반대로 월세에서 반전세나 전세로 전환할 때 변경하는 보증금 대비 월세를 얼마로 계산해야 할까요? 전월세 전환 계산기를 이용해 보증금 대비 월세를 쉽게 계산할 수 있도록 계산방법과 예시를 함께 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

보증금 대비 월세를 계산하는 방법

1) 전월세율 현황을 참고하여 대상 지역의 평균 전월세 전환율 확인 및 입력

2) 기존의 보증금을 전세보증금에 입력

3) 변경할 보증금을 월세보증금에 입력

4) 계산된 월세 확인

[예시] 현재 전세 3억원에 거래되고 있는 서울 강북 도심권의 아파트의 보증금을 2억원으로 조정하는 경우 월세 계산

1) 주택 - 서울 강북권역 - 도심권 전월세 전환율 확인 및 입력: 5.3%(2020년 4월 기준)

2) 기존의 보증금 3억원을 전세보증금에 입력

3) 변경할 보증금 2억원을 월세보증금에 입력

4) 계산된 월세 : 440,167원

위 4)에서 계산된 금액은 서울 강북권역 도심지역의 평균적인 시세를 고려한 보증금 1억원에 해당하는 월세입니다. 전세 3억원의 매물을 보증금 2억의 반전세 매물로 변경하려면 44만원의 월세를 추가로 내야 한다는 것입니다. 일반적으로 보증금 조정에 따른 월세 변동액을 얘기할 때는 보증금 천만원을 기준으로 하니, 보증금 천만원 당 월세 44,000원이라고도 얘기할 수 있습니다.

계산결과의 활용

평균 전월세 전환율로 계산한 보증금 대비 월세는 해당 지역의 평균적인 시세를 고려한 기준치입니다. 전월세 전환율은 부동산 시장을 포함한 경제 상황, 해당 매물의 성격 등에 따라 달라질 수 있습니다. 무엇보다 실제 계약에는 임대인과 임차인, 거래 당사자의 협의가 우선이니 해당 자료는 참고로 활용하시기 바랍니다.

주택임대사업자로 등록되어있거나 상가를 임대하는 경우, 임대료 인상률이 5%를 초과할 수 없습니다. 전월세 전환 계산기를 이용해 보다 쉽게 인상된 임대료를 계산하실 수 있도록 계산방법과 예시를 함께 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

임대료 인상률 5%를 적용해 증액 가능한 보증금과 월세를 계산하는 방법

1) 기존의 월세를 전월세전환율을 적용하여 보증금으로 모두 전환

2) 기존의 보증금에 위 1)에서 계산한 보증금을 더한 다음 5% 인상률 적용

3) 위 2)에서 산출된 금액을 다시 전월세전환율을 적용하여 보증금과 월세로 안분

[예시] 보증금 1000만원, 월세 60만원의 오피스텔 임대료(월세) 인상 (단위: 만원)

1) 전월세전환율을 적용하여 월세를 모두 보증금으로 전환 : (60 X 12) / 4.75% + 1000 = 16157.895

2) 5% 인상률 적용 : 16157.895 X 105% = 16965.790

3) 전월세전환율을 적용하여 보증금과 월세로 안분 : (16965.790 - 1000) X 4.75% / 12 = 63.198

보증금은 기존 1000만원을 유지하고 월세를 631,980원으로 인상할 수 있습니다.

위 1)과 3)의 과정에서 전월세 전환 계산기를 이용하시면 됩니다.

[예시] 보증금 2억원, 월세 100만원의 아파트 임대료 인상, 보증금 1억으로 조정 (단위: 만원)

1) 전월세전환율을 적용하여 월세를 모두 보증금으로 전환 : (100 X 12) / 4.75% + 20000 = 45263.158

2) 5% 인상률 적용 : 45263.158 X 105% = 47526.316

3) 전월세전환율을 적용하여 조정할 보증금과 월세로 안분 : (47526.316 - 10000) X 4.75% / 12 = 148.542

보증금을 기존 2억에서 1억으로 낮추고 월세를 1,485,420원으로 인상할 수 있습니다.

위 1)과 3)의 과정에서 전월세 전환 계산기를 이용하시면 됩니다.

관련 법령

주택임대차보호법 시행령(2018.9.18. 대통령령 제29162호) 제8조

상가건물임대차보호법 시행령(2019.4.2. 대통령령 제29671호) 제4조

전환대상
전환유형
전환율
전세보증금
월세보증금
월세

추가설명

계산기 사용방법

1) 전세에서 월세로 전환 : 희망 전환율과 현재 전세보증금을 입력하시면 적정 월세가 계산됩니다. 희망하시는 월세보증금이 있는 경우, 월세보증금을 추가로 입력하여 적정 월세를 다시 계산하시기 바랍니다.

2) 월세에서 전세로 전환 : 희망 전환율, 현재 월세보증금과 월세를 입력하시면 적정 전세보증금이 계산됩니다.

3) 전환율 계산 : 전환유형에서 전환율을 선택하시고 전세보증금, 월세보증금, 월세를 입력하시면 현재의 전환율이 계산됩니다.

전환율은 소수점 3자리까지 표시하며, 그 외 금액도 소수점 3자리까지 표시합니다.