전월세 전환, 월세 계산

전세에서 반전세나 월세로 전환할 때 또는 반대로 월세에서 반전세나 전세로 전환할 때 변경하는 보증금 대비 월세를 얼마로 계산해야 할까요? 전월세 전환 계산기를 이용해 보증금 대비 월세를 쉽게 계산할 수 있도록 계산방법과 예시를 함께 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

보증금 대비 월세를 계산하는 방법

1) 전월세율 현황을 참고하여 대상 지역의 평균 전월세 전환율 확인 및 입력

2) 기존의 보증금을 전세보증금에 입력

3) 변경할 보증금을 월세보증금에 입력

4) 계산된 월세 확인

[예시] 현재 전세 3억원에 거래되고 있는 서울 강북 도심권의 아파트의 보증금을 2억원으로 조정하는 경우 월세 계산

1) 주택 - 서울 강북권역 - 도심권 전월세 전환율 확인 및 입력: 5.3%(2020년 4월 기준)

2) 기존의 보증금 3억원을 전세보증금에 입력

3) 변경할 보증금 2억원을 월세보증금에 입력

4) 계산된 월세 : 440,167원

위 4)에서 계산된 금액은 서울 강북권역 도심지역의 평균적인 시세를 고려한 보증금 1억원에 해당하는 월세입니다. 전세 3억원의 매물을 보증금 2억의 반전세 매물로 변경하려면 44만원의 월세를 추가로 내야 한다는 것입니다. 일반적으로 보증금 조정에 따른 월세 변동액을 얘기할 때는 보증금 천만원을 기준으로 하니, 보증금 천만원 당 월세 44,000원이라고도 얘기할 수 있습니다.

계산결과의 활용

평균 전월세 전환율로 계산한 보증금 대비 월세는 해당 지역의 평균적인 시세를 고려한 기준치입니다. 전월세 전환율은 부동산 시장을 포함한 경제 상황, 해당 매물의 성격 등에 따라 달라질 수 있습니다. 무엇보다 실제 계약에는 임대인과 임차인, 거래 당사자의 협의가 우선이니 해당 자료는 참고로 활용하시기 바랍니다.

주택 또는 상가 임대계약 갱신 시 임대료 인상률은 기존 보증금 및 월세의 5%를 초과할 수 없습니다. 특히 주택의 경우 기존 주택임대사업자에게만 적용되던 인상률 제한이 전월세상한제의 시행과 함께 모든 주택으로 범위가 확대되었습니다. 전월세 전환 계산기를 이용해 더 쉽게 인상된 임대료를 계산하실 수 있도록 계산방법과 예시를 함께 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

임대료 인상률 5%를 적용해 증액 가능한 보증금과 월세를 계산하는 방법

1) 기존의 월세를 전월세전환율을 적용하여 보증금으로 모두 전환

2) 기존의 보증금에 위 1)에서 계산한 보증금을 더한 다음 5% 인상률 적용

3) 위 2)에서 산출된 금액을 다시 전월세전환율을 적용하여 보증금과 월세로 안분

[예시] 보증금 1,000만원 / 월세 60만원의 오피스텔 임대료(월세) 인상 (단위: 만원)

1) 전월세전환율을 적용하여 월세를 모두 보증금으로 전환 : (60 X 12) / 4.75% + 1000 = 16157.895

2) 5% 인상률 적용 : 16157.895 X 105% = 16965.790

3) 전월세전환율을 적용하여 보증금과 월세로 안분 : (16965.790 - 1000) X 4.75% / 12 = 63.198

보증금은 기존 1,000만원을 유지하고 월세를 631,980원으로 인상할 수 있습니다.

위 1)과 3)의 과정에서 전월세 전환 계산기를 이용하시면 됩니다.

[예시] 보증금 2억원, 월세 100만원의 아파트 임대료 인상, 보증금 1억으로 조정 (단위: 만원)

1) 전월세전환율을 적용하여 월세를 모두 보증금으로 전환 : (100 X 12) / 4.75% + 20000 = 45263.158

2) 5% 인상률 적용 : 45263.158 X 105% = 47526.316

3) 전월세전환율을 적용하여 조정할 보증금과 월세로 안분 : (47526.316 - 10000) X 4.75% / 12 = 148.542

보증금을 기존 2억에서 1억으로 낮추고 월세를 1,485,420원으로 인상할 수 있습니다.

위 1)과 3)의 과정에서 전월세 전환 계산기를 이용하시면 됩니다.

관련 법령

주택임대차보호법 시행령 제8조

상가건물임대차보호법 시행령 제4조

2020년 7월 31일부터 시행된 개정 「주택임대차보호법」은 월세로의 전환 가속화 및 임대료 상승으로부터 주거 안정을 보장하기 위해 임차인의 계약갱신청구권, 임대료의 상한을 설정한 전월세상한제를 주요 내용으로 삼고 있습니다. 또한 개정된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 2021년 6월 1일부터 시의성 있는 임대차 시세정보 제공을 목적으로 하는 임대차신고제가 시행될 예정입니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 및 임대차신고제, 이른바 임대차 3법에 관한 내용을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

계약갱신청구권

임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 청구할 수 있는 계약갱신청구권을 임차인에게 부여하였습니다. 임차인의 계약갱신 청구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. - 주택임대차보호법 제6조 및 주택임대차보호법 제6조의3

임차인은 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하여야 합니다. 단, 2020년 12월 10일 이전에 체결하거나 갱신된 계약은 2개월이 아닌 1개월 전까지를 행사 기간으로 합니다.

임대인은 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우나 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우처럼 정당한 사유가 있는 경우에는 계약갱신 청구를 거절할 수 있습니다.

단, 실거주를 이유로 계약갱신을 거부하고 임차인이 요구한 갱신 기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 계약갱신청구권의 행사방식에는 특별한 제한이 없어 구두, 문자메시지 등의 방법이 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용할 것은 국토교통부는 추천하고 있습니다.

전월세상한제

계약 갱신 시 기존 계약으로 약정한 보증금이나 차임의 5%를 초과하여 인상할 수 없도록 범위를 제한하였습니다. 임대료 상한 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용되며, 인상 상한인 5% 범위에서 임대인과 임차인이 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다. - 주택임대차보호법 제7조

임대차신고제

임대차 계약의 당사자는 계약의 체결일로부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 관청에 보증금과 차임 등을 신고하여야 합니다. 또한 계약 기간 도중 보증금이나 차임 등 가격 변동이 있거나 계약이 해제된 경우에도 동일하게 신고하여야 합니다. 계약 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다. - 부동산거래신고등에관한법률 제6조의2 및 부동산거래신고등에관한법률 제6조의3

신고대상 : 2021년 6월 1일부터 체결되는 신규 또는 금액변동이 있는 갱신 임대차 계약

신고지역 : 전국(경기도 외 도지역의 군 제외)

신고금액 : 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원

임대차신고는 임차주택 소재지 관할 주민센터 또는 부동산 거래관리시스템으로 할 수 있으며 계약당사자의 인적사항, 주택유형과 주소 등 임대 목적물의 정보, 임대료와 계약기간 등 임대차 계약내용 등을 신고하여야 합니다. 임대차신고와 함께 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고 신고 접수일부터 확정일자의 효력이 발생합니다.