전세 VS 월세 차이 계산

전세계약은 임대차 계약과 전세보증금을 임대인(집주인)에게 지급하기 때문에 안전한 함께 계약을 체결하는 것이 무엇보다 중요합니다. 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 반드시 체크해야 할 사항들을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

등기부등본 열람

등기부등본은 부동산의 소유자, 근저당권설정금액 등 권리관계가 기록되어 있는 장부입니다. 부동산 중개인의 도움을 받아 전세계약을 진행하더라도 등기부등본만큼은 직접 열람해볼 것을 추천해 드립니다.

인터넷 등기부등본 발급 - 대법원 인터넷등기소

등기부등본으로 1) 계약상대방이 계약물건의 정당한 소유자가 맞는지 확인해야 하며, 2) 근저당설정금액을 확인해 안전성을 조사해야 합니다. 등기부등본은 계약일에 열람하여 확인해야 하고, 계약일과 잔금지급일 사이에 권리변동이 발생했을 가능성이 있으므로 잔금지급일에 다시 한 번 열람하여 확인해야 합니다.

근저당설정금액

임대인(집주인)이 주택을 담보로 대출을 받은 경우, 은행 등 채권자가 부동산을 처분하여 변제받을 권리를 금액과 함께 등기부등본에 표시하는 것을 근저당설정이라고 합니다. 근저당설정금액(채권최고액)은 이자의 연체 등을 대비해 실제 채권보다 20~30% 정도 높게 설정하는 것이 일반적입니다. 전세계약에서 근저당설정금액이 중요한 이유는 근저당을 설정한 채권자들이 임차인(세입자)보다 우선변제권을 갖기 때문입니다. 만약 근저당설정금액이 적다면 우선변제권을 가진 채권자들이 채권을 회수한 이후의 잔액으로도 전세보증금을 돌려받을 수 있겠지만, 그렇지 않다면 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

[예시] 현재 4억원에 매매되고 있는 아파트(담보대출 1억 5,000만원)에 2억원 전세계약을 체결하는 경우

경매낙찰가 : 4억원 X 낙찰가율 80% = 3억 2,000만원

근저당설정금액 : 1억 5,000만원 X 120% = 1억 8,000만원

근저당 변제 후 잔액 : 3억 2,000만원 - 1억 8,000만원 = 1억 4,000만원

위 예시와 같은 전세계약을 체결한 경우, 만약 계약기간 동안 임대인(집주인)의 경제적인 사정 등으로 집이 경매로 넘어가게 된다면 전세보증금 일부를 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 일반적으로 매매 시세의 70~90% 수준인 경매낙찰가(예시는 낙찰가율 80% 가정)에서 근저당을 설정한 채권자들이 자신들의 채권을 우선 회수하고 난 이후의 잔액이 전세보증금 2억원에 못 미치는 1억 4,000만원에 불과하기 때문입니다. 따라서 이런 경우 임대인(집주인)에게 근저당 말소 또는 지급하는 전세보증금으로 근저당을 감액하는 조건으로 계약을 체결하는 등의 조치가 필요합니다.

계약상대방 신분확인

계약을 체결하기에 앞서 계약상대방의 신분을 정확하게 확인하여야 합니다. 등기부등본을 통해 확인한 실소유자와 계약을 체결하는 것이 가장 안전하며 상대방의 신분증 또한 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 만약 불가피하게 대리인과 계약하는 경우라면 임대인(집주인)의 인감증명서와 임대인(집주인)의 인감도장이 찍힌 위임장, 대리권한을 부여받은 대리인의 신분증을 확인하여야 합니다.

계약서 특약사항

근저당 말소 또는 감액을 조건으로 전세계약을 체결하는 경우 특약사항에 잔금지급과 동시에 근저당 말소 또는 감액을 확약하는 문구를 추가하는 것이 필요합니다. 또한 임차인(세입자)이 전세 자금을 대출받는 경우, 임대인의 동의가 필요하므로 미리 전세자금 대출에 대한 동의를 구하고 이를 특약사항에 추가하는 것도 필요합니다. 만약 주택의 상황 등으로 전세대출이 이루어지지 않을 경우를 대비해 전세대출이 불가능한 경우 계약을 무효로 하고, 계약금 전액의 반환을 확약하는 특약사항을 추가하기도 합니다.

전입신고와 확정일자

임대차 계약기간 동안 임차인(세입자)의 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖추고, 우선변제권을 갖기 위해서는 입주와 함께 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다.

전입신고 : 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내 새로운 거주지의 관할 기관에 신고

확정일자 : 해당 날짜에 임대차 계약이 체결되었음을 법원 또는 행정복지센터를 통해 확인

입주와 전입신고를 통해 임차인은 대항력을 갖게 되며, 임대차 계약기간 동안 집주인이 바뀌더라도 기존 계약의 내용을 보장받을 수 있습니다. 대항력을 갖추고 확정일자까지 받으면 후순위 채권자들보다 우선순위를 주장할 수 있는 우선변제권을 갖게 됩니다. 우선변제권은 입주, 전입신고, 확정일자 3가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 입주일자·전입신고일자·확징일자 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정되므로 가능한 한 빨리 처리하는 것이 좋습니다. 행정복지센터를 방문하면 전입신고와 확정일자 신청이 모두 가능하고, 인터넷을 통해서도 전입신고와 확정일자 신청을 하실 수 있습니다.

인터넷 전입신고 - 정부24

인터넷 확정일자 신청 - 대법원 인터넷등기소

전세금보증보험의 활용

임대차 계약기간이 종료되었음에도 임대인(집주인)이 전세보증금을 돌려주지 않아 생기는 분쟁은 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이에 생기는 가장 흔한 분쟁 중 하나입니다. 전세금보증보험을 활용하는 경우, 임대인(집주인)이 전세보증금을 반환하지 않더라도 보증보험사를 통해 전세보증금을 받을 수 있습니다. 혹시 발생할지도 모르는 분쟁에 미리 대비하고 싶은 분들께서는 주택도시보증공사와 SGI서울보증에서 제공하고 있는 전세금보증보험 상품의 활용을 고려해보시기 바랍니다.

전세보증금반환보증 - 주택도시보증공사

전세금보장신용보험 - SGI서울보증

두 상품 모두 임대차 계약기간이 최소한 1년 이상 남아있어야 가입이 가능하며, 가입조건과 보증한도 등이 상품마다 다르니 전세금보증보험을 이용하시려는 경우 미리 상품을 비교해보실 것을 추천해 드립니다. 참고로 전세보증금이 4억원인 아파트의 경우 2년 동안의 보험료는 100~150만원 수준입니다.

주택을 월세로 임차하여 거주하는 경우 매월 지출한 월세에 대하여 세액공제 또는 소득공제를 받을 수 있으며, 주택을 임차하기 위해 전세·월세 보증금을 대출받는 경우 원리금 상환액에 대하여 소득공제를 받을 수 있습니다. 공제를 위한 조건과 한도, 필요서류 등을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

월세세액공제

주택(주거용 오피스텔, 고시원 포함)을 월세로 임차하고 임차주택으로 전입신고를 하여 거주하는 경우로 아래의 요건을 모두 충족할 때에는 연간 지출한 월세액의 15% 또는 17%를 연 1,000만원 한도 내에서 공제받을 수 있습니다.

총급여액 8,000만원 이하(종합소득금액 7,000만원 이하) : 15%

총급여액 5,500만원 이하(종합소득금액 4,500만원 이하) : 17%

과세기간 종료일 현재 무주택 세대주

임차주택 : 기준시가 4억원 이하 또는 국민주택규모 이하

주민등록표 등본의 주소와 임대차계약서의 주소가 동일

월세세액공제는 연말정산 또는 종합소득세 신고 시 신청할 수 있으며, 주민등록등본과 임대차 계약서 사본과 계좌이체 확인서 등 월세 지출을 증빙할 수 있는 서류를 함께 제출해야 합니다. - 조세특례제한법 제95조의2

월세소득공제

월세세액공제의 요건을 충족하지 못할 때에는 월세로 지출한 금액을 현금영수증으로 발급받아 신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제에 포함해 함께 소득공제를 받을 수 있습니다.

신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제 : 총급여액의 25%를 초과하는 신용카드 등 사용금액에 대해서 급여 수준에 따라 정한 한도 내에서 일정 비율(현금영수증은 30%)을 공제

주택 임차료 현금영수증 발급 및 연말정산 - 국세청 홈택스

월세 지출에 대한 현금영수증은 임대인(집주인)이 현금영수증 발급할 수 있는 사업자라면 임대인에게 요청하면 되고, 사업자가 아닌 개인이면 홈택스를 이용하여 발급받을 수 있습니다. 월세소득공제는 연말정산 또는 종합소득세 신고 시 신청할 수 있으며, 임대차 계약서 사본과 함께 월세 지출에 대한 현금영수증을 제출해야 합니다.

주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제

주택(주거용 오피스텔 포함)을 전세 또는 월세로 임차하기 위해 주민등록표 등본의 전입일과 임대차계약서의 입주일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내 금융기관에서 주택임차자금을 차입한 경우로 아래의 요건을 모두 충족할 때에는 근로소득금액에서 연간 원리금상환액의 40%를 연 400만원 한도 내에서 공제받을 수 있습니다.

근로소득이 있는 자

과세기간 종료일 현재 무주택 세대주

임차주택 : 국민주택규모 이하

주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제는 연말정산 시 신청할 수 있으며, 주민등록등본과 함께 주택자금상환증명서 등 원리금 상환액을 증명할 수 있는 서류를 함께 제출해야 합니다. - 소득세법 제52조제4항