전세 VS 월세 차이 계산

설명

전세계약

월세공제

전세와 월세, 임대차계약에 따라 주택을 임차하는 경우 발생하는 비용을 쉽게 비교할 수 있게 도와주는 계산기입니다. 월세보증금 또는 전세보증금 대출이 있는 경우 발생하는 월이자를 확인할 수 있으며, 계약기간 2년 동안 발생하는 총비용도 확인할 수 있습니다.

전세와 월세의 차이

주택 임대차계약의 유형은 크게 전세와 월세 2가지로 나누어집니다. 전세와 월세 외에도 반전세, 준월세 등의 계약유형도 있지만 기본적인 형태는 월세와 같으며, 보증금과 월세의 비중에 따라 구분됩니다.

전세 : 주택가격의 60~80%에 해당하는 금액을 전세금(보증금)으로 임대인(집주인)에게 지급하고, 임대차계약기간동안 별도의 월세(월차임)를 지급하지 않습니다. 임대인(집주인)에게 지급한 전세금(보증금)은 계약기간이 끝나면 돌려받게 됩니다.

월세 : 임대차계약기간동안 매월 약정일에 월세(월차임)을 임대인(집주인)에게 지급합니다. 전세와 마찬가지로 보증금을 임대인(집주인)에게 지급하는 경우가 일반적이며, 보증금의 수준은 전세에 비해 낮습니다.

전세 VS 월세

주택 임대차시장에서 선호하는 계약유형은 부동산시장의 동향, 금리, 대출규제수준 등의 복합적인 요인에 따라 달라집니다. 일반적으로 오피스텔이나 면적이 작은 주택의 경우 월세계약의 비중이 상대적으로 높은 편이고, 그 외에는 전세계약의 비중이 높습니다. 특히 아파트의 경우, 시기나 지역별로 약간의 차이는 있으나 전세계약의 비중이 70% 이상입니다.

요즘 같은 저금리 시대에는 임대인(집주인)은 월세를, 임차인(세입자)은 전세를 선호하는 경향이 있습니다. 임대인(집주인)의 경우 전세보증금을 재투자하기보다는 안정적인 월세 수익을 거두려 하기 때문이고, 임차인(세입자)은 더 낮은 비용으로 전세보증금을 마련할 수 있기 때문입니다. 물론 이런 경향은 단순하게 금리의 영향만을 고려했을 때의 결과이며, 주택가격이 상승하는 등 부동산시장의 동향 등에 따라 오히려 반대의 경향을 보일 수도 있습니다.

전국 전세가격 현황

주택 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율) - 한국감정원 전국주택가격동향조사

아파트 전세 평균가격 - 한국감정원 공동주택실거래가격지수

임대차계약 따라 발생하는 비용을 비교하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제로 발생하는 비용과 차이가 있을 수 있습니다.

전세계약은 임대차계약과 함께 전세보증금을 임대인(집주인)에게 지급하기 때문에 안전한 계약을 체결하는 것이 무엇보다 중요합니다. 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 반드시 체크해야 할 사항들을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

등기부등본 열람

등기부등본은 부동산의 소유자, 근저당권설정금액 등 권리관계가 기록되어 있는 장부입니다. 부동산 중개인의 도움을 받아 전세계약을 진행하더라도 등기부등본만큼은 직접 열람해볼 것을 추천해 드립니다.

인터넷 등기부등본 발급 - 대법원 인터넷등기소

등기부등본으로 1) 계약상대방이 계약물건의 정당한 소유자가 맞는지 확인해야 하며, 2) 근저당설정금액을 확인해 안전성을 조사해야 합니다. 등기부등본은 계약일에 열람하여 확인해야 하고, 계약일과 잔금지급일 사이에 권리변동이 발생했을 가능성이 있으므로 잔금지급일에 다시 한 번 열람하여 확인해야 합니다.

근저당설정금액

임대인(집주인)이 주택을 담보로 대출을 받은 경우, 은행 등 채권자가 부동산을 처분하여 변제받을 권리를 금액과 함께 등기부등본에 표시하는 것을 근저당설정이라고 합니다. 근저당설정금액(채권최고액)은 이자의 연체 등을 대비해 실제 채권보다 20~30% 정도 높게 설정하는 것이 일반적입니다. 전세계약에서 근저당설정금액이 중요한 이유는 근저당을 설정한 채권자들이 임차인(세입자)보다 우선변제권을 갖기 때문입니다. 만약 근저당설정금액이 적다면 우선변제권을 가진 채권자들이 채권을 회수한 이후의 잔액으로도 전세보증금을 돌려받을 수 있겠지만, 그렇지 않다면 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

[예시] 현재 4억원에 매매되고 있는 아파트(담보대출 1억 5,000만원)에 2억원 전세계약을 체결하는 경우

경매낙찰가 : 4억원 X 낙찰가율 80% = 3억 2,000만원

근저당설정금액 : 1억 5,000만원 X 120% = 1억 8,000만원

근저당 변제 후 잔액 : 3억 2,000만원 - 1억 8,000만원 = 1억 4,000만원

위 예시와 같은 전세계약을 체결한 경우, 만약 계약기간 동안 임대인(집주인)의 경제적인 사정 등으로 집이 경매로 넘어가게 된다면 전세보증금 일부를 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 일반적으로 매매 시세의 70~90% 수준인 경매낙찰가(예시는 낙찰가율 80% 가정)에서 근저당을 설정한 채권자들이 자신들의 채권을 우선 회수하고 난 이후의 잔액이 전세보증금 2억원에 못 미치는 1억 4,000만원에 불과하기 때문입니다. 따라서 이런 경우 임대인(집주인)에게 근저당 말소 또는 지급하는 전세보증금으로 근저당을 감액하는 조건으로 계약을 체결하는 등의 조치가 필요합니다.

계약상대방 신분확인

계약을 체결하기에 앞서 계약상대방의 신분을 정확하게 확인하여야 합니다. 등기부등본을 통해 확인한 실소유자와 계약을 체결하는 것이 가장 안전하며 상대방의 신분증 또한 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 만약 불가피하게 대리인과 계약하는 경우라면 임대인(집주인)의 인감증명서와 임대인(집주인)의 인감도장이 찍힌 위임장, 대리권한을 부여받은 대리인의 신분증을 확인하여야 합니다.

계약서 특약사항

근저당 말소 또는 감액을 조건으로 전세계약을 체결하는 경우 특약사항에 잔금지급과 동시에 근저당 말소 또는 감액을 확약하는 문구를 추가하는 것이 필요합니다. 또한 임차인(세입자)이 전세 자금을 대출받는 경우, 임대인의 동의가 필요하므로 미리 전세자금 대출에 대한 동의를 구하고 이를 특약사항에 추가하는 것도 필요합니다. 만약 주택의 상황 등으로 전세대출이 이루어지지 않을 경우를 대비해 전세대출이 불가능한 경우 계약을 무효로 하고, 계약금 전액의 반환을 확약하는 특약사항을 추가하기도 합니다.

전입신고와 확정일자

임대차계약기간 동안 임차인(세입자)의 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖추고, 우선변제권을 갖기 위해서는 입주와 함께 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다.

전입신고 : 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내 새로운 거주지의 관할 기관에 신고

확정일자 : 해당 날짜에 임대차계약이 체결되었음을 법원 또는 행정복지센터를 통해 확인

입주와 전입신고를 통해 임차인은 대항력을 갖게 되며, 임대차계약기간 동안 집주인이 바뀌더라도 기존 계약의 내용을 보장받을 수 있습니다. 대항력을 갖추고 확정일자까지 받으면 후순위 채권자들보다 우선순위를 주장할 수 있는 우선변제권을 갖게 됩니다. 우선변제권은 입주, 전입신고, 확정일자 3가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 입주일자·전입신고일자·확징일자 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정되므로 가능한 한 빨리 처리하는 것이 좋습니다. 행정복지센터를 방문하면 전입신고와 확정일자 신청이 모두 가능하고, 인터넷을 통해서도 전입신고와 확정일자 신청을 하실 수 있습니다.

인터넷 전입신고 - 정부24

인터넷 확정일자 신청 - 대법원 인터넷등기소

전세금보증보험의 활용

임대차계약기간이 종료되었음에도 임대인(집주인)이 전세보증금을 돌려주지 않아 생기는 분쟁은 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이에 생기는 가장 흔한 분쟁 중 하나입니다. 전세금보증보험을 활용하는 경우, 임대인(집주인)이 전세보증금을 반환하지 않더라도 보증보험사를 통해 전세보증금을 받을 수 있습니다. 혹시 발생할지도 모르는 분쟁에 미리 대비하시고 싶은 분들께서는 주택도시보증공사와 SGI서울보증에서 제공하고 있는 전세금보증보험 상품의 활용을 고려해보시기 바랍니다.

전세보증금반환보증 - 주택도시보증공사

전세금보장신용보험 - SGI서울보증

두 상품 모두 임대차계약기간이 최소한 1년 이상 남아있어야 가입이 가능하며, 가입조건과 보증한도 등이 상품마다 다르니 전세금보증보험을 이용하시려는 경우 미리 상품을 비교해보실 것을 추천해 드립니다. 참고로 전세보증금이 4억원인 아파트의 경우 2년 동안의 보험료는 100~150만원 수준입니다.

주택(주거용 오피스텔과 고시원 포함)을 임차하여 거주하는 직장인이라면 매월 지출한 월세를 연말정산을 통해 월세세액공제 또는 월세소득공제를 받을 수 있습니다. 공제를 받기 위한 조건과 한도, 필요서류 등을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

월세세액공제

조건 : 총급여가 7,000만원 이하이고 시가 3억원 이하의 주택에 월세로 거주 중인 무주택 세대주 직장인

월세세액공제를 받기 위해서는 임차한 주택으로 전입신고를 완료하여 주민등록등본상 주소와 임대차계약서상 주소가 동일해야 합니다. 조건에 해당하면 연말정산을 통해 연 750만원 한도 내에서 지출한 월세액의 10%(총급여가 5,500만원 이하라면 12%)를 공제받을 수 있습니다. 주민등록등본과 임대차계약서 사본, 계좌이체 확인서 등 월세지출을 증빙할 수 있는 서류를 준비해 회사의 연말정산 담당자를 통해 신청하면 됩니다. 월세세액공제와 월세소득공제는 중복해서 공제받을 수 없으니 유의하시기 바랍니다.

월세소득공제

조건 : 총급여가 7,000만원 이상이거나 유주택자 또는 시가 3억원 이상의 주택에 월세로 거주 중인 직장인

월세로 지출한 금액을 현금영수증으로 발급받아 신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제에 포함해 월세소득공제를 받을 수 있습니다. 월세 지출에 대한 현금영수증은 임대인(집주인)이 현금영수증 발급할 수 있는 사업자라면 임대인에게 요청하면 되고, 사업자가 아닌 개인이면 홈택스를 이용하여 발급받을 수 있습니다. 월세소득공제는 연말정산 간소화 서비스에서 조회되지 않아 별도로 홈택스를 통해 신청해야 하며, 월세 지출에 대한 현금영수증과 임대차계약서 사본을 제출해야 합니다.

신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제 : 총급여액의 25%를 초과하는 신용카드 등 사용금액에 대해서 급여 수준에 따라 200~300만원 한도 내에서 일정비율(현금영수증은 30%)을 공제

주택임차료 현금영수증 발급 및 연말정산 - 국세청 홈택스

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