부담부증여 통합 계산
설명
주의사항
주택과 함께 주택에 담보된 주택담보대출 또는 임대보증금 등을 부담부증여하는 경우 증여자에게 부과되는 양도소득세와 수증자에게 부과되는 증여세 및 취득세 계산을 도와주는 통합 계산기입니다.
부동산대책 및 개정세법 반영 안내
2023년 세법개정과 2024년 1월·2월 세법개정이 양도소득세와 증여세, 그리고 취득세에 미치는 영향을 모두 부담부증여 통합 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 양도소득세와 취득세에 대한 자세한 내용은 양도소득세 계산기의 '세법개정'과 증여세 계산기의 '주의사항', 그리고 취득세 계산기의 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.
부담부증여에 따른 양도소득세, 증여세 및 취득세는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 실제 세금 신고·납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
부담부증여의 세목
주택과 주택에 담보된 채무를 함께 증여하는 부담부증여에서는 수증자가 인수한 것으로 인정되는 채무 부분은 유상양도로 보아 양도소득세가 부과되며, 그 외 부분은 증여로 보아 증여세가 부과됩니다. 이에 따라 취득세도 양도부분에 대해서는 유상취득세율이 적용되며, 증여부분에 대해서는 무상취득세율이 적용됩니다. - 상속세 및 증여세법 제47조
양도부분 : 증여자 → 양도소득세, 수증자 → 취득세(유상)
증여부분 : 증여자 → 증여세, 수증자 → 취득세(무상)
부담부증여의 양도소득세 예정신고·납부
자산의 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 부담부증여의 양도부분에 대하여 양도소득세 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제105조
관련 법령
소득세법 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무
증여재산의 평가
증여재산은 증여일 현재의 시가 — 매매가액, 감정가액, 유사매매사례가액 — 로 평가하는 것이 원칙이며, 시가 산정이 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법에 의한 금액인 공시가격으로 평가합니다. 증여재산 평가에 대한 자세한 내용은 증여세 계산기를 참고해주시기 바랍니다. - 상속세 및 증여세법 제60조, 제61조 및 제66조
1) 임대차 계약이 체결된 재산 : 시가 산정이 어려운 경우 증여일 현재의 ① 보충적 평가방법에 의한 금액과 ② 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다.
2) 저당권 등이 설정된 재산 : 저당권이 설정되어있거나 임대보증금을 받고 임대한 재산 등은 증여일 현재의 ① 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 금액과 ② 증여재산이 담보하는 채권액 등에 의한 평가액 중 큰 금액으로 평가합니다.
부담부증여로 인정되는 채무
증여일 현재 증여재산에 담보된 증여자의 채무로, 수증자가 채무를 인수한 사실이 확인되는 채무만이 부담부증여로 인정됩니다. 특히 배우자 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하기 때문에 거래당사자인 증여자와 수증자가 채무부담계약서나 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등으로 채무인수를 객관적으로 입증할 수 있어야 합니다.
부담부증여에서의 취득가액
부담부증여에서도 일반양도와 마찬가지로 실지취득가액 — 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 — 을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산합니다. 단, 증여재산을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항·제2항·제5항 및 제66조에 따라 ① 보충적 평가방법에 의한 금액이나 ② 임대료 환산가액, ③ 증여재산이 담보하는 채권액 등으로 평가한 경우에는 실지취득가액이 아닌 취득 당시 공시가격을 취득가액으로 합니다. - 소득세법 시행령 제159조
증여재산을 시가로 평가 : 실지취득가액
증여재산을 보충적 평가방법에 의해 평가 : 취득 당시 공시가격
증여재산을 임대료 환산가액으로 평가
① 2020년 2월 10일 이전 양도분 : 실지취득가액
② 2020년 2월 11일 이후 양도분 : 취득 당시 공시가격
증여재산을 증여재산이 담보하는 채권액 등에 의하여 평가
① 2023년 2월 27일 이전 양도분 : 실지취득가액
② 2023년 2월 28일 이후 양도분 : 취득 당시 공시가격
증여재산을 보충적 평가방법에 의하여 공시가격으로 평가하였거나 임대료 환산가액(2020년 2월 11일 이후 양도분), 증여재산이 담보하는 채권액 등(2023년 2월 28일 이후 양도분)으로 평가한 경우 부담부증여 계산 시 [3단계 양도소득세 정보]의 취득가액을 취득 당시 공시가격으로 입력하여 계산하시기 바랍니다.
부담부증여와 일반증여 비교
부담부증여에서는 증여자에게는 양도소득세가 부과되며, 수증자에게는 증여세와 유상·무상취득에 대한 취득세가 부과됩니다. 반면 채무의 이전이 없는 일반증여에서는 오직 수증자에게만 증여세와 무상취득에 대한 취득세가 부과됩니다. 따라서 부담부증여로 감소하는 세액 — 증여세액, 무상취득에 대한 취득세액 — 이 증가하는 세액 — 양도소득세액, 유상취득에 대한 취득세액 — 보다 크다면 부담부증여가 일반증여에 비해 유리합니다.
1) 부담부증여가 유리할 수 있는 경우 : 증여자가 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세가 비과세되거나 수증자가 주택을 보유하고 있지 않아 유상취득에 대하여 일반 취득세율(주택가액에 따라 1% ~ 3%)이 적용되면 부담부증여가 유리할 가능성이 큽니다.
2) 일반증여가 유리할 수 있는 경우 : 증여자가 1세대 다주택에 해당하여 양도소득세 중과세율이 적용되거나 수증자가 주택을 보유하고 있어 유상취득에 대하여 중과 취득세율(8% 또는 12%)이 적용되면 일반증여가 유리할 가능성이 큽니다.
부담부증여 계산기에서 일반증여의 효과를 살펴보고 싶은 경우 부담부증여 계산 시 [2단계 증여세 정보]의 인수채무를 0으로 입력하여 계산하시기 바랍니다.
주택을 부담부증여하는 경우 부과되는 증여세, 양도소득세 및 취득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 증여세, 양도소득세 및 취득세와 차이가 있을 수 있습니다.