취득세 계산

1세대의 범위

취득세에서의 1세대란 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인 제외)으로 구성된 세대를 말합니다. 이때 주택을 취득하는 사람의 배우자 및 취득일 현재 30세 미만인 미혼 자녀는 별도의 세대별 주민등록표에 기재되어 있더라도 같은 세대를 구성하는 것으로 봅니다. 다만 아래의 예외에 해당하는 경우에는 부모와 자녀가 각각 별도의 세대로 인정됩니다. - 지방세법 시행령 제28조의3

별도의 세대별 주민등록표에 기재된 30세 미만의 자녀(미성년자 제외)로 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득이 기준중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상이고, 소유 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

취득일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)을 동거봉양하기 위하여 30세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 소득요건을 충족하는 성년인 직계비속이 합가한 경우

주택 수 산정 방법

신규주택 취득 시 적용되는 취득세율은 신규취득으로 보유하게 되는 주택 수와 신규취득 주택의 조정대상지역 여부에 따라 결정됩니다. 이때 신규취득으로 보유하게 되는 주택의 수는 신규주택의 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택의 수로 하며 조합원입주권, 분양권 및 주거용 오피스텔도 주택 수 산정에 포함됩니다. - 지방세법 시행령 제28조의4

1) 조합원입주권, 분양권 및 주거용 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수 산정에 포함되며, 2020년 8월 11일 이전에 매매계약(또는 분양계약)을 한 경우에는 제외됩니다.

2) 조합원입주권 또는 분양권에 의하여 취득하는 주택은 입주권 또는 분양권의 취득일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정합니다.

3) 법정요건을 충족하는 아래의 주택 등은 주택 수 산정에서 제외됩니다.

중과 제외대상 주택 중 시가표준액이 1억원 이하인 주택 등

시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔

상속을 원인으로 취득하여 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔

혼인한 사람이 혼인 전부터 소유하던 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하던 주택

취득세 계산 시 취득하는 주택을 포함하여 보유하게 되는 주택의 수를 대상주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다. 예를 들어 현재 2주택을 보유한 세대가 새로 주택을 취득하는 경우라면 대상주택으로 3주택(기존보유 2주택 + 신규취득 1주택)을 선택해야 합니다.

일시적 1세대 2주택

국내에 주택, 조합원입주권, 분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종전주택 등을 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 처분한다면 신규주택 취득에 대하여 일반 취득세율(주택가액에 따라 1% ~ 3%)이 적용됩니다. - 지방세법 시행령 제28조의5

조합원입주권 또는 분양권을 1개 소유한 세대가 신규주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 중복보유기간(종전주택 처분기한)을 기산합니다.

일시적 1세대 2주택에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 먼저 일반 취득세율(주택가액에 따라 1% ~ 3%)로 취득세를 신고·납부한 후 중복보유기간 내 종전주택 등을 처분하면 됩니다. 중복보유기간 내 종전주택 등의 처분이 이루어지지 않았을 때는 추징금과 함께 가산세 등이 부과될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

만약 신규주택 취득 당시 종전주택 등과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있다면 종전주택 등의 처분일과 신규주택의 취득일에 따라 아래의 중복보유기간이 적용됩니다. 2023년 2월 지방세법 시행령 개정으로 종전주택 등을 2023년 1월 12일 이후 처분하는 경우에는 종전주택 등과 신규주택의 조정대상지역 여부와 관계없이 3년의 중복보유기간이 적용되니 유의하시기 바랍니다.

1) 종전주택 등을 2023년 1월 11일 이전에 처분하는 경우 : 종전주택 등의 처분일과 신규주택의 취득일에 따라 1년 ~ 2년의 중복보유기간이 적용됩니다.

2022년 5월 9일 이전 신규주택 취득

① 종전주택 등을 2022년 5월 9일 이전 처분 : 1년

② 종전주택 등을 2022년 5월 10일 이후 처분 : 2년

2022년 5월 10일 이후 신규주택 취득 : 2년

2) 종전주택 등을 2023년 1월 12일 이후에 처분하는 경우 : 종전주택 등과 신규주택의 조정대상지역 여부와 관계없이 3년의 중복보유기간이 적용됩니다.

법정요건을 충족하는 일시적 1세대 2주택을 취득하는 경우 취득세 계산 시 대상주택을 2주택이 아닌 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

중과 제외대상 주택

공공성이 높은 주택이나 저가주택 또는 농어촌주택 등 투기목적으로 취득하는 것이라고 보기 어려운 주택은 중과대상에서 제외되어 일반 취득세율(주택가액에 따라 1% ~ 3%)이 적용됩니다. - 지방세법 시행령 제28조의2

저가주택 : 시가표준액이 1억원 이하인 주택으로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역이나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하지 않은 주택

법정요건을 충족하여 중과에서 제외되는 주택을 취득하는 경우 취득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

증여에 대한 취득세 증과

2020년 7월 10일 발표된 부동산대책과 이에 대한 후속조치인 2020년 8월 세법개정으로 2020년 8월 12일 이후 증여로 무상취득하는 부동산이 조정대상지역 내 시가표준액(일부 지분을 취득하는 경우에는 전체 주택의 시가표준액) 3억원 이상의 주택이라면 중과 증여취득세율(12%)이 적용됩니다. 그 외 기타 부동산의 증여 취득에 대해서는 일반 증여취득세율(3.5%)이 적용됩니다. - 지방세법 제13조의2제2항 및 지방세법 시행령 제28조의6제1항

조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택 증여 취득 : 중과 증여취득세율 12%

비조정대상지역 또는 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 미만 주택 증여 취득 : 일반 증여취득세율 3.5%

그 외 기타 부동산 증여 취득 : 일반 증여취득세율 3.5%

1) 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상인 주택이더라도 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여로 취득하는 경우라면 예외적으로 중과 증여취득세율이 아닌 일반 증여취득세율이 적용됩니다. 해당 요건을 충족하는 경우 취득세 계산 시 1세대 1주택 중과 제외를 체크하고 계산하시기 바랍니다.

2) 주택의 일부 지분을 증여로 취득하는 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 중과 취득세율 적용 여부를 판단합니다. 이에 해당하는 경우 취득세 계산 시 지분취득을 체크하고 전체 주택의 시가표준액을 함께 입력하여 계산하시기 바랍니다.

무주택 세대 상속 특례

주택을 상속으로 취득하는 경우에는 2.8%의 상속취득세율이 적용됩니다. 단, 상속인과 상속인 세대의 구성원 모두가 무주택자인 무주택 세대가 상속으로 주택을 취득하여 1세대 1주택이 되는 경우에는 0.8%의 특례 상속취득세율이 적용됩니다. 주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 보아 취득세를 산정하며, 만약 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 아래의 순서에 따라 상속주택의 소유자를 판정하게 됩니다. - 지방세법 제15조

상속주택에 거주하는 사람

나이가 가장 많은 사람

지방세법에 따른 상속주택의 소유자를 기준으로 무주택 세대 상속 특례의 요건을 충족하는 경우 취득세 계산 시 무주택 세대 상속 특례를 체크하고 계산하시기 바랍니다.

자경농민 농지 상속 특례

농지를 상속으로 취득하는 경우에는 2.3%의 상속취득세율이 적용됩니다. 단, 자경농민이 「지방세특례제한법」 제6조제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지를 상속을 취득하는 경우에는 0.3%의 특례 상속취득세율이 적용되며, 취득세의 50%를 감면받을 수 있어 결과적으로는 0.15%의 취득세율이 적용됩니다. 자경농민의 요건 등 자경농민의 농지 취득세 감면에 대한 자세한 내용은 '감면혜택 - 자경농민·귀농인의 농지에 대한 취득세 감면'을 참고해주시기 바랍니다. - 지방세법 제15조 및 지방세특례제한법 제6조

생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면

생애 최초로 취득가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여 제외)로 취득하면서 법정요건을 모두 충족하는 경우 2025년 12월 31일까지 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다. 2023년 3월 지방세특례제한법 개정으로 2022년 6월 21일 이후 취득분부터 취득가액 요건이 완화되었고, 합산소득 요건은 폐지되었으니 유의하시기 바랍니다. - 지방세특례제한법 제36조의3

취득세액이 200만원 이하 : 취득세 면제

취득세액이 200만원 초과 : 최대 200만원 감면

① 주택의 취득일까지 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없어야 하며, 주택의 취득일로부터 3개월 이내 전입신고와 함께 거주를 시작해야 합니다. 단, 2023년 5월 지방세특례제한법 시행령 개정으로 잔여 임대차 계약기간이 1년 이내인 주택을 2023년 5월 16일 이후 취득한 경우에는 3개월 이내 거주를 시작하지 않더라도 취득세를 감면받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

② 주택의 취득일로부터 3개월 동안 1세대 1주택을 유지해야 하며, 상시거주한 기간이 3년 이상이 되기 전에 해당 주택을 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외)하거나 다른 용도(임대 포함)로 사용하지 않아야 합니다.

법정요건을 충족하여 생애최초 주택 구입에 해당하는 경우 취득세 계산 시 대상주택을 생애최초 구입 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

출산·양육을 위한 주택 구입에 대한 취득세 감면

자녀를 출산한 부모가 자녀와 상시 거주할 목적으로 출산일 전 1년 이내 또는 출산일 후 5년 이내에 취득가액이 12억원 이하인 1주택을 취득하는 경우 2025년 12월 31일까지 취득세를 최대 500만원까지 감면받을 수 있습니다. - 지방세특례제한법 제36조의5

취득세액이 500만원 이하 : 취득세 면제

취득세액이 500만원 초과 : 최대 500만원 감면

① 자녀의 출생 사살이 가족관계등록부에서 확인될 수 있어야 하며, 취득하는 주택이 취득 당시 1세대 1주택에 해당하거나 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 1세대 1주택에 해당해야 합니다.

② 주택의 취득일(출산일 전 취득한 경우에는 출산일)로부터 3개월 이내 전입신고와 함께 거주를 시작해야 합니다. 해당 자녀와 상시거주한 기간이 3년 이상이 되기 전에 해당 주택을 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외)하거나 다른 용도(임대 포함)로 사용하지 않아야 합니다.

법정요건을 충족하여 출산·양육을 위한 주택 취득에 해당하는 경우 취득세 계산 시 대상주택을 출산·양육 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

상시거주 목적의 서민주택에 대한 취득세 감면

상시거주를 목적으로 취득가액이 1억원 미만인 전용면적 40제곱미터 이하의 주택을 취득(상속·증여로 인한 취득 및 원시취득 제외)하여 1세대 1주택이 되는 경우 2024년 12월 31일까지 취득세를 면제받을 수 있습니다. - 지방세특례제한법 제33조제2항

① 종전주택을 보유하고 있지만 신규주택을 취득한 날부터 60일 이내 종전주택을 증여 외의 사유로 매각하여 1세대 1주택이 되는 경우를 포함합니다.

② 주택의 취득일로부터 3개월 이내 전입신고와 함께 거주를 시작해야 하며 2년 동안 상시거주해야 합니다.

③ 상시거주한 기간이 2년 이상이 되기 전에 해당 주택을 매각·증여하거나 다른 용도(임대 포함)로 사용하지 않아야 합니다.

주택임대사업자의 최초분양 임대주택에 대한 취득세 감면

주택임대사업자가 임대를 목적으로 취득가액이 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우 2024년 12월 31일까지 취득세를 면제받거나 50% 감면받을 수 있습니다. - 지방세특례제한법 제31조제2항

전용면적 60제곱미터 이하 : 취득세 면제(단, 취득세액이 200만원을 초과하면 85% 감면)

장기임대주택을 20호 이상 취득 또는 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우 : 취득세 50% 감면

단, 임대의무기간 동안 해당 임대주택을 매각·증여하거나 임대 외의 용도로 사용하는 경우 또는 임대료 연 5% 증액제한 미준수 등으로 임대사업자 등록이 말소되는 경우 등에는 감면받은 취득세를 추징당할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

자경농민·귀농인의 농지에 대한 취득세 감면

자경농민 또는 귀농인이 직접 경작할 목적의 농지, 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위한 임야, 농업용 시설 등을 취득하는 경우에는 2026년 12월 31일(귀농인은 2024년 12월 31일)까지 취득세를 50% 감면받을 수 있습니다. - 지방세특례제한법 제6조

자경농민 : 농업을 주업으로 하는 사람으로 2년 이상 영농에 종사하는 등 법정요건을 갖춘 사람 또는 후계청년농어업인법에 따른 후계농업경영인 및 청년창업형

귀농인 : 귀농일 1년 이전부터 농촌 외의 지역에서 계속하여 실제 거주하며 1년 이상 농업에 종사하지 않다가 농촌지역으로 이주하여 실제 거주하는 법정요건을 갖춘 사람 - 지방세특례제한법 시행령 제3조제5항 및 제6항

단, 농지의 취득일로부터 2년 이내 직접 경작하지 않거나 법정 기간 이내 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우 또는 귀농인이 귀농일로부터 3년 이내 농업 외의 산업에 종사하는 경우 등에는 감면받은 취득세를 추징당할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

2023년 개정된 지방세 법령과 2024년 1월·2월 개정된 지방세법, 지방세법 시행령, 지방세특례제한법 등이 취득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

개정내용 적용시기

지방세법 및 지방세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 취득분부터 적용되는 내용과 시행일자 이후 처분하는 경우부터 적용되는 내용 등으로 구분되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설[2024년 1월 1일 취득분부터 적용]

자녀를 출산한 부모가 해당 자녀와 함께 거주하기 위해 취득가액이 12억원 이하인 1주택을 취득하는 경우 2025년 12월 31일까지 취득세를 최대 500만원까지 감면받을 수 있는 제도가 신설되었습니다.

주택 수 산정에서 제외되는 예외 추가[2023년 3월 14일 취득분부터 적용]

취득세율 결정을 위한 주택 수 산정에서 ① 혼인한 사람이 혼인 전부터 소유하던 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하던 주택과 ② 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지(부속토지만을 소유한 경우)를 주택 수에서 제외하도록 예외가 추가되었습니다.

일시적 1세대 2주택 중과배제 요건 완화[2023년 1월 12일 이후 종전주택 등을 처분하는 경우부터 적용]

종전주택 등과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 1세대 2주택 중과배제 요건이 기존 2년에서 3년으로 완화되었습니다. 종전주택 등을 2023년 1월 12일 이후 처분하는 경우에는 종전주택 등과 신규주택의 조정대상지역 여부와 관계없이 3년의 중복보유기간(종전주택 처분기한)이 적용됩니다.

취득세 과세표준 제도 변경[2023년 1월 1일 취득분부터 적용]

2021년 12월 지방세법 개정으로 취득세 과세표준 제도가 과세대상의 실질가치를 반영하도록 변경되었습니다. 2023년 1월 1일 이후 취득분부터는 ① 부동산 등을 유상·원시취득하는 경우에는 사실상의 취득가격을, 그리고 ② 증여로 무상취득하는 경우에는 시가인정액(취득일로부터 6개월 이내 매매·감정공매가액 중 가장 최근 거래 가액 또는 유사매매사례가액)을 과세표준으로 하게 되니 유의하시기 바랍니다.

1) 2022년 12월 31일 이전 취득분까지

유상·원시취득 : MAX(신고가액, 시가표준액)

무상취득 : 시가표준액(증여 또는 상속)

2) 2023년 1월 1일 이후 취득분부터

유상·원시취득 : 사실상의 취득가격

무상취득 : 시가인정액(증여), 시가표준액(상속)

증여 등 무상취득 시 신고·납부 기한 연장[2023년 1월 1일 취득분부터 적용]

2021년 12월 지방세법 개정으로 무상취득의 과세표준이 시가인정액으로 변경됨에 따라 시가 산정에 걸리는 기간과 상증세법의 증여세 신고기한 등으로 고려하여 상속을 제외한 증여 등 무상취득 시 취득세 신고·납부 기한이 기존 취득일로부터 60일 이내에서 취득일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내로 연장됩니다. 연장된 신고·납부 기한은 변경된 과세표준 제도가 시행되는 2023년 1월 1일 이후 취득분부터 적용되니 유의하시기 바랍니다.

일시적 1세대 2주택 중과배제 요건 완화[2022년 5월 10일 취득분부터 적용]

종전주택 등과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 1세대 2주택 중과배제 요건이 완화되었습니다. 2022년 5월 10일 이후 신규주택을 취득한 경우에는 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간(종전주택 처분기한)이 적용됩니다. 또한 부칙에 따라 2022년 5월 9일 이전에 신규주택을 취득하였더라도 2022년 5월 10일 이후 종전주택 등을 처분하는 경우에는 완화된 2년의 중복보유기간이 적용되니 유의하시기 바랍니다.

경과규정

1) 2020년 8월 경과규정 : 2020년 8월 지방세법 개정으로 변경된 취득세율(다주택자 취득세율 중과, 8% 또는 12%)은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용됩니다. 단, 2020년 7월 10일 부동산대책 발표 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 주택은 2020년 8월 12일 이후 취득하더라도 종전의 취득세율이 적용됩니다.

1세대 3주택 이하에 해당하는 주택 : 주택가액에 따라 1%~ 3%

1세대 4주택 이상에 해당하는 주택 : 4%