종합부동산세 계산

설명

주의사항

세법개정

종합부동산세란? 주택, 토지 등 보유 부동산의 공시가격 합계액이 일정 기준금액을 초과하는 경우, 그 초과분에 대하여 과세되는 국세입니다.

부동산대책 및 개정세법 반영 안내

2020년 7월 10일 발표된 부동산대책과 이에 대한 후속조치인 2020년 8월 세법개정, 그리고 2021년 1월과 8월 세법개정이 종합부동산세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 종합부동산세에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

7.10 부동산대책 : 반영완료

2020년 8월 종합부동산세법 개정 : 반영완료

2021년 1월 종합부동산세법 개정 : 반영완료

2021년 8월 종합부동산세법 개정 : 반영완료

주택분 종합부동산세의 과세표준

주택분 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자가 보유하고 있는 모든 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(과세기준일 현재 1세대 1주택자라면 11억원)을 공제한 후 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정합니다.

공시가격 열람

단독주택 : 개별단독주택공시가격 열람

공동주택(아파트 등) : 공동주택공시가격 열람

1세대 1주택자

종합부동산세법에서의 1세대 1주택자란 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 주택 한 채를 단독으로 소유한 경우를 말합니다. 이는 지분구조에 관계없이 세대원들이 주택 한 채만을 보유하는 경우를 일컫는 일반적인 1세대 1주택과 다른 개념이니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합산액에서 11억원(일반공제 6억원 + 1세대 1주택자 추가공제 5억원)을 공제받으며 납세의무자의 연령 또는 주택 보유기간에 따라 연령 및 보유기간 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.

예) 동일세대를 구성하고 있는 부모와 자녀가 공동으로 주택 1채를 소유하고 있는 경우 : 종합부동산세의 1세대 1주택자에 해당하지 않지만 양도소득세에서의 1세대 1주택에는 해당됩니다.

공정시장가액비율

공정시장가액비율은 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 결정됩니다. 2019년부터 2021년까지는 아래의 공정시장가액비율이 적용됩니다. - 종합부동산세법 시행령 제2조의4

2019년 : 100분의 85

2020년 : 100분의 90

2021년 : 100분의 95

2022년 이후 : 100분의 100

종합부동산세 과세기준일과 납부방법

매년 6월 1일을 과세기준일로 하며 해당 연도에 부과되는 세액을 매년 12월에 납부합니다.

관련 법령

종합부동산세법

부부공동명의 1주택자 특례

2021년 1월 종합부동산세법 개정으로 부부가 주택 한 채를 공동으로 소유한 경우 부부 중 1인을 대표 납세의무자로 하여 1세대 1주택자 공제를 적용받을 수 있게 되었습니다. 따라서 부부공동명의로 1주택을 소유하고 있다면 부부가 모두 납세의무를 부담하여 12억원 — 부부 각각 6억원 — 을 공제받는 일반적인 방법과 부부공동명의 1주택자로 신청하여 대표 납세의무자를 기준으로 11억원 — 일반공제 6억원 + 1세대 1주택자 추가공제 5억원 — 과 연령 및 보유기간 세액공제를 받는 특례 중 자신에게 유리한 방법을 선택할 수 있습니다. 이때 대표 납세의무자는 지분비율에 따라 아래와 같이 결정됩니다. - 종합부동산세법 제10조의2

부부의 지분비율이 서로 다른 경우 : 지분비율이 큰 자

부부의 지분비율이 동일한 경우 : 부부가 합의에 따라 신청한 자

부부공동명의 1주택자 특례는 개정세법 시행 이후 납부의무가 성립하는 2021년 납부분부터 신청할 수 있습니다. 적용을 원하는 연도의 특례 신청 기간(9월 16일 ~ 9월 30일)에 관할세무서장에게 납세의무자가 직접 신청하여야 하며, 최초 신청 이후에는 주택 수 등에 변동이 없는 한 이후에도 자동으로 적용됩니다.

부부공동명의 1주택자 특례를 신청하였거나 특례의 적용 효과를 미리 살펴보고 싶은 경우 종합부동산세 계산 시 기본정보의 1세대 1주택자를 체크하고 계산하시기 바랍니다. 부부공동명의 1주택자 특례는 부부가 소유하고 있는 지분 모두를 대표 납세의무자가 소유하고 있는 것으로 보아 종합부동산세를 계산하게 되므로 자산내역 추가사항의 공동명의에는 체크를 해제하고 계산하시기 바랍니다.

연령공제와 보유기간공제

연령공제와 보유기간공제는 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 2020년 종합부동산세법 개정으로 2021년부터 연령공제의 공제율과 합산공제한도가 변경되었으니 유의하시기 바랍니다.

1) 2020년 납부분까지

연령공제 : 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자에게 10% ~ 30% 세액공제 적용

보유기간공제 : 과세기준일 해당 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자에게 20% ~ 50% 세액공제 적용

합산공제한도 : 연령공제와 보유기간공제를 합산하여 최대 70%

2) 2021년 납부분부터

연령공제 : 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자에게 20% ~ 40% 세액공제 적용

보유기간공제 : 과세기준일 해당 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자에게 20% ~ 50% 세액공제 적용

합산공제한도 : 연령공제와 보유기간공제를 합산하여 최대 80%

종합부동산세율

3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유하고 있는 경우 기본세율보다 가산된 중과세율이 적용됩니다. 2020년 종합부동산세법 개정으로 2021년부터 적용받는 기본세율과 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다.

1) 2020년 납부분까지

기본세율 : 0.5% ~ 2.7%

중과세율 : 0.6% ~ 3.2%

2) 2021년 납부분부터

기본세율 : 0.6% ~ 3%

중과세율 : 1.2% ~ 6%

공동명의 자산의 계산

부부공동명의 또는 일부 지분을 소유한 자산을 계산할 때 지분비율을 제외한 나머지 모든 정보는 자산 기준으로 입력하시기 바랍니다. 계산기를 통해 산출된 종합부동산세는 입력된 지분비율이 반영된 것으로 해당 납세의무자가 납부하여야 하는 금액입니다.

예) 공시가격이 10억원인 주택의 80%를 소유한 경우

① 공시가격 10억 입력 : 공시가격 및 직전년도 과세정보(공시가격, 재산세) 등 지분비율을 제외한 모든 정보를 자산(지분비율 100%)을 기준으로 입력

② 지분비율 80% 입력

세대의 종합부동산세 계산

세대의 종합부동산세 총액은 주택을 보유하고 있는 세대원(납세의무자)별로 계산한 종합부동산세를 모두 합산하여 확인할 수 있습니다.

예) 남편 단독명의 아파트 A와 부부공동명의 아파트 B를 보유한 세대의 종합부동산세 총액 : ① 남편의 자산내역(단독명의 A와 공동명의 B)으로 계산한 종합부동산세와 ② 아내의 자산내역(공동명의 B)으로 계산한 종합부동산세를 합산

부부공동명의 1주택자 종합부동산세 비교

부부가 모두 납세의무를 부담하는 일반적인 방법에서의 종합부동산세와 부부공동명의 1주택자 특례를 적용했을 때의 종합부동산세를 아래와 같이 비교하여 자신에게 유리한 방법을 확인할 수 있습니다. 부부가 모두 납세의무를 부담하는 경우의 기본 공제금액은 부부 각각 6억원씩 모두 12억원으로 1세대 1주택자의 기본 공제금액인 11억원에 비해 크지만 1세대 1주택자에게만 적용되는 연령 및 보유기간 세액공제를 받을 수 없습니다. 따라서 연령이 높거나 보유기간이 긴 경우에는 부부공동명의 1주택자 특례가 유리할 가능성이 크고, 연령이 낮거나 보유기간이 짧은 경우에는 일반적인 방법이 유리할 가능성이 큽니다.

1) 부부가 모두 납세의무를 부담하는 일반적인 방법의 종합부동산세 확인 : 종합부동산세는 과세대상 자산을 보유하고 있는 납세의무자에게 부과되는 세금으로 부부가 공동명의주택을 보유하고 있다면 원칙적으로 부부 모두에게 종합부동산세가 부과됩니다. 따라서 부부 각각을 기준으로 계산한 종합부동산세를 합산하여 세대가 부담해야 하는 종합부동산세 총액을 확인하실 수 있습니다. 각자의 종합부동산세를 확인하는 것이므로 기본정보의 1세대 1주택에는 체크를 해제하고, 자산내역 추가사항의 공동명의에는 체크하여 지분비율에 부부 각자의 지분비율을 입력하여 계산하시기 바랍니다.

2) 부부공동명의 1주택자 특례를 적용한 종합부동산세 확인 : 법령에 따른 대표 납세의무자를 기준으로 정보를 입력하여 부부공동명의 1주택자 특례를 적용한 종합부동산세를 확인하실 수 있습니다. 특례 적용을 위해서는 기본정보의 1세대 1주택에 체크하고, 대표 납세의무자가 배우자의 지분 또한 모두 소유한 것으로 보기 때문에 자산내역 추가사항의 공동명의에는 체크를 해제하여 지분비율 입력 없이 계산하시기 바랍니다. 만약 부부의 지분비율이 동일하여 대표 납세의무자를 선택할 수 있다면 연령이 높거나 보유기간이 긴 사람을 대표 납세의무자로 선택하는 것이 세액공제 측면에서 유리할 것입니다.

세부담의 상한

주택에 대한 총세액(재산세액 + 종합부동산세액)은 직전년도 주택에 대한 총세액(직전년도 재산세액 상당액 + 직전년도 종합부동산세액 상당액)의 150%를 상한으로 합니다. 단, 조정대상지역 내 2주택을 소유하거나 3주택 이상을 소유하는 경우 아래의 해당 비율을 상한으로 합니다. 2020년 종합부동산세법 개정으로 2021년부터 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 세부담의 상한이 변경되었으니 유의하시기 바랍니다.

1) 2020년 납부분까지

조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 200%

3주택 이상을 소유한 경우 : 300%

2) 2021년 납부분부터

조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 300%

3주택 이상을 소유한 경우 : 300%

재산세 중복분이란?

재산세 중복분은 재산세와 종합부동산세의 이중과세 방지를 위해 주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액입니다. 재산세 중복분은 당해연도 부과된 재산세액을 기준으로 계산되기 때문에 세부담의 상한 반영으로 직전년도 과세정보를 입력하셔야 정확한 금액을 확인하실 수 있습니다. - 종합부동산세법 시행령 제4조의2

재산세 중복분 = 해당연도 재산세액 X (과세표준 표준세율 재산세액 / 총 표준세율 재산세액)

주택에 부과되는 종합부동산세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 부과되는 종합부동산세와 차이가 있을 수 있습니다.

토지에 대한 종합부동산세는 종합부동산세법 제3장을 참고해주시기 바랍니다.

2020년 7월 10일 주택시장 안정을 목표로 발표된 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 2020년 8월 개정된 종합부동산세법, 그리고 2021년 1월과 8월 개정된 종합부동산세법이 종합부동산세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

개정내용 적용시기

종합부동산세법의 개정 내용은 개정세법 시행 이후 납부의무가 성립하는 2021년 납부분부터 적용됩니다. 2020년도 납부분까지는 개정세법의 영향을 받지 않으니 유의하시기 바랍니다.

1세대 1주택자 추가공제 금액 인상[2021년 납부분부터 적용]

1세대 1주택자의 추가공제 금액이 기존 3억원에서 5억원으로 인상되었습니다. 이에 따라 1세대 1주택자의 과세기준금액도 기존 9억원에서 11억원(일반공제 6억원 + 1세대 1주택자 추가공제 5억원)으로 상향되었습니다.

종합부동산세 세율 인상[2021년 납부분부터 적용]

종합부동산세 기본세율이 전체적으로 인상되었습니다. 또한 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 적용되는 중과세율은 더 큰 폭으로 인상되었습니다.

기본세율 : 기존 0.5% ~ 2.7% → 개정 0.6% ~ 3.0%

3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 중과세율 : 기존 0.6% ~ 3.2% → 개정 1.2% ~ 6%

세부담의 상한 상향[2021년 납부분부터 적용]

조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우의 세부담의 상한이 기존 200%에서 3주택자 수준인 300%로 상향되었습니다.

연령공제 세액공제율 상향 및 합산공제한도 상향[2021년 납부분부터 적용]

과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자에게 적용되는 연령공제의 공제율이 기존 10% ~ 30%에서 20% ~ 40%로 상향되었습니다. 그리고 이와 함께 연령공제와 보유기간공제 전체에 적용되는 합산공제한도 또한 기존 70%에서 80%로 상향되었습니다.

부부공동명의 1주택자 특례 신설[2021년 납부분부터 적용]

부부가 주택 한 채를 공동으로 소유한 경우 부부공동명의 1주택자 특례를 신청하여 세대원 중 1인이 단독으로 1주택을 보유한 경우에만 적용되던 1세대 1주택자 추가공제와 연령 및 보유기간 세액공제를 적용받을 수 있게 되었습니다.

대상연도
기본정보
세액공제
세부계산
자산내역
추가사항
공시가격
자산추가