장기임대주택 양도세 관련 문의드립니다.

ypee 님, 반갑습니다. 장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제에 대하여 문의를 해주셨습니다.

「조세특례제한법」 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례)에서는 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서만 50% 또는 70%의 장기보유특별공제율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 2021년 세법개정으로 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 특례가 적용되도록 적용 범위를 명시하였기 때문입니다. 따라서 임대만료 이후 발생하는 양도차익에 대해서는 위 특례에 따른 장기보유특별공제가 적용되지 않을 것입니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

추가 질문 있습니다.~

아파트 취득일 1999년10월12일

임대주택 신청일 2012년10월12일

임대주택 만료일(자동말소 예정) 2021년10월12일

아파트 판매일(예정) 2024년10월12일 // 임대 만료후 2억원 인상 가정 //

위상황일 경우 양도소득세 계산 (양도세 중과배제 적용) 부분이 궁금합니다.

1999년10월12일 ~ 2012년10월12 ~ 계산법 (양도세 중과 배제 적용 유무 적용이 된다면 15년 기준적용 ? 13년 기준적용 ? )

2012년10월12일 ~ 2021년10월12 ~ 계산법 (양도세 중과 배제 적용 50% 기준적용 )

이후 2억원 인상후 판매를 하게 될경우 양도소득세 적용은 어떻게 되나요 ? (양도세 중과배제 적용 ?? 15년 기준 30% ? )

위 댓글에서 안내해드렸듯이 「조세특례제한법 시행령」 제97조의3제5항에서는 임대기간 중 발생한 양도차익에 한정하여 특례 장기보유특별공제율(50% 또는 70%)를 적용하도록 정하고 있습니다. 이때 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 산정하도록 정하고 있습니다. 따라서 취득일부터 양도일까지 전체 기준시가 변화 중 임대기간의 기준시가 변화가 차지하는 부분에 해당하는 양도차익에 대하여 특례 장기보유특별공제율(50% 또는 70%)이 적용될 것입니다.

결국 임대의 시작과 종료에 따라 구간별로 나누어 각각 양도소득세를 계산하는 것이 아니라 전체 양도차익 중 일부에 대해서는 특례에 따른 장기보유특별공제를 그리고 나머지에 대해서는 일반 장기보유특별공제를 적용하여 계산하는 것이며, 양도소득세 중과 배제 여부도 전체를 기준으로 판단하게 될 것입니다.

현재 개정된 「조세특례제한법」 제97조의3의 내용에 따라 임대기간을 반영한 양도소득세 계산을 지원하기 위해 관련 사례들을 분석하고 있습니다. 빠른 시일 내 사용자분들께 선보일 수 있도록 노력하겠습니다. 고맙습니다!

답변 감사합니다.^^

한 가지 더 질문 있습니다.

임대주택 만료일(자동말소 예정) 2021년10월12일

2021년10월12일 장기 임대사업자 (8년경과) 자동 말소 예정입니다.

8년 동안 지켜야 할 사항은 준수 했습니다. (임대료 5% 준수)

자동 말소 후 임대 사업자 폐업 신고// 임대료 5% 이상 인상// 해도 양도세 중과 배제 혜택 받을수 있나요 ?

자동 말소 후 임대 주택 판매 전 까지 임대 사업자 유지 // 임대료 5% 제한 준수 해야지 중과 배제 받을 수 있는지 궁금합니다.

매번 답변 감사드립니다. 스토어 별점 5점 누르러 가겠습니다.^^~

자동 말소 이후에도 임대보증금 또는 임대료의 5% 증액 제한을 준수해야 양도소득세 중과배제가 적용되는지에 대해서는 아직 명확한 해석이 없는 상태입니다. 이미 많은 문의가 있어 국세청에서 관련 법령을 검토 중이라고 알고 있습니다. 따라서 관련하여 구체적인 법령해석이 나오기 전까지는 보수적으로 접근하시는 것을 추천해드립니다.

개정된 조세특례제한법과 명확하지 않은 해석 등으로 임대주택에 대한 고민이 많으실 텐데 충분한 도움을 드리지 못한 것 같아 죄송합니다. 앞으로 관련하여 법령해석 등이 나오면 공지사항이나 부동산 세금 가이드 등을 통해 내용을 전해드리겠습니다. 고맙습니다!