주택임대사업자 자동말소시 거주주택 비과세요건

wara 님, 반갑습니다. 임대사업자의 거주주택 비과세 등에 대하여 문의를 주셨습니다.

[질문 1에 대한 답변]
「소득세법 시행령」 제155조에서는 장기임대주택과 그 밖의 거주주택인 1주택을 소유한 세대가 보유기간 중 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 생애 한 차례만 1주택을 소유한 것으로 보아 비과세 규정을 적용하도록 정하고 있습니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 자진·자동등록말소로 임대의무기간을 충족하지 못하더라도 임대주택 등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우에는 위 규정이 적용됩니다.

따라서 현재는 거주하고 있지 않더라도 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상이라면 비과세를 적용받을 수 있을 것입니다. 또한 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택에 해당한다면 전체 양도차익 중 9억원 초과 부분에 대해서 안분계산하여 양도소득세를 과세하게 됩니다. 마지막으로 위 규정은 거주주택에 대한 비과세를 생애 한 차례만 적용한다는 것으로 이전에 위 규정에 따라 비과세를 받은 적이 없는 경우를 뜻합니다.

[질문 2에 대한 답변]
종합부동산세는 납세의무자별로 부과되는 세금으로 말씀해주신 것처럼 공시가격에서 6억원을 공제하고 남은 금액을 과세표준으로 합니다. 따라서 부부가 하나의 주택을 동일한 지분비율(50%)로 소유하고 있다면 공시가격이 12억원 이상이어야 종합부동산세가 부과될 것입니다.

[질문 3에 대한 답변]
오피스텔의 보유 및 매도를 통한 절세 방안에 대해서는 관리자가 답변을 드릴 수 있는 범위를 넘어서서 구체적인 답변을 드릴 수 없는 점 이해해 주시기 바랍니다. 보유 중 발생하는 종합부동산세와 재산세 등과 수익을 면밀하게 비교하여 현명한 결정 내리시길 바랍니다. 오피스텔이 현재 수익성이 있고 앞으로도 양도차익이 발생할 가능성이 작다고 판단하신다면 합산과세 등을 이용하여 상가주택의 양도차익을 줄여보는 것도 하나의 절세 방안이 될 수 있습니다.

관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

(만약에 오피스텔을 다시 장기임대주택으로 지자체에 등록하고 보유한다는 가정하에) 1채의 주임사 등록물건이 있는 상태에서 거주주택(상가주택)을 매도할 경우 양도세는 2주택자로 계산되는것인지요?
상가주택은 2018년 9월경 등기를 하였는데 현재의 상황에서 보유기간은 어떻게 되는지도 궁금합니다.
현재상황-오피스텔1채(2020년 8월경 주택임대사업자 자동말소)+상가주택 1채 2018년 9월경 등기
오피스텔은 16.830m2/공시지가2400만원입니다.

지난 2020년 발표된 7.10 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 법령에 따르면 2020년 7월 11일 이후 새롭게 주택을 임대등록하는 경우 조정대상지역 여부에 따라 거주주택 과세특례 적용 여부에 차이가 발생할 수 있습니다. 임대등록을 고민하고 계신 오피스텔이 조정대상지역에 해당하므로 조정대상지역의 경우에 대해서만 답변을 드리겠습니다.

1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2020년 7월 11일 이후 임대등록하는 경우 원칙적으로 장기임대주택의 세재 혜택이 배제됩니다. 단, 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역의 주택을 취득했거나 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 취득했다면 2020년 7월 11일 이후 임대등록하여도 거주주택 과세특례를 적용받을 수 있습니다. 위 요건을 만족하고 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호 마목에서 정하고 있는 10년 이상 임대와 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 경우에는 3억원) 등 다른 요건을 모두 만족한다면 양도하는 거주주택에 대하여 비과세가 적용될 것입니다.

마지막으로 소득세법 상 양도 또는 취득의 시기는 대금청산일입니다. 단, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금 청산 이전에 소유권이전등기를 한 경우 등기접수일로 정하고 있습니다.

오피스텔의 취득시기 등을 기준으로 거주주택 과세특례 적용 가능성을 먼저 살펴보시고 임대 기간 동안의 실익을 따져보셔서 현명한 결정 내리시길 바랍니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 고맙습니다!

자세히 안내해주셔서 감사합니다.

말씀하시는바에 따르면, 오피스텔은 2014년 3월경 취득하여서 세제혜택이 배제되지는 않을것으로 생각됩니다.
(취득당시에 조정지역은 아니였으나 현재는 조정지역으로 지정되어 있습니다.)

두가지 더 궁금한것이 있어 질문드립니다.
질문1) 소득세법상 양도 또는 취득의 시기인데, 신축의 경우에도 등기접수일로 정하고 있는것인지요?
질문2) 오피스텔을 10년장기 임대한 상태에서 상가주택(거주주택)을 매도할 경우 9억 초과한 부분에 대해선 안분계산한다고 하셨는데요,
9억 초과분에 대해서 장기보유특별공제를 받을 수 있는것인지요? 또 중과대상이 되는지도 궁금합니다.
(상가주택의 등기시 조정지역이었습니다.)

신축 건축물임을 고려하지 않고 취득의 시기에 대해 너무 원론적인 답변을 드렸습니다. 「소득세법 시행령」 제162조 제1항제4호에 따르면 자기가 건설한 건축물에 대해서는 사용승인서 교부일을 취득의 시기로 정하고 있습니다. 단, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받았으면 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 정하도록 하고 있습니다.

거주주택에 대하여 거주주택 과세특례가 적용되면 양도하는 거주주택을 1주택으로 보아 비과세 판단을 하게 됩니다. 이전 댓글에도 안내해드렸듯이 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상으로 1세대 1주택에 해당하더라도 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이라면 전체 양도차익 중 9억원 초과 부분에 대해서 안분계산하여 양도소득세를 과세하게 됩니다.

이때 양도하는 거주주택은 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항제10호에 해당하는 중과배제 주택 - 1세대가 중과가 배제되는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 해당 주택 - 에 해당할 것이기 때문에 9억원 초과 부분에 대해서는 기본세율이 적용되며, 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용될 것으로 생각됩니다.

답변이 충분한 도움이 되셨길 바랍니다. 문의게시판은 계산기의 사용과 관련하여 사용자분들께 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 이미 관리자가 답변을 드릴 수 있는 범위를 훨씬 넘어섰다고 판단되지만 지식과 경험으로 바탕으로 최대한 자세하게 답변을 드리기 위해 노력했습니다. 다만 관리자의 답변에는 오류가 있을 수 있으니 반드시 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 고맙습니다!

많은 도움이 되었습니다.

마지막으로몇가지만 더 질문드리겠습니다.
오피스텔의 주택임대사업자가 자동말소 되었는데(작년8월경), 현재 시점에서 일반임대사업자로 유지하고 있습니다.(주택임대사업자는 아닙니다.)
질문1)현 시점에서 저희는 2주택자인지요?

질문2)말씀하시는 바에 따르면, 주임사주택이 1채 있고 거주주택이 1채 있게되면 거주주택 양도시 1주택 비과세 혜택을 받게 된다는 말씀이신거죠?

질문3)제가 알기로는 주임사주택은 종부세합산배제와 취득세 및 재산세에 대한 혜택만 있고, 종합소득세와 양도세등을 계산할때는 주임사물건도 총주택으로 들어가는지 궁금합니다.

질문4)작년 8월경 주임사가 자동말소 되었으니, 올 5월 종소세 신고시 작년 8월까지의 주임사의 혜택이 있다면 분리해서 계산해야 되는것인지요?

제가 개념을 이해못하고 다른 매체를 찾아봐도 헷갈리는 답변들이 많아서 자꾸 질문하게 되네요. 어려운 세금문제를 명쾌하게 답변 받을 수 있는곳이 많지 않아 여러번 되질문 하게 되는데 매번 자세하게 설명해주셔서 감사합니다.

[질문 1에 대한 답변]
wara 님께서 현재 2주택자라는 사실에는 변함이 없습니다. 다만 관련 법령 등이 정하고 있는 특정 요건을 만족하는 경우 중과 배제되거나 거주주택을 1주택으로 보는 특례의 적용을 받게 되는 것입니다.

[질문 2에 대한 답변]
「민간임대주택에 관한 특별법」과 「소득세법 시행령」에서 정하고 있는 요건을 만족하는 장기임대주택과 그 밖의 거주주택인 1주택을 소유한 세대가 「소득세법 시행령」에서 정하고 있는 요건을 만족하여 거주주택을 양도하면 해당 거주주택을 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하게 됩니다. 결국 거주주택의 비과세 여부는 장기임대주택과 거주주택이 법정 요건 만족 여부에 달려 있습니다.

임대사업자와 관련된 정책과 법들이 워낙 자주 변경되고 복잡하다 보니 전문가들도 어려워하는 부분 중 하나가 되었습니다. 아쉽게도 게시판을 통한 상담이다 보니 법에서 정하고 있는 요건과 적용 가능성에 대해서만 설명해 드리고 wara 님의 거주주택의 비과세 여부에 명쾌하게 답을 드릴 수 없는 점 이해해 주시기 바랍니다.

[질문 3에 대한 답변]
거주주택에 대한 비과세 특례는 양도하는 거주주택을 1주택으로 보는 것으로 결국 장기임대주택을 주택 수에서 제외하는 것입니다. 또한 다주택자가 조정대상지역에 있는 임대주택을 양도하는 경우 중과 배제하는 규정도 있습니다. 위 1)에서 말씀드린 2주택자이지만 특례의 적용을 받는 경우라고 할 수 있습니다.

마지막으로 종합소득세에 대해서는 관리자가 답변을 드릴 수 있는 범위를 넘어서서 구체적인 답변을 드릴 수 없는 점 이해해 주시기 바랍니다. 고맙습니다!

많은 부분 도움이 되었습니다.
정부에서 세금만 걷어갈게 아니라 변경되는 내용들을 충분히 고지하고 이해시켜 잘 모르는 일반일들에게 도움을 줄 수 있는 소통창구가 여러 경로로 있다면 얼마나 좋을까 싶습니다.

다시 한번 감사드립니다.

도움이 되었다니 저희도 기쁩니다. 미약하지만 부동산계산기 EZB가 더 많은 분께 도움이 될 수 있도록 노력하겠습니다. 앞으로도 많은 관심과 응원 부탁드립니다!