주택임대 사업자 입니다.
거주주택 외에 4주택이었는데 주택임대사업등록 안한 1주택은 올해(2021년 8월5일) 매도했어요.

현재는 거주주택(2006년 매수)외에 장기임대사업등록 3주택만 있는데 거주주택 팔고 다른집 매수하여 이사하려고 하는데 4월까지만 해도 국세청 상담시 거주주택 매도시 남은 주택이 모두 주택임대사업등록이 되어 있으면 무조건 양도세 비과세라고 했는데, 이제와서 2021년 8월 매도한 주택의 2021년 8월에서 2년 보유후 거주주택을 매도해야 비과세 될수도 있다고 아직 결정이 안났다고 합니다. 국세청에서 말하길 기획재정부에서 법령해석중이라고 하네요.

만일 거주주택 양도세가 과세면 얼마인지 계산기로 돌려보려고 하는데 어렵네요. 도와주시면 감사드리겠습니다. 상황은 이렇습니다.

거주주택 매수 : 2006년 8월12일 (220,000,000원) - 취득시점 비조정지역
거주주택 매도예정 : 2021년 11월15일 (710,000,000원) - 필요경비 400만원 - 현재 조정지역

질문 1. 대상주택은 몇주택으로 해야 하는지요?
질문2. 기본공제 체크 및 다주택전환도 체크를 하는지요?
질문3. 거주기간은 보유기간과 동일에 체크를 하는지요?

상기와 같이 체크를 하고 다주택에서 전환 → 1주택일자를 2021년 08월 05일로 하면 양도세는20,069,500원이 나오네요.
맞는지 바쁘시겠지만 부탁드립니다.