주택임대 사업자 거주주택 양도세 문의드립니다.

1. 주택임대주택중 1채는 주거형오피스텔 입니다(2009년9월매수하여 2019년12월 주택임대등록)
2. 계산기에서 다주택에서 전환 - 1주택일자의 설명을 보면 다른 모든 주택을 양도하고 최종 1주택을 보유하게 된 일자를 입력하는것으로 되어 있는데요. 저는 다른 모든 주택을 양도하지는 않았지만 거주주택외에 3개의 주택이 모두 장기임대등록주택이어서 1번에서 1주택으로 체크하고, 다주택전환에 체크 후 1주택일자를 2021년 8월5일(미등록주택 매도일자)로 체크했는지 맞게 했는지요?

[오전 10:38] 양도소득세 계산내역서 - 부동산계산기 https://ezb.co.kr/statement/WtlehnBrJy0DgQU
제가 계산한 자료입니다.

jjin 님, 반갑습니다. 양도소득세 계산 방법에 대하여 문의를 해주셨습니다.

국세청의 상담센터를 통해서 말소된 임대주택을 일반과세로 먼저 양도하였다면 거주주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제154조제5항에 따른 보유기간 재기산 규정이 될 수 있을 것이라는 답변을 들으신 것으로 생각됩니다. 말소된 임대주택의 일반과세 양도 이후 거주주택의 보유기산 재기산에 관한 내용은 말씀하신 것처럼 기획재정부의 유권해석이 필요한 부분이라 생각됩니다. 다만 이와 관련하여 명확한 유권해석이 나오기 전까지는 최대한 보수적으로 접근하실 것을 추천해드립니다.

또한 아래의 답변은 해당 거주주택에 보유기간 재기산 규정이 적용되나, 이를 만족하지 못한 상태에서 양도한다는 가정하에 안내해드리는 것이므로 추후 기획재정부의 유권해석 등에 따라 내용이 달라질 수 있음을 유의하여 주시기 바랍니다.

1) 해당 거주주택이 「소득세법 시행령」 제155조에서 정하고 있는 비과세 대상 거주주택이라면 대상주택을 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

2) 납세자별로 1년에 1회 250만원의 기본공제를 받을 수 있습니다. 같은 해에 다른 양도 건으로 기본공제를 받지 않으셨다면 체크하고 계산하시기 바랍니다. 또한 질문해주신 사례의 거주주택은 다주택에서 전환된 1주택이나 재기산되는 보유기간을 충족하지 못하여 비과세되지 않는 경우입니다. 따라서 다주택에서 전환에 체크하고 1주택일자 등을 입력하여 계산하시기 바랍니다.

3) 보유기간 내내 거주주택에 거주하셨다면 보유기간과 동일에 체크하시고, 그렇지 않다면 따로 거주기간을 입력하여 계산하시기 바랍니다.

질문해주신 사례의 양도대상 거주주택은 임대사업자의 거주주택에 해당하여 1세대 1주택 비과세 적용 대상이지만 보유기간 재기산 규정을 만족하기 전에 양도하여 비과세가 적용되지 않는 경우입니다. 이 같은 경우 ① 비과세가 적용되지 않으므로 일반과세가 적용되며 ② 장기보유특별공제 자체에는 보유기간 재기산 규정이 적용되지 않으므로 취득일을 기준으로 한 장기보유특별공제가 적용될 것으로 생각됩니다.

댓글로 남겨주신 계산내역서도 살펴보았습니다. 보유기간 내내 거주하신 것이 맞는다면 그 외 다주택에서 전환, 그리고 1주택일자 등 필요한 내용을 적절하게 입력하여 계산하신 것으로 생각됩니다. 다만 알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변이므로 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

감사합니다. 한가지 더 궁금한 것은 저의 경우 다주택자인데 거주주택 외에 모두 장기주택임대등록 되었으면 거주주택 양도시 장기보유특별공제 헤택을 받을 수 있나요? 15년 보유 밎 15년 거주면 80%까지 받을 수 있나요?

「소득세법 시행령」 제159조의4(장기보유특별공제)에서는 양도일 현재 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택을 양도할 때는 1세대 1주택 장기보유특별공제율 — 보유기간과 거주기간 각각에 연 4%, 최대 80% — 을 적용하도록 정하고 있습니다.

따라서 질문해주신 사례의 거주주택이 「소득세법 시행령」 제155조제20항에서 정하고 있는 거주주택의 요건을 만족한다면 다른 주택을 소유하고 있음에도 양도일 현재 1주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 여부 또는 장기보유특별공제를 적용하게 될 것입니다. 이전 댓글에서도 안내해드렸듯이 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 고맙습니다!