양도소득세 계산 - 보유기간 및 거주기간 요건 문의

kwon 님, 반갑습니다. 1세대 1주택 비과세 보유기간 및 거주기간 요건 등에 대하여 문의를 해주셨습니다.

1) 지역주택조합 분양권(A)를 취득하여 보유하던 중 청약 당첨으로 분양권(B)를 추가 취득하신 것으로 생각됩니다. 이미 잘 알고 계시겠지만 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상 — 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상 — 인 경우 해당 주택의 양도로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

다만 조정대상지역 공고일 이후에 주택을 취득하였어도 ① 조정대상지역의 공고가 있기 전에 매매계약을 체결하고 ② 계약금을 지급하였으며 지급사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 ③ 계약금 지급일을 기준으로 해당 거주자가 속한 세대가 주택을 보유하고 있지 않다면 거주기간 요건은 적용되지 않습니다.

따라서 대상 지역이 2020년 12월 17일 조정대상지역으로 공고되었더라도 지역주택조합 분양권(A)의 계약금 지급일 현재, 그리고 분양권(B)의 계약금 지급일 현재 다른 주택을 보유하고 있지 않으며 그 외 요건 ①과 ②를 모두 충족한다면 거주기간 요건은 적용되지 않을 것으로 생각됩니다.

2) 1주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 ① 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하였고, ② 종전주택을 신규주택을 취득한 날로부터 중복보유기간 이내에 양도한다면 1세대 1주택의 특례에 따라 양도하는 종전주택을 1주택에 해당하는 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하게 됩니다.

또한 2021년 5월 기획재정부에서 공개한 유권해석에 따르면 분양권 2개로 종전주택과 신규주택을 취득한 경우에는 종전주택이 종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일에 조정대상지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 계약일 또는 취득일에 조정대상지역 내에 위치하지 아니한 경우에는 3년의 중복보유기간이 적용됩니다.

질문해주신 사례의 경우 신규 분양권인 분양권(B)가 계약일 현재 조정대상지역 내에 위치하지 않으므로 3년의 중복보유기간이 적용될 것으로 생각됩니다. 따라서 신규주택인 주택 B를 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택인 주택 A를 양도한다면 주택 A는 1주택에 해당하는 주택으로 보게 될 것이며 양도 시점에 주택 A가 위 1)에서 안내해드린 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족한다면 비과세가 적용될 것으로 생각됩니다.

알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

안녕하세요 친절한 답변에 감사드립니다.
지역주택조합의 경우 입주권 계약시에는 비조정지역이었더라도 준공시점에 조정지역이면 거주2년을 양도세 비과세 시점으로 생각해야 한다는 주장도 있어서 고민이 많이 됩니다.
관련된 법해석은 아직 존재하지 않는 건가요?

지역주택조합에 관하여 다른 주장이 있다고 추가로 남겨주신 댓글을 확인한 후 관련 내용을 확인해보았습니다. 관리자가 먼저 해당 부분을 인지하고 답변을 드렸어야 했는데 지역주택조합이 많이 다루는 사례는 아니다 보니 아무래도 익숙하지 않은 부분이 있었습니다. 죄송합니다.

2021년 5월 28일 법령해석과에서 공개한 사전답변(법령해석과-1873, 2021.05.28)에 따르면 지역주택조합 가입계약을 체결한 후 계약금을 납부한 경우는 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호의 "신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우"에 해당하지 않는 것으로 해석하고 있습니다. 이는 지역주택조합 가입으로 취득한 주택을 자기가 건설한 건축물로 보아 그 취득시기를 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일로 보고 있기 때문으로 생각됩니다.

다만 위 사전답변은 조정대상지역 여부에 따른 일시적 1세대 2주택의 중복보유기간 판정에 관한 내용입니다. 사전답변의 내용을 고려하면 위 내용이 1세대 1주택 비과세 거주기간 요건에도 유사하게 적용될 가능성이 크다고 생각됩니다. 다만 국세청 홈페이지를 통해 문의하셔서 좀 더 명확한 답변을 구하실 것을 추천해드리며, 명확한 답변을 구하시기 전까지는 보수적으로 접근하실 것을 권해드립니다.

관리자 또한 질문해주신 사례와 관련하여 공신력 있는 해석을 구하도록 노력하겠습니다. 새로운 해석이나 추가로 안내해드릴 사항이 있으면 댓글로 알려드리겠습니다. 고맙습니다!