2주택 보유 2021.3 a매도 2021.5 b매도 b매도시 9억원 초과가 아닌데 계산시 장특공제 80프로까지 되게 계산이 되던데 이게 맞나요?
5545**** 님 작성
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2021.01.26
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5545 님, 반갑습니다. 양도소득세의 장기보유특별공제 적용에 대하여 문의를 주셨습니다.
2021년부터 새롭게 시행되는 다주택자에서 전환된 1주택자의 보유기간 및 거주기간 재기산 규정을 만족하지 못하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않는 주택을 양도하는 경우 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%)와 1세대 1주택 장기보유특별공제(20% ~ 80%) 중 어떤 것이 적용되어야 하는지 문의를 주신 것으로 생각됩니다.
1) 1세대 1주택 장기보유특별공제 : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 3년 이상이며 거주기간이 보유기간 중 2년 이상이면 일반 장기보유특별공제가 아닌 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용됩니다.
2) 다주택자에서 전환된 1주택자의 보유기간 및 거주기간 재기산 : 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 다주택자가 1주택 외의 다른 모든 주택을 양도하고 남은 1주택을 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 보유기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 특례 요건의 충족 여부를 판단하게 됩니다. 만약 양도하는 1주택이 2017년 8월 3일 이후 취득한 것이고 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 또한 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 기산하여야 합니다.
최종 1주택일자로부터 보유한 기간(거주기간 요건이 있는 경우 거주한 기간 포함)이 2년이 지나기 전에 1주택을 양도하는 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않아 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세될 것입니다. 다만 위 2)는 1세대 1주택에 대한 비과세 요건을 정의하고 있는 것으로 이를 만족하지 못해 과세가 되더라도 양도하는 주택은 여전히 1세대 1주택에 해당할 것입니다. 따라서 양도하는 1주택이 취득일자를 기준으로 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어서 1세대 1주택 장기보유특별공제의 요건을 만족한다면 마땅히 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용될 것입니다.
결국 위 2)는 비과세 특례의 적용 여부를 판단하기 위한 것으로 1세대 1주택 장기보유특별공제의 적용 여부와는 무관합니다. 1세대 1주택에 해당하는 고가주택을 양도하는 경우 9억원 초과 부분에 대해서는 비과세가 적용되지 않아 과세되지만 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용되는 것과 같은 원리하고 생각하시면 좀 더 쉽게 이해가 되실 것 같습니다.
5545 님께서 해주신 질문의 의도를 정확하게 파악하고 답변을 드렸는지 모르겠습니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!
5545 님, 반갑습니다. 양도소득세의 장기보유특별공제 적용에 대하여 문의를 주셨습니다.
2021년부터 새롭게 시행되는 다주택자에서 전환된 1주택자의 보유기간 및 거주기간 재기산 규정을 만족하지 못하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않는 주택을 양도하는 경우 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%)와 1세대 1주택 장기보유특별공제(20% ~ 80%) 중 어떤 것이 적용되어야 하는지 문의를 주신 것으로 생각됩니다.
1) 1세대 1주택 장기보유특별공제 : 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 3년 이상이며 거주기간이 보유기간 중 2년 이상이면 일반 장기보유특별공제가 아닌 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용됩니다.
2) 다주택자에서 전환된 1주택자의 보유기간 및 거주기간 재기산 : 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 다주택자가 1주택 외의 다른 모든 주택을 양도하고 남은 1주택을 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 보유기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 특례 요건의 충족 여부를 판단하게 됩니다. 만약 양도하는 1주택이 2017년 8월 3일 이후 취득한 것이고 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 또한 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 기산하여야 합니다.
최종 1주택일자로부터 보유한 기간(거주기간 요건이 있는 경우 거주한 기간 포함)이 2년이 지나기 전에 1주택을 양도하는 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않아 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세될 것입니다. 다만 위 2)는 1세대 1주택에 대한 비과세 요건을 정의하고 있는 것으로 이를 만족하지 못해 과세가 되더라도 양도하는 주택은 여전히 1세대 1주택에 해당할 것입니다. 따라서 양도하는 1주택이 취득일자를 기준으로 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어서 1세대 1주택 장기보유특별공제의 요건을 만족한다면 마땅히 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용될 것입니다.
결국 위 2)는 비과세 특례의 적용 여부를 판단하기 위한 것으로 1세대 1주택 장기보유특별공제의 적용 여부와는 무관합니다. 1세대 1주택에 해당하는 고가주택을 양도하는 경우 9억원 초과 부분에 대해서는 비과세가 적용되지 않아 과세되지만 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용되는 것과 같은 원리하고 생각하시면 좀 더 쉽게 이해가 되실 것 같습니다.
5545 님께서 해주신 질문의 의도를 정확하게 파악하고 답변을 드렸는지 모르겠습니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!