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부담부증여, 매매 한번 더 문의드립니다.
어제 부담부증여에 대해 여쭤봤었는데, 부담부증여보다 매매 거래가 세금이 적을거 같아 매매로 진행 할까 합니다.
시가가 2억2500만원인 아파트를 부모님께 매매하려고 할때,
양소세를 적게 내기 위해 시가 2억2500만원보다 약 4.9% 저렴한 2억1400만원에 매매시 저와 부모님이 내야할 세금은,
저 - 취득세 = 취득가액 2억1400만원 * 1.1% = 2,354,000원 / 증여세 = 0원
부모님 - 양도소득세 = https://ezb.co.kr/statement/1cs9x7jvxcLD9bj = 4,373,160원
저는 재원 마련을 7900만원 대출, 5000만원 증여, 5000만원 제가 모은 돈, 3400만원 부모님 차용 = 2억1400만원 이렇게 마련하려고 합니다. 증여받는 돈과 차용금을 받아서 부모님 주택을 매매해도 상관없는 것이겠죠?
또한 양도소득세 이월과세 제도가 적용되지 않을까요?
lhg3 님, 반갑습니다. 직계존비속 간 주택 거래에 대하여 문의를 해주셨습니다.
1) 이전 문의글에서도 답변드렸듯이 「상증세법」 제44조에서는 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하도록 정하고 있습니다. 따라서 자금출처가 확인되는 자금으로 매매대금을 부모님께 지급한 사실을 매매계약서, 금융자료 등으로 객관적으로 입증할 수 있어야 하니 유의하시기 바랍니다.
2) 소득세법의 이월과세 제도는 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도할 때는 증여자가 해당 자산을 취득할 당시 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하도록 하는 제도입니다. 질문해주신 사례의 주택 거래가 양도에 해당하는 경우라면 적용되지 않을 것입니다.
3) 「상속세법」 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)에서는 ① 특수관계인으로부터 주택을 시가보다 낮은 가액으로 양수하는 경우로서 ② 대가와 시가와의 차액이 30% 이상이거나 3억원 이상이라면 이익에 상당하는 부분에 대하여 증여세를 과세하도록 정하고 있으니 양도가액 결정 시 유의하시기 바랍니다.
마지막으로 주택을 매매 등으로 유상취득하는 경우 ① 2022년 12월 31일 취득분까지는 MAX(신고가액, 시가표준액)을 취득세 과세표준으로 하며, ② 2023년 1월 1일 취득분부터는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 하니 참고하시기 바랍니다.
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