임대사업자의 거주주택 비과세 적용

hjch 님, 반갑습니다. 임대사업자의 거주주택 비과세에 대하여 문의를 해주셨습니다.

「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 거주주택인 1주택을 소유한 세대가 보유기간 중 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 생애 한 차례만 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 정하고 있습니다. 또한 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 정하고 있는 민간매입임대주택의 범위에는 오피스텔 등 준주택도 포함되기 때문에 오피스텔도 민간매입임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 등록할 수 있습니다.

다만 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호에서는 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택만을 장기임대주택으로 보도록 정하고 있습니다. 따라서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하지 않으셨다면 거주주택에 대한 비과세는 적용되지 않을 것으로 생각됩니다.

좀 더 긍정적인 답변을 드리지 못하여 죄송합니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

답변 정말 감사합니다.
그렇다면,
1. 현재 오피스텔 용도변경을 통해 주택임대등록을 하는 경우, 기존 거주 주택의 보유기간 및 거주기간 산정시작시점은 언제가 되는 것인지요?
2. 오피스텔 용도 변경은 기존 임차인이 있어도 가능한지 아니면 기존 세입자와 계약 종료후 진행해야하는지 궁금합니다.
3. 주택임대로 변경하면 10년임대로 해야하는 것으로 알고 있는데, 임대기간 만료전에 다시 용도변경을 하는 것도 가능한지도 알려주시면 감사하겠습니다.
4. 만약 현재 상태에서 오피스텔을 증여하고(만 30세 미만이고 아직 세대분리 전입니다), 증여받은 자녀가 임대사업자 등록을 하는 경우, 1가구 1주택으로 기존 거주 주택 매매시에 비과세 혜택을 받을 수 있을까요? 아니면, 증여 받은 자녀가 세대 분리요건(연간 수입금액)을 갖춘 후 세대분리를 하는 것이 시간적으로나 향후를 고려할 때 너 나은 방법이 될까요?

질문이 많아 죄송합니다. 최근 개정된 내용들이 너무 많아서 이것저것 찾아보다보니 구체적인 질문이 많아졌습니다. 알려주시면 주시면 정말 감사하겠습니다.

문의게시판은 사용자분들께서 더 편리하게 계산기를 사용하실 수 있도록 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 범위가 넓은 세법에 관한 전반적인 질문이나 전문적인 판단이 필요한 세무상담 등에 대해서는 구체적인 답변을 드리기가 어렵습니다.

1) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록은 일반적인 용도변경과 차이가 있으니 유의하시기 바랍니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 의무가 있는 만큼 세재 혜택도 주어지지만 위반 시 과태료 또한 부과될 수 있고 세재 혜택 또한 취소될 수 있을 것입니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록에 관하여는 사업장 주소지의 지방자치단체에 문의해보실 것을 추천해드립니다.

2) 거주주택 비과세 특례는 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 먼저 양도하는 때도 적용받을 수 있다는 점을 참고로 알려드립니다. 증여에 따른 유불리 등을 판단하기 위해서는 좀 더 많은 정보를 확인해야 합니다. 다만 해당 정보가 있더라도 어떤 방향이 더 유리할지는 관리자가 답변을 드릴 수 있는 범위를 넘어서기 때문에 구체적인 답변을 드리기 어려운 점 이해해 주시기 바랍니다. 관련된 내용을 충분히 검토하셔서 현명한 결정 내리시길 바랍니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 고맙습니다!