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상속으로 인한 다주택 여부 및 보유세, 양도세 문의
상속으로 인한 다주택 여부 및 보유세, 양도세 문의 드립니다.
A주택
소유자 아들(48세)
연립주택/조정지역
공시지가 6억5천
매수가 2억 (2013.01.01)
매도가 12억 (매도예정)
B주택
소유자 아버지(85세)
다가구주택(원룸15실)/조정지역
공시지가 6억5천
상속으로 아들 10%, 어머니 90% 상속예정
질문의요지
아들은 A주택을 매도 시 부동산계산기로 계산 결과 양도소득세는 0원입니다.
하지만 고인된 아버지 명의의 B주택을 아들이 10%, 어머니 90% 상속 예정 입니다. (아직 상속 전 입니다.)
1. B주택을 아들 10%, 어머니 90% 비율로 상속을 받는다면 아들은 1가구 2주택이 되는건지요?
또한 아들은 A주택 매도 시 양도소득세는 어떻게 계산이 되는지요?
2. 아들은 A주택, B주택(10% 상속) 이면 보유세는 어떻게 계산이 되는지요?
3. 아들은 B주택에서 노환인 어머니 봉양 위해 주소지를 이전하고 10년동안 B주택에 살 계획입니다.
아들은 A주택을 5년 뒤 매도 후 B주택의 동거주택 상속공제를 받을 수 있는지요?
oilp 님, 반갑습니다. 상속에 따른 양도소득세 등에 대하여 문의를 해주셨습니다.
1) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하고 있는 경우에도 각각 개개인이 1주택으로 소유하는 것으로 봅니다. 다만 「소득세법 시행령」 제155조(1세대1주택의 특례) 제3항에서는 1세대 1주택 비과세 여부를 판단함에 있어 공동상속주택 — 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택 — 의 소수지분을 보유한 자가 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 않도록 정하고 있습니다.
따라서 일반주택과 공동상속주택의 소수지분을 보유한 자가 일반주택인 1주택을 양도하는 경우 공동상속주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 1세대 1주택의 양도에 해당할 것입니다. 다만 상속 개시 당시 피상속인과 상속인이 동일세대인 경우에는 위 특례가 적용되지 않을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
2) 소수지분인 10%를 보유하고 있는 B주택에 대해서도 종합부동산세와 재산세가 부과될 것입니다. 「종합부동산세법 시행령」 제4조의2제3항제1호에서는 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자 그 주택을 소유하는 것으로 보아 주택 수를 산정하도록 정하고 있습니다. 다만 상속으로 공동 소유한 주택으로 ① 주택에 대한 소유지분율이 20% 이하이고 ② 소유지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하인 경우에는 종합부동산세 중과세 판단 시 주택 수에서 제외되니 참고하시기 바랍니다.
3) 동거주택 상속공제는 ① 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거하며 ② 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대 1주택에 해당하며 ③ 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 때 적용됩니다.
또한 「상속세 및 증여세법 시행령」 제20조의2제1항제6호에서는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우로 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우에는 1세대가 2주택 이상을 소유한 경우에도 1주택을 소유한 것으로 보도록 정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 특히 상속의 경우에는 알려주신 사항 외에도 고려해야 할 부분들이 많아서 게시판을 통한 질의에 구체적인 답변을 드리기가 어려우니 이해해 주시기 바랍니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!