일시적 1세대 2주택 문의 드립니다.

kcs0 님, 반갑습니다. 일시적 1세대 2주택 요건 충족 여부에 대하여 문의를 주셨습니다.

이미 잘 알고 계시는 것처럼 종전주택(A)을 취득한 날로부터 1년이 지나지 않은 시점에 신규주택(B)을 취득하였기 때문에 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 요건을 만족하지는 못합니다. 그리고 안타깝게도 「소득세법 시행령」 제155조(1세대 1주택의 특례)에서 정하고 있는 다른 요건들도 만족하지 못할 것으로 보입니다.

「소득세법 시행령」 제155조 제8항에 따르면 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하면서 일반주택을 양도하는 때도 1세대 1주택의 특례가 적용될 수 있으나 현재 보유하고 있는 주택 모두가 수도권에 위치하여 위 조항의 요건도 역시 만족하지 못합니다.

일시적 1세대 2주택, 즉 1세대 1주택의 특례 요건을 만족하지 못한다면 먼저 양도하는 주택은 조정대상지역 내 2주택에 해당하여 기본세율에 10% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용될 것입니다. 따라서 주택의 양도 순서를 선택할 수 있는 상황이라면 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하는 것이 절세 측면에서 유리할 수 있습니다.

또한 지난 2020년 소득세법 개정으로 조정대상지역 내 2주택에 해당하는 주택을 2021년 5월 31일 이전에 양도하는 경우에는 기본세율에 10% 포인트가 가산된 중과세율이 적용되지만 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 기본세율에 20% 포인트가 가산된 중과세율이 적용되니 이러한 변화도 같이 고려하셔서 현명하게 양도 계획을 세우시기 바랍니다.

좀 더 긍정적인 답변을 드리지 못하여 죄송합니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

답변감사합니다.
얄짤없이 2주택이네요..ㅠㅠ 세금이 무지막지 하네요...60%;;;ㄷㄷㄷㄷㄷ

그렇다면
1. 부부간 증여 하게 되면 5년 이후 매매을 하게 될텐데
이럴때 일시적 2주택이 되는지 궁금합니다.

부부간 증여처럼 동일 세대원 사이에서 이루어지는 증여는 세대 내 주택 수 변동이 없고 「소득세법 시행령 제155조」에서 정의하는 신규주택의 취득에도 포함되지 않습니다. 따라서 부부간 증여로 비록 명의자가 변경되더라도 일시적 2주택, 즉 1세대 1주택의 특례는 역시 적용되지 않을 것으로 판단됩니다.

부부간 증여를 해도 일시적 2주택이 안되는군요. 답변 감사합니다.
그렇다면..

1. 부부간 증여를 하고,
- A아파트(부동산공시가격 2.45억, 공시기준 3억 이하로 취득세 3.5%)
- 최근 매매는 5.9억
- 6억이내라 증여세 없음
5년을 보유하고 A아파트을 취득가액(증여)으로 매매시 양도세가 0원이 맞는지 궁금합니다.

2. 1번을 수행하고, 이후에 B아파트(약 10억)을 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지도 궁금하옵니다.

많은 질문에 매번 정성 가득한 답변 감사드립니다.

*혹시 오프라인이라, 온라인, 전화 상담은 안하시는 궁금합니다. 가능하다면 메일로 답변 부탁드립니다.

1) 잘 알고 계신 것처럼 부부간 증여가 이루어진 후 5년 이내에 해당 자산을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제97조의2에 따라 양도가액에서 공제할 취득가액은 당해 증여자의 취득 당시 금액으로 하여 이월과세를 하게 됩니다. 증여일로부터 5년이 지나고 나면 수증자의 취득가액이 인정되며 이때 양도차익이 없다면 양도소득세가 과세되지 않을 것입니다.

2) A아파트의 양도 이후 B아파트만을 보유한 상태라면 1세대 1주택에 해당할 것이며, B아파트의 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상)이어서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 B아파트의 양도소득에 대해서는 비과세가 적용될 것입니다.

다만 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대가 1주택 외의 다른 모든 주택을 양도하고 남은 1주택을 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 보유기간과 거주기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 요건의 충족 여부를 판단하니 유의하시기 바랍니다. 또한 비과세가 적용되더라도 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이면 전체 양도차익 중 9억원 초과 부분에 대해서 안분계산하여 양도소득세가 과세됩니다.

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