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일시적 1가구 2주택/혼인 비과세 문의
안녕하세요. 열심히 검색해서 찾아봤지만 제 경우는 없는것 같아서요..ㅠ;;
제가 혼인으로 인한 비과세가 되는건지 그냥 일시적 1가구 2주택으로 되는건지 궁금해서 문의드립니다..ㅠㅠ
죄송합니다만 답변 가능할까요..?
1. 여자- A주택 취득(20년 3월 취득, 취득당시 비조정. 현재는 조정지역)
2. 남자- B분양권[20년 8월 취득, 취득당시 비조정(원분양자, 분양권매수 X), 현재는 조정지역] - 23년 9월 입주 및 취득
현재 22년 1월 ,
1. 여자와 남자 혼인 신고하면 1주택 1분양권인데, B분양권의 경우,
21년 분양권이 아닌 20년 분양권으로 주택 수로 보지 않고, 현시점에선 1주택이니 22년 3월 A주택을 매도한다면 비과세가 가능한가요??
2. A주택을 22년 3월에 매도하지 않고. B분양권이 B주택으로 되는 시점(23년9월)까지 보유하고 있을 때, B주택을 일시적 1가구 2주택으로
취득세 중과없이 취득 할 수 있고, B주택 취득 시점부터 1년 이내(취득시점 당시 조정지역임으로)에
A주택을 매도하면 A주택을 비과세로 받을수 있나요.?
A주택 취득 당시엔 혼인 관계가 아니었고 결혼으로 인해 분양권이 생겨버려서 헷갈립니다....ㅠ
1번, 2번 모두 일시적 1가구 2주택으로 보면 되는건지, 아님 혼인으로 인한 비과세인지 그걸 잘모르겠습니다..ㅠ
aeg4 님, 반갑습니다. 혼인으로 1주택과 1분양권을 소유한 경우의 취득세 및 양도소득세에 대하여 문의를 해주셨습니다.
1) 「소득세법 시행령」 제155조제5항에서는 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우에 한하여 혼인으로 인한 비과세 특례를 적용하도록 정하고 있습니다. 질문해주신 사례는 1주택을 보유하는 자가 1분양권을 보유하는 자와 혼인한 경우이므로 위 「소득세법 시행령」 제155조제5항에서 정하고 있는 혼인으로 인한 비과세는 적용되지 않을 것으로 생각됩니다.
2) 이미 잘 알고 계신 것처럼 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세 및 양도소득세 중과 여부 판단 시 주택 수 산정에 포함되지 않습니다. 따라서 B분양권이 B주택으로 전환되기 전에 A주택을 비과세 요건을 갖추어 양도한다면 1세대 1주택에 해당하여 비과세 특례가 적용되리라 생각됩니다.
3) 「지방세법 시행령」 제28조의5에서는 1주택을 소유한 세대가 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종전주택을 3년(종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 해당한다면 1년) 이내 처분한다면 신규주택 취득에 대하여 일반 취득세율(주택가액에 따라 1% ~ 3%)을 적용하도록 정하고 있습니다. 따라서 B분양권이 B주택으로 전환되는 경우에도 B주택을 취득한 날로부터 일시적 2주택 기간 내 종전주택인 A주택을 처분한다면 일반 취득세율(주택가액에 따라 1% ~ 3%) 적용되리라 생각됩니다.
또한 「지방세법」 제13조의2제4항에서는 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함)을 체결한 경우로 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 보도록 정하고 있습니다. B분양권이 위 예외 요건을 만족한다면 B주택 취득 시 1주택 세대가 비조정대상지역의 신규주택을 취득하는 경우에 해당하여 일시적 1세대 2주택 여부와 관계없이 일반 취득세율(주택가액에 따라 1% ~ 3%)이 적용될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
4) 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 특례)에서는 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 ① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 ② 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도한다면 양도하는 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단하도록 정하고 있습니다. 이때 신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이라면 신규주택을 취득한 날부터 1년 이내 신규주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 하며 또 신규주택을 취득한 날부터 1년 이내 종전주택 양도해야 합니다.
다만 신규주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당하더라도 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우에는 3년의 일시적 2주택 기간이 적용되고 전입 의무 또한 추가되지 않으니 참고하시기 바랍니다.
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