조정지역 지정 전 계약한 일시적 2주택 비과세 특례에 관하여 문의드립니다.

rkd1 님, 반갑습니다. 일시적 1세대 2주택의 비과세 특례에 대하여 문의를 해주셨습니다.

1. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 다만 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위)제1항제5조에서는 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이더라도 ① 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 ② 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 ③ 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 무주택자면 거주기간 요건을 적용하지 않도록 정하고 있습니다.

문의해주신 사례의 경우 입주권 B의 계약 당시 주택 A를 보유하고 있어 위에서 안내해드린 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위)제1항제5조의 요건 중 ③ 무주택자 요건을 만족하지 못하는 것으로 보입니다. 따라서 주택 B는 2년 보유 및 2년 거주 요건을 모두 충족하여야 비과세가 적용되리라 생각합니다.

2. 「소득세법 시행령」 제155조(1세대1주택의 특례)에서는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택을 양도(신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 해당할 때에는 신규주택의 취득일로부터 1년 이내 신규주택으로 세대전원이 이사 및 전입하고 신규주택의 취득일로부터 1년 이내 종전주택 양도)하는 경우 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단하도록 정하고 있습니다.

위 요건에 따라 종전주택인 주택 B를 양도하는 경우에는 주택 B를 1세대 1주택에 해당하는 주택을 보게 될 것입니다. 다만 이는 일시적인 1세대 2주택임을 인정하여 종전주택을 1세대 1주택에 해당하는 주택으로 보는 요건일 뿐이며, 실제 주택 B의 비과세를 위해서는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 함을 유의하시기 바랍니다.

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관리자님 답변 너무나도 감사드립니다.
좀 아쉬운 결과이긴 하지만 속시원한 답변을 얻어서 좋습니다.
관리자님께 다시한번 감사드립니다.

분양권 B취득 당시 무주택이 아니지만 분양권 자체가 2021.1.1 이전 취득이기 때문에 주택으로 되려면 완공이 되어야 가능한 것 아닌지요?

ian.님, 반갑습니다. 위 사례는 입주권을 계약할 당시에는 비조정대상지역이었으나 조정대상지역으로 지정된 이후 주택을 취득한 경우입니다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 원칙적으로 보유기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 됩니다.

다만 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위)제1항제5조에서는 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이더라도 ① 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 ② 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 ③ 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 무주택자면 거주기간 요건을 적용하지 않도록 예외를 두고 있으니 참고하시기 바랍니다.