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분양권 등기후 부모에서 자녀로 명의변경시 세금 질문
부모님명의로 된 청약통장을 사용할 예정입니다.
살고있는지역은 광역시라 전매제한 3년이구요
부모님이 당첨 되신 아파트를 전매제한 풀리면 실거주 목적으로 제 이름으로 바꾸려고 합니다.
이것저것 검색해보니 세금 문제로 복잡한거 같더라구요 ㅠㅠ
계약금은 제가 부모님 통장으로 이체해서 부모님 명의로 내는거죠?
그리고 증여를 했을경우와 매매를 했을경우 세금이 다른거 같더라구요.
1. 전매제한3년이라 등기후 전매를 해야하지만 공사기간이 3년이상일때 분양권으로 전매도 가능하다 들었습니다. 분양권 부모자식간 매매시 어떤식으로 넘겨야하며, 세금비율은 어떻게측정되는지 궁금합니다.
2. 공사기간이 3년 미만이라 등기후 바로 전매를 하려고할때 증여가나은지 남남간 거래하듯이 매도매수가 나은지 궁금합니다.
3. 부모님 명의로 등기쳤을때 부모님이 2년이상 들고있다가 매도하면 비과세라 들었습니다. 부모님과 저 모두 현재는 아파트 한채씩 보유중입니다. 등기후 바로 전매했을경우와 2년후 전매했을때 세금비율이 알고싶습니다.
감사합니다^^
firs 님, 반갑습니다. 분양권의 증여 또는 양도에 대하여 문의를 주셨습니다.
부모님의 아파트 분양권을 자녀분의 명의로 양도 또는 증여의 형태를 취하여 변경하려고 고민 중이신 것으로 생각됩니다. 문의게시판은 사용자분들께서 더 편리하게 계산기를 사용하실 수 있도록 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 계산기 사용방법과 무관한 세무상담 등에 대해서는 관리자가 답변을 드릴 수 있는 범위를 넘어서서 구체적인 답변을 드리기가 어렵습니다. 그럼에도 살펴보셔야 할 부분을 최대한 자세하게 답변을 드리려고 노력했습니다. 다만 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
1) 분양권을 양도하는 경우에는 양도차익인 프리미엄에 대해서 양도소득세가 부과될 것이며 아래의 세율이 적용됩니다. 만약 프리미엄이 없는 상태에서 양도가 이루어진다면 양도차익이 없어 양도소득세가 과세되지 않습니다. 직계존비속간의 부동산 거래라 하여 사인간의 거래에 비해 특별히 다른 형식을 취할 필요는 없습니다. 하지만 매매에 앞서 자금출처에 대한 소명이 정확하게 이루어질 수 있는지를 반드시 고려하시기 바랍니다. 자금출처에 대한 소명이 미흡한 부분에 대해서는 증여로 보아 증여세가 부과되며 가산세가 함께 부과될 수 있습니다.
분양권을 양도하는 경우의 세율(2021년 6월 1일 이후 양도분부터)
- 보유기간 1년 미만 : 70%
- 보유기간 1년 이상 : 60%
2) 아파트 준공 이후 보유기간이 2년이 경과하기 전에 주택을 양도하는 경우에는 아래의 세율이 적용됩니다. 보유기간이 2년이 경과하기 전에는 상당히 높은 단일세율이 적용되기 때문에 증여가 유리할 가능성이 큽니다.
2년 미만 보유 주택을 양도하는 경우의 세율(2021년 6월 1일 이후 양도분부터)
- 보유기간 1년 미만 : 70%
- 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60%
아파트 준공 이후 증여에 대해서는 아래의 세율이 적용됩니다. 이때 증여재산가액은 증여일 현재의 시가로 평가하게 되며 직계존속으로부터의 증여에 대해서는 5천만원 한도 내에서 증여재산공제가 가능합니다.
분양권을 증여하는 경우의 세율
- 과세표준 1억원 이하 : 10%
- 1억원 초과 5억원 이하 : 1천만원 + 1억원 초과 금액의 20%
- 5억원 초과 10억원 이하 : 9천만원 + 5억원 초과 금액의 30%
- 10억원 초과 30억원 이하 : 2억4천만원 + 10억원 초과 금액의 40%
- 30억원 초과 : 10억4천만원 + 30억원 초과 금액의 50%
3) 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상)인 경우라면 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 다만 부모님께서 이미 아파트 한 채를 보유하고 계신다면 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세 비과세는 적용되지 않을 것으로 생각합니다. 준공 이후 예상되는 양도소득세는 양도소득세 계산기에 양도가액 또는 양도시기 등을 입력하여 직접 계산해보실 것을 추천해드립니다.
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