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21년 2주택 → 1주택후 매도시 양도세 문의
안녕하세요.
물어보는곳마다 말이 다른 경우가 있어서 문의 올립니다.
제 상황을 설명드리자면...
지역은 비조정지역입니다.
A주택 : 2013.04월 경 구매, 9200 매입, 14000에 매도희망(21.06월이후). 구매시부터 소유 및 거주
B주택 : 2019.10월 경 구매. 21210 매입. 23000 매도완료(21.04.16).
상황은 위와 같구요. B주택 매도시 양도세는 지방세 포함 70만원정도 납부하였습니다.
B주택 매도후 양도세 납부할때 법무사에게 A주택 양도세에 관해 잠시 전화로 문의를 했었는데, A주택 매도희망 금액으로 하면 양도세가 약 600~700정도 나올것 같다고합니다.(B주택 매도후 1년이후 내년에 팔면 100만원정도 낮아진다고합니다.)
왜 그렇게 많이 나오냐고 하니 B주택과 양도세 합산이 되어 그렇다고 합니다.
그리고 장기보유특별공제도 계산기와 달리(보유기간 8년+거주기간 8년 ) 64%가 공제되지 않는것 같습니다.(금액을 들어보니 공제금액이 16%인듯합니다.)
일단 전화상이라 자세하게 묻지 못하였지만 부동산 계산기랑 금액차이가 크기에 문의 남깁니다.
아래 링크는 부동산계산기 결과 URL입니다.
https://ezb.co.kr/statement/0bZzTuTj7yxxycW
제가 잘못 계산한 부분이 있을까요?
아니면 제 경우는 세무사무실이나 법무사무실에서 상세한 상담이 필요한 경우인가요?
답변 부탁드릴께요.
수고하세요.
pakb님, 반갑습니다. 다주택자에서 전환된 이후 남은 1주택의 양도에 대하여 문의를 해주셨습니다.
이미 잘 알고 계시겠지만 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대가 다른 모든 주택을 양도하고 남은 1주택을 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 보유기간과 거주기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 요건의 충족 여부를 판단하게 됩니다. 따라서 최종 1주택일자로부터 다시 2년이 경과하기 전에 A주택을 매도한다면 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않을 것입니다.
1) 매년 1월 1일부터 12월 31일까지를 동일한 과세기간으로 보아 해당 기간에 2건 이상의 양도가 있다면 합산과세를 하게 됩니다. 따라서 A 주택을 2021년 중 양도한다면 B주택의 양도와 A주택의 양도를 합산하여 계산한 양도소득세를 납부하게 됩니다. 증가하는 양도차익으로 양도소득세 계산에 적용되는 세율 구간이 변동된다면 높은 세율의 적용을 받아 더 많은 양도소득세를 납부하게 될 가능성이 있습니다.
2) 위에서 최종 1주택일자로부터 다시 2년이 경과하기 전에 A주택을 매도한다면 비과세 특례가 적용되지 않음을 안내해드렸습니다. 다만 비과세 특례가 적용되지 않더라도 양도하는 주택이 1세대 1주택에 해당하고 보유기간이 3년 이상이며 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어서 1세대 1주택 장기보유특별공제의 요건을 만족한다면 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용될 것입니다.
다만 합산과세에 대한 양도소득세 계산은 현재 지원되지 않고 있습니다. 합산과세로 실제 신고·납부 해야 하는 양도소득세는 세무사 등 전문가의 상담을 통해 확인하실 것을 추천해드립니다. 또한 알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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