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오피스텔 용도변경
부모님께서 2004년에 소형 오피스텔(39m2)를 분양받아 일반사업자등록을 하시고 업무용으로 임대를 하시다가 2007년에 환급받은 부가세를 물어내고 주거용으로 임대를 하셨습니다. 2019년 제가 이 오피스텔을 부모님에게서 증여받아 현재 주거용으로 월세주고 있습니다(주택임대사업자등록은 하지 않은 상태). 만기일(2021.9)에 이 세입자(전입신고 한 상태)를 내보내고 사업자등록이 있는 사업자를 신규로 받아 월세를 주려고 합니다. 제가 집이 한 채 있어 다주택자를 피하려는 방책이기도 합니다.
(1) 이 경우 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 바꿔야 하는데 그 절차가 궁금합니다.
(2) 만약 현 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 계약을 연장해 줘야 합니까? 그럴 경우 본인이 사무실로 쓴다면 계약갱신청구를 거절할 수 있습니까?
(3)이 오피스텔을 업무용으로 쓰다가 매각하면 양도세 외에 부가세가 추가됩니까?
(4) 만약 부가세가 추가된다면 과세대상은 양도금액입니까 또는 양도차액(현시세-증여액=약 1억원)입니까?
자세한 답변을 부탁합니다. 감사합니다
seik 님, 반갑습니다. 오피스텔의 용도변경 등에 대하여 문의를 해주셨습니다.
1) 오피스텔의 양도에 대해서는 실질과세의 원칙에 따라 사용용도 — 주거용 또는 업무용 — 를 판단하여 양도소득세를 과세하게 됩니다. 일반 과세로 사업자 등록을 하고 임대료 등에 대하여 부가가치세 신고 등을 하며 실질적으로 업무용으로 임대한다면 실질과세의 원칙에 따라 업무용 오피스텔로 보아 양도소득세가 과세될 것이며, 주택 수 산정에서 제외될 것입니다. 용도 변경에 따른 절차에 대하여는 관할 지방자치단체에 문의해보실 것을 추천해드립니다.
2) 오피스텔을 실질적으로 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용을 받으며 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 그리고 「주택임대차보호법」 제6조의3제1항에는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유들을 나열하고 있습니다. 다만 업무용으로의 용도변경은 해당 조항에서 나열하고 있는 계약갱신의 거절 사유에 해당하지 않을 것으로 생각됩니다.
3) 업무용 오피스텔의 매매 시에는 양도가액을 토지분과 건물분으로 안분하여 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 신고·납부해야 합니다.
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