1가구 3주택 양도세 문의 드립니다.
주택 매도 하려는데 어떤 주택 먼저 매도 해야 양도세 가장 저렴할지 문의 드립니다.

첫번째 : 2004년 경매로 빌라 4천만원 매매 (서울 도봉구 쌍문동)
명의 : 배우자
실거주기간 : 2004년~2008년 / 2015년~2017년
보유기간 : 17년
현재 매매가 : 약 1억 6천

두번째 : 2010년 빌라 1억2천만원 매매 (서울 도봉구 쌍문동)
명의 : 본인
실거주기간 : 2010년~2012년
보유기간 : 11년
현재 매매가 : 약 1억3천

세번째 : 2018년 아파트 3억2천만원 매매 (서울 노원구 중계동)
명의 : 부부 공동명의
실거주기간 : 2018년~현재
보유기간 : 4년
현재 매매가 : 약 7억 5천만원

3곳 모두 서울 지역으로 조정지역 입니다.

두번째 매매 빌라가 소득 차액이 가장 적어 먼저 매도 하려고 하는데
1억 2천에 매매 하였고 1억3천에 매도 한다고 했을때
1가구 3주택으로 세금은 어느 정도 나올까요?

두번째 빌라 매도 후 첫번째 빌라를 매도 할때
바로 매도 해도 1가구 2주택 기준으로 양도세 계산되는지요?
두번째 빌라 매도 후 2년이 지나야 첫번째 빌라 매도시 1가구 2주택 기준이 적용된다는 얘기를 들어서요.
1가구 2주택 기준이라면 첫번째 빌라 매도시 세금은 어느 정도 나올까요?

마지막으로 세번째 아파트 매도시에는 시세차액 9억원 미만이므로
양도세 면제 대상이 맞나요?

3가구중 어느 매도 순서를 어떻게 해야 세금을 가장 줄일수 있는지요?
혹시, 자녀 2명에게 첫번째, 두번째 빌라를 증여할 경우는 증여세가 어떻게 나올지 확인 가능할까요?