임대사업자의 실거주아파트 구입문의

kave 님, 반갑습니다. 임대주택 1채만을 보유 중인 상황에서의 실거주 아파트 구입에 따른 취득세 및 일시적 1세대 1주택의 특례 적용에 대하여 문의를 주셨습니다. 원활한 답변을 위해 새로 구입하는 실거주용 주택이 조정대상지역에 해당한다고 가정하겠습니다.

[질문 1과 질문 2에 대한 답변]
주택 구입으로 2주택이 되어 8%의 취득세가 발생할 것으로 보입니다. 만약 기존주택(임대주택)을 신규주택의 취득일로부터 1년 이내 처분하면 일시적 1세대 2주택으로 1주택 취득세율(주택가액에 따라 1% ~3%)이 적용됩니다.

[질문 2-1에 대한 답변]
임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수는 없습니다. 다만 임차인의 거주기간이 남아있는 상태에서 매매가 이루어지면 새로운 집주인이 임차인의 잔여기간만을 보장한 뒤 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

따라서 1) 실거주를 이유로 현재 임차인의 계약갱신을 거절한 뒤 실제 거주 중 매도를 하거나 2) 임차인의 거주기간이 남아있는 상태에서 매도하는 방법이 있을 것 같습니다. 다만 방법 2)의 경우에는 잔여기간에 따른 매도의 어려움이나 양도소득세(1주택 비과세 요건)와 관련하여 문제가 발생할 수 있습니다.

[질문 3에 대한 답변]
현재 임대주택 1채만을 보유 중이시기 때문에 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 신규주택으로 전입 및 기존주택을 양도한다면 일시적 1세대 1주택의 특례를 적용받으실 수 있습니다. 다만 기존주택을 1주택으로 비과세 받기 위해서는 거주기간을 유의하셔야 할 것으로 보입니다. 원칙적으로 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 보유기간이 2년 이상이어야 하며 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.

예외적으로 해당 주택을 임대하기 위하여 「소득세법」 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우 거주기간을 면제받을 수 있으나, 임대의무기간 중에 주택을 양도하는 경우나 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하면 거주기간이 면제되지 않습니다. 따라서 일시적 1세대 1주택의 특례 적용을 위해서는 임대의무기간이 종료된 이후에 기존주택의 매도가 이루어져야 할 것으로 보입니다. 참고로 위에서 안내해드린 거주기간 면제에 관한 내용은 지난 2019년 12.16 부동산대책으로 폐지되었으며, 2019년 12월 17일부터 새로 임대등록하는 주택에 대하여는 거주기간 면제가 적용되지 않습니다.

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