[1세대 1주택 양도세 비과세 (2021년 발효) 1주택 2년 유지 요건] 양도소득세 계산기에 반영되었나요?
유용한 도구 고맙습니다.
1세대 1주택은 대체로 양도소득세가 없는 것으로 알고 있습니다. 그런데 2021년부터는 이를 적용받기 위해서 (집을 팔 당시에 1주택일 뿐만 아니라) 그로부터 2년 전부터 계속해서 1주택 상태를 유지해 왔어야 하는 것으로 알고 있습니다. 예를 들어 집 A와 집 B를 가지고 있다가 2020년 6월 집 B를 팔았고, 오래 보유하고 있던 집 A를 9억 이하로 2020년 7월에 팔면 양도소득세가 없지만, 내년 1월에 팔면 양도소득세가 있는 것으로 알고 있습니다. 해당 내용은 2019년 1월 기사들이 많으며, 예를 들어 아래 링크에서 확인하실 수 있습니다.
https://www.hankyung.com/realestate/article/2019071793021
다음은 소득세법 시행령 제154조 5항입니다. (시행일 2021.1.1.)
제154조(1세대1주택의 범위)
...
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다.
다만, 2주택 이상(... 중간생략 ...)을 보유한 1세대가 1주택 외의
주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터
보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.>
이를 부동산중계업소나 은행 대출창구에서도 잘 모르시던데, 양도소득세 계산기에 반영된 내용인지요?
찾아보면 내년부터는 1주택 되고 2년이 지나지 않으면 양도세를 내야 하는 것은 분명한데, 이 때 장기보유특별공제의 적용 여부를 모르겠습니다. 또한 보유기간에 따라 (표1) 6%/3년~30%/15년을 적용하는지 (표2) 24%/3년~80%/10년을 적용하는지도 모르겠습니다. 예를 들어 집 A를 10년 보유했다가 파는데, 집 A 보유 중 집 B를 추가로 샀다가 올해 6월에 팔았고, 내년 초에 집 A를 팔면 장기보유특별공제 20%인지 80%인지 궁금합니다. 이 때 9억 넘는 집의 경우 아마도 양도차익 중 9억에 해당하는 부분을 제거하지 않는 것으로 이해하고 있습니다.
고맙습니다. 양도소득세 비과세를 위한 1주택 기간 최근 2년 유지 조건은 제 생각에 2주택자에게는 종부세 인상보다 훨씬 충격적인 내용일 것 같은데, 주변 부동산 관련자들이 이를 모르고 있고 언론에서도 별로 다루어지지 않아 의아합니다. 비과세 요건 보유기간을 2번째 집 판 시점부터로 취급하면서도 장기보유특별공제를 위한 보유기간은 실제 보유기간을 다룬다는 점도 헷갈리는 부분입니다.
저의 경우는 제공해 주신 계산기가 실제와 너무 많이 다른 액수를 알려준 것인데, 일단은 주의사항에라도 적어주시면 좋겠습니다.
해당 내용을 접하지 못하신 분들을 위해 양도소득세 계산기의 '주의사항'에 해당 내용을 정리하여 추가하도록 하겠습니다. 또한 사용자분들께 1세대 1주택 비과세 요건, 일시적 1세대 1주택의 특례 적용 등의 판단을 도와드릴 도구 또한 최대한 빠르게 준비하여 추가하도록 하겠습니다.
소중한 의견 다시 한 번 감사드립니다. 사용자분들의 의견에 귀 기울이며 더욱 발전해나가는 부동산계산기 EZB가 되도록 노력하겠습니다. 고맙습니다!
다주택자가 1주택으로 전환된 경우, 1주택이 된 시점부터 다시 보유기간을 기산하는 소득세법 제154조 5항의 내용은 지난 2019년 새롭게 개정된 비과세 요건의 판단 기준 중 하나로 계산기에는 반영되지 않았습니다. 현재 많은 분이 어려워하시는 1세대 1주택 비과세 요건, 일시적 1세대 1주택의 특례 적용 등의 판단을 도울 수 있는 도구를 준비하고 있으며, 해당 도구에 위 내용을 포함하려고 준비하고 있습니다.
이 조항은 최종적으로 1주택으로 전환된 이후 새롭게 보유기간을 판단하기 시작하며, 그렇게 판단한 보유기간 2년을 충족하지 못하면 실제 주택을 하나만 보유하고 있더라도 이를 비과세 대상으로 보지 않겠다는 내용입니다. 마치 2년 미만의 단기거래나 거주기간 2년(조정대상지역)을 충족하지 않았을 때처럼 실제로 1주택을 보유하고 있지만 1주택 비과세 요건을 적용받지 못하는 것입니다.
결론적으로 jinh 님의 경우 2020년 6월 집 B의 매도와 함께 다주택자에서 1주택자로 전환이 되고, 이 시점부터 다시 보유기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부를 판단하게 됩니다. 따라서 보유기간 2년을 만족하게 되는 2022년 6월이 지나기 전에 집 A를 매도하신다면 실제로 집 A 하나만 보유하고 계시더라도 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하시게 되는 것입니다.
따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 집 A에 대해서는 당연히 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%)가 적용될 것이며, 9억 초과분이 아닌 전체 금액에 대해서 양도소득세 과세가 진행되게 됩니다.
궁금하셨던 점이 해결되셨길 바랍니다. 부동산계산기를 사용하시면서 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 문의게시판에 남겨주세요. 고맙습니다!