다주택 중 1주택 부담부증여시 또는 양도 시 양도소득세 및 증여취득세 관련문의
ㅡ 주택 보유상황: 아파트 1, 오피스텔*1, 아파트 조합원 입주권 1+1 (모두 조정대상지역 소재)
* 오피스텔은 현재 전매제한된 입주권(2년 11개월 경과)으로 11월 입주개시 예정
ㅡ 계획: 오피스텔을 자녀*에게 증여 또는 제3자에게 양도
* 자녀는 현재 성년으로 무주택자[주민등록 전출한 단독세대주[독립하여 생활])
ㅡ 문의
① 오피스텔 등기후 아들에게 증여시
- 양도소득세 중과 여부: 다주택자 양도세 중과 배제(~23.5.9)가 되는지와 안된다면 그 이유와 적용세율이 어떻게 되는지 궁금합니다.
- 취득세 중과여부: 증여후에는 자녀가 1주택자가 되는데 이때 취득세가 중과되는지와 그 적용세율(3%, 4.6% 또는 12%)도 궁금합니다.
② 제3자에게 양도(매도)시
- 오피스텔 등기후 세입자 전입신고 전후의 양도세율*이 어떻게 되는지 궁금합니다.
. 전입전 양도시 50%, 전입후에는 70%가 인지요?
너무나 복잡해서 궁금한 마음에 문의드립니다.
감사합니다.
빠른 답변 감사드립니다. 추가하여 몇 가지 질문 드립니다.
제가 부담부증여라는 말을 빠뜨렸네요. 오피스텔을 제 명의로 등기하고 세입자 전세 계약후에 자녀에게 "전세계약을 포함한 부담부 증여"로 하려고 합니다. 부담부 증여시 증여자에게 양도소득세가 부과되고 수증자(자녀)에게는 증여세와 증여취득세가 부과된다는 말씀 잘 알겠습니다.
ㅡ답변 2)와 관련하여
. 증여세는 증여가격에서 전세보증금을 공제한 금액을 대상으로 부과되는 것으로 알고 있습니다.
그리고 증여취득세의 경우, 전세계약후 세입자가 전입신고(주거용)한 후에도 오피스텔은 주거용이라도 일반건축물로 보아 중과(12%)되지 않는다는 말씀인가요? (이 부분이 혼돈되어 다시 여쭈어 봅니다)
ㅡ답변 3)와 관련하여
.보유기간 1년 미만인 경우 양도소득세 70%는 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되어 70% 인건지요? 아님, 기본세율이 70% 인지요?
자세하고 세부적인 내용은 전문가(세무사 또는 법무사)분한테 문의해야 하나 대략적인 알고 상담하는게 좋을 것 같아 여쭈어보았습니다.
감사드립니다.
1) 지방세법에서는 「주택법」 제2제1호에 따른 주택의 정의를 준용하고 있습니다. 반면 오피스텔은 「주택법」 제2조4호에 따라 준주택으로 분류됩니다. 주거용 오피스텔은 주택법상 다른 주택을 취득하여 중과세율 적용 여부를 판정할 때 주택 수에 포함되는 것일 뿐, 그 자체를 취득할 때에는 일반 건축물을 취득하는 것으로 보니 참고하시기 바랍니다.
2) 안내해드린 60% 또는 70%의 양도소득세율은 보유기간이 2년 미만인 단기보유주택 양도에 대한 양도소득세율입니다. 좀 더 정확하게는 ① 단기보유주택 양도에 대한 세율을 적용하여 계산한 산출세액과 ② 다주택자 중과세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 하게 됩니다. 다만 양도차익이 아주 큰 경우가 아니라면 일반적으로 위 ① 단기보유주택 양도에 대한 세율을 적용하여 계산한 산출세액이 더 크니 참고하시기 바랍니다.
위 댓글에서도 안내해드렸듯이 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 고맙습니다!
빠른 회신 감사드립니다.
모바일 앱 평정 5점 했습니다.
감사합니다.
glob 님, 반갑습니다. 양도·증여에 따른 양도소득세 및 취득세 등에 대하여 문의를 해주셨습니다.
1) 문의게시판은 사용자분들께서 더 편리하게 계산기를 사용하실 수 있도록 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 범위가 넓은 세법에 관한 전반적인 질문이나 전문적인 판단이 필요한 세무상담 등에 대해서는 구체적인 답변을 드리기가 어렵습니다.
2) 오피스텔을 자녀에게 일반 증여할 때에는 양도소득세가 아닌 증여세가 부과될 것입니다. 조정대상지역 내 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여 취득하는 경우에는 중과 증여취득세율(12%)이 적용되지만, 오피스텔은 취득 이후 주거용으로 사용할 계획이더라도 취득 시점에는 건축물대장의 용도대로 일반 건축물의 취득으로 보게 됩니다. 따라서 주택을 증여 취득하는 상황에 해당하지 않아 중과 증여취득세율이 아닌 일반 증여취득세율(3.5%)이 적용되리라 생각됩니다. 또한 오피스텔과 오피스텔에 담보된 대출을 함께 증여할 때에는 부담부증여로 보아 증여자에게는 양도소득세가, 그리고 수증자에게 증여세 및 취득세가 부과될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
3) 양도소득세에서는 사실상 주거용으로 사용하는 건물은 주택으로 보도록 정하고 있습니다. 따라서 양도일을 기준으로 임차인이 사실상 주거용으로 사용하는 오피스텔이라면 주택의 양도에 해당할 것이며, 보유기간이 1년 미만이면 70% 또는 1년 이상 2년 미만이라면 60%의 양도소득세율이 적용되리라 생각합니다.
알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!