2주택 중 1주택을 멸실하고 매각하면?

kssh 님, 반갑습니다. 주택 멸실 후 나대지로의 매각에 대하여 문의를 해주셨습니다.

문의게시판은 사용자분들께서 더 편리하게 계산기를 사용하실 수 있도록 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 계산기 사용과 무관한 세법에 관한 전반적인 질문이나 전문적인 판단이 필요한 세무상담 등에 대해서는 구체적인 답변을 드리기가 어렵습니다. 이 점을 참고하여 문의게시판을 이용해주시기 바랍니다.

1) 「소득세법 시행규칙」 제83조의5제1항제9호에서는 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년 동안은 비사업용토지로 보지 않도록 정하고 있습니다. 따라서 주택 멸실 후 2년 이내 양도하는 경우에는 비사업용토지에 해당하지 않는 토지로 보아 기본세율(6% ~45%)이 적용되고 장기보유특별공제 또한 적용될 것으로 생각됩니다.

2) 「소득세법 시행령」 제154조제5항에서는 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대가 1주택 외의 다른 모든 주택을 양도 — 증여 및 용도변경 포함 — 하고 남은 1주택을 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 보유기간과 거주기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 요건의 충족 여부를 판단하도록 정하고 있습니다. 이때 주택의 멸실에 따른 경우는 위 규정에 열거되어 있지 않으므로 보유기간 재기산 규정의 적용을 받지 않고 원칙에 따라 취득일부터 보유기간을 기산할 것으로 생각됩니다.

알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

새로 알게된 것이 있어 추가질문 드립니다. 주택 멸실 후 2년이 지났어도 보유기간중에 건물이 있었던 기간이 전체기간의 60%가 넘으면 사업용토지로 인정 되나요? 지금까지 36년 보유하였고 계속 주택에 사람이 거주하였었는데요 (주민등록상 부모님 25년거주, 이후에는 주민등록은 없으나 친척이 거주하였음) 예를들어, 앞으로 멸실후 10년 동안 나대지 상태로 두어도 사업용토지로 인정된다는 얘기인가요?

위 댓글에 답변을 드리면서 비사업용 토지의 기간기준에 대한 설명이 부족하였던 것으로 생각됩니다. 또한 비사업용 토지의 양도에 대해서도 참고를 하실 수 있게 안내해드렸으나 주제에서 좀 벗어나는 부분이 있는 것 같아 일부 내용을 삭제하였으니 이해해 주시기 바랍니다.

위에서 안내해드렸듯이 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지는 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년 동안은 비사업용토지로 보지 않도록 정하고 있습니다. 다만 주택 멸실 후 2년이 지나 나대지 상태로 양도하는 경우에는 해당 토지의 사업용 또는 비사업용 여부를 다시 판단하게 될 것입니다. 이때 「소득세법 시행령」 제168조의6에서는 토지의 소유기간이 5년 이상이라면 소유기간 중 비사업용 토지에 해당하는 기간이 아래 모두를 만족하는 경우에는 양도하는 토지를 비사업용 토지로 보도록 정하고 있습니다.

① 양도일 직전 5년 중 2년 초과
② 양도일 직전 3년 중 1년 초과
③ 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간 초과

따라서 이를 반대로 해석하면 사업용 토지에 해당하는 기간이 ① 양도일 직전 5년 중 3년 이상이거나 ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상이거나 또는 ③ 토지의 소유기간의 100분의 60에 상당하는 기간 이상이라면 양도하는 토지를 사업용 토지로 보게 되는 것입니다. 참고로 주택의 부수토지로서 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 토지는 사업용 토지에 해당합니다.

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