양도소득세 계산기 문의

drun 님, 반갑습니다! 양도소득세 계산기의 공동명의 계산에 관하여 문의를 주셨습니다.

공동으로 소유한 주택, 건물 등 재산의 양도소득세 계산은 납세의무자의 지분에 해당하는 양도가액과 취득가액으로 양도차익을 구하여 이를 기준으로 양도소득세를 계산하게 됩니다. 또한 공동명의자의 보유기간과 거주기간이 다른 경우에는 각 납세의무자에 해당하는 보유기간과 거주기간을 적용하여 장기보유특별공제를 적용하게 됩니다.

양도소득세 계산기의 공동명의 계산은 부부가 공동명의로 취득부터 양도까지 함께하는 가장 보편적인 사례를 쉽게 계산할 수 있게 도와드리고자 준비된 기능입니다. 그렇다 보니 계산서에서도 좀 더 쉽게 내용을 설명해드리고자 납세의무자별 양도소득금액 단계에서 소유지분비율을 적용하고 있습니다.

만약 drun 님께서 문의주신 내용처럼 공동명의자의 보유기간이나 거주기간이 상이하거나 소유지분비율이 50%가 아닌 경우에는 계산대상의 정보 입력단계에서부터 납세의무자별 내역을 입력하셔서 계산하시면 됩니다.

마지막으로 다른 사용자분들에게 혼란을 드리지 않기 위해 임의로 제목을 보다 중립적인 표현으로 수정하였습니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 문의게시판을 찾아주세요. 고맙습니다!

제가 여쭤본 것과 전혀 다른 답변을 하셔서 한번 더 명확히 여쭙습니다.
공동명의 계산을 하면 아래와 같이 나옵니다.

(양도차익(과세대상) - 장기보유특별공제) X 소유지분비율

여기서

양도차익 X 소유지분비율 - 장기보유특별공제

가 되어야 하는게 아닌가라는 것입니다.

drun 님의 의견대로 양도차익에 소유지분비율을 먼저 곱한다면 해당 양도차익은 납세의무자별 양도차익이 되기 때문에 장기보유특별공제액도 납세의무자별 장기보유특별공제액의 차감이 이루어져야 합니다. 제가 이전 질문에 드린 답변이 전혀 다른 답변이 아닌데, 답변이 충분하지 못해서 그렇게 느끼신 것 같습니다. 보다 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

아래는 양도소득세 계산기의 계산 흐름입니다. 편의상 필요경비는 없다고 가정하겠습니다.

(1) 양도차익 = 양도가액 - 취득가액
(2) 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
(3) 납세의무자별 양도소득금액 = 양도소득금액 X 소유지분비율

계산서의 양도소득금액(납세의무자별)의 상세내용 중 (양도차익(과세대상) - 장기보유특별공제) 부분이 위 산식의 (2)에 나오는 양도소득금액이며 여기에 소유지분비율을 곱하여 결과적으로 납세의무자별 양도소득금액을 계산하고 있습니다.

위 계산식에서 (2)를 보다 세부적으로 정리해보겠습니다. 납세의무자별 양도차익에서 납세의무자별 장기보유특별공제액을 차감하여 납세의무자별 양도소득금액을 구하고 있는 것이 확인되실 것입니다.
{양도차익 - (양도차익 X 장기보유특별공제율)} X 소유지분비율 = (양도차익 X 소유지분비율) - (양도차익 X 소유지분비율 X 장기보유특별공제율)

drun 님께서는 계산 흐름에서 양도차익에 먼저 소유지분비율을 곱해야 한다고 문제 제기를 해주셨습니다. 양도차익에 먼저 소유지분비율을 곱하는 것은 납세의무자별 양도차익을 구하는 것입니다. 그렇다면 장기보유특별공제액도 납세의무자별 장기보유특별공제액을 구하여 차감하는 것이 타당할 것입니다. 이 경우는 아래의 계산식으로 정리해볼 수 있습니다.

(가) 납세의무자별 양도차익 = (양도가액 - 취득가액) X 소유지분비율
(나) 납세의무자별 장기보유특별공제액 = 납세의무자별 양도차익 X 장기보유특별공제율
(다) 납세의무자별 양도소득금액 = 납세의무자별 양도차익 - 납세의무자별 양도소득금액

위 계산식에서 (가)와 (나)를 다시 정리해보겠습니다. 결과적으로 같은 계산을 하는 것을 확인하실 수 있습니다.
(양도가액 - 취득가액) X 소유지분비율 - (납세의무자별 양도차익 X 장기보유특별공제율) = (양도차익 X 소유지분비율) - (양도차익 X 소유지분비율 X 장기보유특별공제율)

양도소득세 계산기의 계산 흐름과 drun 님께서 생각하고 계신 계산 흐름의 차이는 단 하나, 장기보유특별공제액을 100% 지분에 대해 먼저 구해서 양도소득금액을 구하고 이후 소유지분비율로 나눌 것인지 아니면 먼저 납세의무자별로 적용하여 구할 것인지 입니다. 그래서 이전 질문에 대한 답변을 드리면서 공동명의 계산 자체가 50%씩 동일 지분비율로 취득과 보유, 양도를 함께하는 보편적 계산을 돕기 위한 기능이라 안내를 드렸던 것입니다.

취득과 보유, 양도를 함께하기 때문에 장기보유특별공제를 적용한 이후에 소유지분별로 나누어도 동일한 결과가 나오는 것이며, 그렇지 않다면 미리 계산대상의 정보입력단계에서부터 납세의무자별 내역을 입력하여야 계산해야 합니다. 그리고 계산대상의 정보입력단계에서부터 납세의무자별 내역을 입력하는 것이 바로 drun 님께서 생각하고 계신 계산 흐름입니다.

이번에는 충분한 답변이 되었길 바랍니다. 여전히 부족하다고 생각하는 부분이 있으시면 admin@ezb.co.kr로 메일 주소를 남겨주시기 바랍니다. 텍스트로 설명이 부족한 부분을 수기 계산식 등으로 보충해보겠습니다. 고맙습니다!

상세한 답변 감사합니다! 죄송한데 전 아직 납득이 잘 되지 않습니다ㅠ 귀찮으면 답변 안해주셔도 됩니다.

그런데 처음에 오류라고 문의 드렸음에도 제목을 바꿔 버리시는 정책도 그렇고, 지금 답변의 논리도 '결국 결과는 같으니깐 된 거 아닌가?'라는 의미로 밖에 안 보입니다. 마치 뭔가 틀린게 있어도 이 게시판을 보는 다른 사람들은 항상 이 계산기가 옳은 것 처럼 보여지고 싶어 하시는 느낌이랄까요?

물론 50%씩 동일 지분을 가진다면 이러나 저러나 결과가 같은 것은 맞습니다. 하지만 만약 50%씩 아니라면? 또는 장기보유공제가 다르게 적용되는 소유가들이라면?
그렇다면 "(양도차익(과세대상) - 장기보유특별공제) X 소유지분비율"와 "(양도차익 X 소유지분비율) - 장기보유특별공제" 가 다른 값이 되겠죠? 만약 그런 상황에선 뭐가 맞나요? 후자가 맞지 않나요?

그럼 기왕 같은 표현인 거 후자의 표현대로 적는 것이 정확한 것이 아니냐는 겁니다. 차이는 없어도 세금 계산이라는 것이 세액계산흐름이라는 것이 있는데 잘 못 적어놓고 '우리가 가정해 놓은 상황에선 결과는 똑같다'라는 말을 하시는지...
저 산식을 본 누군가가, 자신이 기억한 걸 다른 상황에서 적용하려고 하면 이 계산기의 저 식 때문에 계산 착오가 생기고 세금 오납이 생길 수도 있는 것입니다. 애초에 공동명의를 50대 50이라고 단순 계산 해 버리는 것도 전혀 납득이 가질 않습니다. 그런 가정을 할 거면 정말 강하게 어딘가 경고 메시지처럼 표시가 돼 있어야죠. 뭔가 오해의 소지가 다분해 보여요..

부동산계산기 EZB는 모든 사용자분의 피드백을 소중하게 생각하며, 귀한 시간을 할애하셔서 글을 남겨주시는 분들께는 오직 감사드리는 마음뿐입니다. 다만 게시글의 제목에 사용되는 '오류' 표현들은 글의 내용이나 실제 오류 여부와 무관하게 오해를 불러일으킬 수 있으므로 부득이하게 중립적인 표현으로 수정하고 있습니다. 너그러이 이해해 주시길 부탁드립니다.

부동산계산기 서비스를 제공하면서 복잡한 세법과 친숙하지 않은 일반 사용자분들이 쉽게 사용할 수 있으면서도 실제 존재하는 다양한 케이스들을 담아내기 위해 치열하게 고민하고 있습니다. 양도소득세의 공동명의 기능도 공동명의자가 지분비율 50%씩을 취득해 보유하고 양도하는 보편적인 케이스에 대하여 편리하게 계산을 원하시는 사용자분들의 피드백을 반영하여 만들어진 것이지만 핵심 가정 자체에 대한 설명이 부족했던 것 같습니다. drun 님의 의견을 새겨들어 이에 대한 설명을 보충하고, 계산과정 또한 보다 정확하게 개선할 수 있도록 노력하겠습니다.

다시 한 번 귀한 시간 내주신 점에 대하여 감사 인사드립니다. 사용자분들의 피드백과 토론 등을 토대로 더욱 발전하는 부동산계산기 EZB가 되도록 노력하겠습니다. 고맙습니다!