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임대주택 매도 시 문의 - 자진말소에 따른 양도소득세 중과 배제 여부
안녕하세요~ 주택임대사업자 등록된 주택 매도 시 몇가지 문의 드립니다.
현재 1가구 2주택 소유중입니다.
A주택 2013년 5월 등기 (경기 부천) -> 2013월 5월부터 현재까지 계속 거주중.
B주택 2013년 8월 등기(서울 송파구) -> 2018년 12월 임대사업자 등록(8년짜리), 등록 후 월세 올린적 없음
사정상 B주택을 2023년 4월에 먼저 매도하려고 하는데 양도세가 얼마가 나올까요?
매수1.8억 매도 7억으로 가정했을 시입니다.
- 자진 말소 후 매도 시 과태료가 있는지? 혜택받은 세금 다 토해내야 하는지?
- 임대사업기간 2분의1 지난 후에 매도 시 양도세 중과 배제 대상인지?
- 자진말소 후 1년 이내 임대주택을 매도해야 하는지?
- 자진말소 시 장기특별공제 혜택은 받지 못하는지?
감사합니다!
tovs 님, 반갑습니다. 임대주택의 자진말소 및 양도에 대하여 문의를 해주셨습니다.
소득세법상 장기임대주택의 요건을 갖춘 임대주택을 자진말소하는 경우로 「민간임대주택에관한특별법」 에서 정하고 있는 임대의무기간의 1/2이 경과한 후 임차인의 동의를 얻어 자진말소하는 경우에는 임대주택에 대한 세제 혜택 — 거주주택 비과세와 양도소득세 중과배제 등 — 이 유지됩니다. 이때 거주주택 비과세의 경우에는 임대등록이 말소된 후 5년 이내 거주주택을 양도해야 비과세가 가능하며, 양도소득세 중과배제의 경우에는 임대등록이 말소된 후 1년 이내 임대주택을 양도해야 중과가 배제되니 참고하시기 바랍니다.
다만 양도소득세 중과가 배제될 때에도 「조세특례제한법」 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례)에서는 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에 한하여 장기보유특별공제율 특례(50% 또는 70%)를 적용하도록 정하고 있으므로 위 요건을 충족하지 못한다면 장기보유특별공제율 혜택을 적용되지 않을 것입니다.
또한 자진말소를 하더라도 과거에 합산배제된 종합부동산세는 추징되지 않으나, 말소 신청 당시 임대차계약이 체결되어 있다면 반드시 임차인의 동의를 받아야만 과태료가 부과되지 않으니 유의하시기 바랍니다. 마지막으로 임대주택의 양도에 따른 양도소득세는 양도소득세 계산기에서 직접 계산해보실 것을 추천해드립니다. 이때 양도소득세 중과배제 혜택이 적용되는 경우라면 양도소득세 계산 시 대상주택을 기타 > 중과 제외대상 주택으로 선택하시고, 중과배제 혜택이 적용되지 않는 경우라면 대상주택을 2주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.
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