1가구2주택 기준 및 2021년 종부세

jtc1 님, 반갑습니다. 1세대 2주택 기준과 종합부동산세에 대하여 문의를 주셨습니다.

[질문 1에 대한 답변]
양도소득세와 종합부동산세에서 주택 수를 판단하는 기준이 다릅니다. 먼저 양도소득세는 1세대를 기준으로 주택 수를 판단합니다. 원칙적으로 모든 주택은 주택 수에 포함되지만 「소득세법 시행령」 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)와 제167조의11(1세대 2주택ㆍ조합원입주권에서 제외되는 주택의 범위)에 주택 수에 포함되지 않는 예외들이 열거되어 있습니다. 질문에 적어주신 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택 등이 이와 같은 예외에 해당하게 됩니다.

반면 종합부동산세는 양도소득세와 달리 납세의무자별로 주택 수를 판단하게 됩니다. 종합부동산세에도 임대주택 등 법정 요건을 만족하는 경우 합산 배제되는 경우가 있지만 양도소득세처럼 예외적인 항목들이 많지는 않습니다.

[질문 2에 대한 답변]
양평의 농가주택이 「소득세법 시행령」 제167조의11(1세대 2주택ㆍ조합원입주권에서 제외되는 주택의 범위)의 예외인 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하에 해당한다면 양도소득세 관점에서는 1세대 1주택이 될 것으로 생각합니다.

반면 종합부동산세는 납세의무자별로 주택 수를 판단하며 부부가 각각의 주택을 공동명의로 보유하고 있으니 남편과 아내 모두 2주택자에 해당하게 됩니다.

[질문 3에 대한 답변]
이미 잘 알고 계시겠지만 종합부동산세는 납세의무자별로 부과되는 세금으로 보유 주택에 대한 납세의무자별 공시가격 합산액이 6억원(1세대 1주택자의 경우 9억원)을 초과하는 경우 해당 초과분에 대하여 과세됩니다. 따라서 모두 부부공동명의로 보유하고 계신 서울 아파트와 양평 농가주택의 공시가격에 지분비율을 반영한 두 분 각각의 공시가격 합산액은 현재 2억 9천만원(= 서울 아파트 5억 X 50% + 양평 농가주택 8천만원 X 50%)으로 6억원에 미치지 않아 종합부동산세가 부과되지 않았을 것으로 생각합니다.

향후 공시가격이 인상되어 지분비율을 반영한 납세의무자별 합산액이 6억원을 초과한다면 종합부동산세가 부과될 것입니다. 종합부동산세의 경우 3주택 이상 및 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 중과세율이 적용되지만 말씀해주신 것처럼 양평이 조정대상지역이 아닌 한 중과세율이 적용되지는 않을 것입니다.

양평 농가주택의 보유 및 매도를 통한 절세 방안에 대해서는 관리자가 답변을 드릴 수 있는 범위를 넘어서서 구체적인 답변을 드릴 수 없는 점 이해해 주시기 바랍니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

관리자님 종합부동산세가 납세의무자별로 과세된다면 1인 6억원까지 공제되어, 부부합산 공시지가가 12억이 넘어가야 종부세 대상이 되지 않는지요?

wara 님, 맞습니다. 종합부동산세는 납세의무자별로 1인 6억원까지 공제됩니다. 따라서 부부공동명의 주택이라면 공시가격이 12억원 이상이어야 종합부동산세가 부과됩니다.

위 댓글의 [질문 3에 대한 답변]을 살펴보시다가 댓글을 남겨주신 것으로 생각됩니다. 질문을 해주신 jtc1 님께서는 두 주택을 모두 부부공동명의로 보유 중이셔서 공시가격 합산액에 지분비율을 반영한 후 납세의무자 1인을 기준으로 답변을 작성하였습니다. 지금 다시 댓글을 살펴보니 질문의 주택 현황을 잘 모르시는 분들이 보시면 혼동하실 수도 있는 표현이 있어 답변의 문구를 약간 수정하였습니다. 고맙습니다!