대략적으로 양도세가 맞는지 질문드려봅니다.

2iis 님, 반갑습니다. 양도소득세 예상금액에 대하여 문의를 해주셨습니다.

이미 잘 알고 계시겠지만 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있더라도 ① 보유기간이 2년 이상이고, ② 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 또한 1세대 1주택에 해당하는 주택으로 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 1세대 1주택 장기보유특별공제(20% ~ 80%, 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%)가 적용됩니다.

결국 질문해주신 사례에서처럼 보유기간이 4년 이상이지만 거주기간이 없는 1주택을 양도하는 경우에는 양도차익 전체에 대하여 일반과세가 이루어지며, 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)가 적용될 것입니다. 따라서 향후 해당 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 추가 취득하여 2주택 이상에 해당하는 등의 변수가 생기지 않는다면 계산기를 통해 확인하신 양도소득세가 과세되리라 생각됩니다.

관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

감사합니다.
제가 계산하면서 정말 궁금한게 있는데요

39억 매수 50억 매도일 경우 11억 양도차익이지만 취득시 경비가 1억 5천이라 실질적인 양도차익은 950,000,000 (9억 5천)으로 제가 적은 글속 링크 계산기에서 잘 나왔습니다.

여기서 제가 궁금해지는데요, 거주를 안해서 많지는 않지만 장특공에 기본공제 받으면 과세표준이
871,500,000으로 나옵니다. 양도세 세율이 42프로일경우 과세표준에서 42프로를 매겨 계산기대로 330,630,000가 나오는거 같은데 맞나요?

괜찮으시다면 링크속에서 한번 확인해주시면 감사하겠습니다. 메커니즘이 궁금하고 세세한 계산결과는 차후 전문가한테 물으면 될거 같아서 답변 주시면 고맙겠습니다.

소득세법에서는 누진세율을 방식을 채용하고 있습니다. 따라서 양도소득세 계산 시 과세표준에 일괄적으로 단일세율을 적용하는 것이 아님에 유의하시기 바랍니다. 먼저 질문해주신 사례의 전체적인 계산흐름은 아래와 같습니다.

① 양도차익 95,000만원 = 양도가액 500,000만원 - 취득가액 390,000만원 - 필요경비 15,000만원
② 과세표준 87,150만원 = 양도차익 95,000만원 - 장기보유특별공제 7,600만원 - 기본공제 250만원
③ 양도소득세 33,063만원 = 17,460만원 + (과세표준 87,150만원 - 50,000만원) X 42%

위 ③ 을 보시면 과세표준 전체에 대하여 42%의 세율이 적용되는 것이 아니라, 누진과세금액 17,460만원과 5억원을 초과하는 금액인 37,150만원(=87,150만원 - 50,000만원)에 대해 42%의 세율을 적용하여 계산한 금액인 15,603만원을 합산하여 양도소득세를 산출하고 있는 것을 확인하실 수 있습니다.

또한 실무에서는 계산편의를 위해 과세표준 전체에 대하여 세율을 적용하고 누진공제액을 차감하는 방법도 많이 사용하고 있습니다. 누진공제액을 차감하는 방법으로도 동일하게 양도소득세(33.063만원 = 87,150만원 X 42% - 누진공제액 3,540만원)를 계산할 수 있으니 참고해주시기 바랍니다.