급합니다) 양도소득세 계산 질문

0310 님, 반갑습니다. 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 계산에 대하여 문의를 해주셨습니다.

1) 소득세법에서는 대금을 청산한 날을 자산의 취득시기로 보도록 정하고 있습니다. 이는 분양권에서 전환된 주택에 대해서도 동일하게 적용됩니다. 따라서 질문해주신 사례의 경우 잔금일인 2022년 6월이 주택의 취득일자가 될 것입니다.

2) 2021년 세법개정으로 「조세특례제한법」 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례)에 따른 50% 또는 70%의 특례 장기보유특별공제율은 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서만 적용되도록 범위가 구체화 되었습니다. 따라서 이미 잘 알고 계신 것처럼 임대개시 전 또는 임대만료 이후 발생하는 양도차익에 대해서는 위 특례에 따른 장기보유특별공제가 적용되지 않을 것입니다.

다만 개정된 세법에는 임대기간 중 양도소득을 기준시가를 기준으로 산정하도록 정하고 있을 뿐 구체적인 계산식이 명시되어있지 않습니다. 아마도 임대기간 중 발생한 양도소득에 대하여 100% 세액감면을 하는 「조세특례제한법」 제97조의5와 유사한 방법으로 계산하게 되지 않을까 생각됩니다. 사용자분들께 정확한 계산 결과를 안내해드리기 위해 개정사항을 양도소득세 계산기에 적용하기에 앞서 국세청에 명확한 해석을 요청해놓고 답변을 기다리는 중입니다. 이른 시일 내 개정사항을 반영할 수 있도록 노력하겠습니다.

3) 앞서 안내해드린 것처럼 「조세특례제한법」 제97조의5와 유사한 방법으로 임대기간 중 양도소득을 계산한다고 가정하는 경우 취득일부터 양도일까지 전체 기준시가 변화 중 임대기간의 기준시가 변화가 차지하는 부분에 해당하는 양도차익에 대하여 50% 또는 70%의 특례 장기보유특별공제율이 적용될 것입니다.

그렇다면 질문해주신 사례의 경우에는 취득일인 2022년 6월부터 양도일인 2030년 6월까지의 전체 기준시가 변화 중 임대기간인 2022년 7월부터 2030년 6월의 기준시가 변화가 차지하는 부분에 대해서만 50% 또는 70%의 특례 장기보유특별공제율이 적용될 것입니다. 이 경우 취득일인 2022년 6월부터 임대개시일인 2022년 7월까지 한 달 동안의 기간에는 기준시가의 변화가 없으므로 결국 전체 양도차익에 대해서 50% 또는 70%의 특례 장기보유특별공제율이 적용될 것으로 생각됩니다. 다만 이는 「조세특례제한법」 제97조의5와 유사한 방법으로 계산한다는 가정하에 답변을 드린 것으로 실제 국세청의 해석에 따라 적용 범위가 달라질 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

국세청으로부터의 명확한 해석이 나오는 데로 공지사항이나 부동산 세금 가이드 등을 통해 내용을 전해드리고 또 바로 양도소득세 계산기에 개정사항을 반영하도록 하겠습니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!