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공동명의 재건축 관련 문의 - 직계존비속간 주택 지분 거래
안녕하세요. 제 와이프와 처형이 강남 아파트 50%씩 지분을 가지고 있는 상태입니다.
저희과 처형 쪽 중에 한 곳에서 나머지 지분을 구입하고자 하는데요. 궁금한 사항이 있습니다.
현재 해당 아파트가 재건축 중은 아니지만 몇 년 내로 재건축이 진행될 것으로 기대하는 아파트입니다.
1. 혹시 50%의 지분을 구입하게 되면 세금은 어떻게 부과가 되는지 궁금합니다.
2. 재건축이 승인되면 조합원 권리가 양도가 안 되는 것으로 알고 있습니다. 그렇다면 본인의 지분이 50%가 있는 경우에는 나머지 지분 매입 및 분양권을 받을 수 있는지 궁금합니다.
yong 님, 반갑습니다. 직계존비속 사이의 주택 거래에 따른 양도소득세 등에 대하여 문의를 해주셨습니다.
직계존비속 사이의 주택 거래가 양도로 인정되는 경우에는 타인 사이의 주택 거래와 마찬가지로 대상주택을 양도하는 자에게는 양도소득세가, 그리고 대상주택을 취득하는 자에게는 취득세가 과세될 것입니다. 다만 「상증세법」 제44조에서는 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 증여로 과세하도록 정하고 있어, 배우자 또는 직계존비속에게 대가를 받고 양도한 사실을 입증할 수 없는 경우에는 증여세가 과세될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
또한 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산) 제1항에서는 특수관계인과의 거래로 인하여 양도소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 주택 거래가 양도로 인정되는 경우에도 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우로 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에는 과세관청이 양도하는 자가 신고한 양도가액 대신 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산하여 부과할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
마지막으로 「도시및주거환경정비법」 제39조제1항에서는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 등에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보도록 정하고 있으며, 부동산등기부의 지분비율을 기준으로 관리처분계획을 수립하도록 규정하고 있어 종전 소유형태와 동일하게 입주권 지분을 취득하게 되니 참고하시기 바랍니다.
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