수고하십니다 - 주택 양도 순서 문의

pass 님, 반갑습니다. 1가구 다주택의 주택 양도 순서에 대하여 문의를 해주셨습니다.

문의게시판은 사용자분들께서 더 편리하게 계산기를 사용하실 수 있도록 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 범위가 넓은 세법에 관한 전반적인 질문이나 전문적인 판단이 필요한 세무상담 등에 대해서는 구체적인 답변을 드리기가 어렵습니다. 특히 주택의 양도 순서 결정을 위해서는 양도소득세 등 절세부분에 대한 고려 외에도 양도시점에서의 차익이나 향후 수익성 등에 대한 고려도 반드시 필요할 것으로 생각합니다. 이와 같은 투자의사결정에 대해서는 관리자가 답변을 드릴 수 있는 범위를 넘어서서 구체적인 답변을 드릴 수 없는 점 이해해 주시기 바랍니다.

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감사합니다^^ 선생님. 그럼 혹시
3번째 주택에 대한 취득세(8프로, 3200만원 예상)를 양도시 필요경비로 삽입했을 경우, 3번째 주택만 차감해당인가요?
주택 매도하는 순서 관계없이 1,2번째 주택도 차감되나요(총액에서 차감? 아니면 취득세 냈던 주택만 해당?)
최악으로 3번째 주택이 판매시 차익이 없다면 납입했던 취득세도 소멸되버리나요?

그리고 3채 중 아무 주택이나 먼저 매도하면 2주택이 남는데, 3번째 주택 양도시점부터 2번째 주택 2년 보유하면 양도세가 35프로정도 되는것으로 알고 있습니다.

제 상식으로는 이제 2주택인데 일시적2주택 요건 맞추면 비과세 되지않나? 라고 생각하는데 이건 어떤가요?

양도가액에서 공제하는 취득가액 등 필요경비는 해당 주택을 취득하기 위한 매입가액과 취득세 등 부대비용의 합계액, 자본적지출액 및 양도비입니다. 따라서 3번째 주택을 취득하기 위해 지출한 취득세는 3번째 주택의 양도차익 산정 시에만 차감될 것입니다.

또한 일반적인 경우 3번째 주택을 양도(과세)한 후 남은 최종 2주택이 일시적 1세대 2주택의 요건을 만족한다면 일시적 2주택에 따른 비과세 특례가 적용됩니다. 다만 질문해주신 사례는 1주택을 보유하던 중 2분양권을 취득하는 경우이므로 ① 「소득세법 시행령」 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)에서 정하고 있는 요건을 충족하는지에 대한 고려가 필요할 것이며, ② 종전주택의 비과세 판단을 위한 보유기간 기산일 또한 취득일이 아닌 직전주택의 처분일로 변경되므로 이 부분에 대한 고려 또한 필요하리라 생각됩니다.

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