조특법99조2에 해당하는 양도세감면 대상주택 1채와 일반주택 1채를 보유한자가 감면대상주택을 양도시 양도세 계산 문의드립니다.

gagu 님, 반갑습니다. 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 대하여 문의를 해주셨습니다.

이미 잘 알고 계시겠지만 「조세특례제한법」 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)의 요건을 만족하는 신축주택 등을 양도할 때 ① 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면받을 수 있고, ② 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 공제받을 수 있습니다.

먼저 위 ②에 해당하는 경우에는 취득일, 양도일, 그리고 취득일로부터 5년이 되는 날의 기준시가로 취득일로부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 계산해야 하지만 아쉽게도 현재 해당 기능은 지원되지 않습니다. 다만 문의해주신 것처럼 위 ① 에 해당하여 양도소득세를 100% 감면받을 때에는 대상주택을 기타 > 중과 제외대상 주택으로 선택하여 양도소득세를 계산하고 감면세액을 기초로 결정되는 농어촌특별세를 가늠해보실 수 있을 것으로 생각됩니다.

참고로 「조세특례제한법」 제99조의2에 따른 과세특례를 적용받는 주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시에만 주택 수에서 제외됩니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

이렇게 빨리 자세한 답변 해주심에 진심으로 감사드립니다.

추가로 궁금한 사항을 문의 드립니다.

[추가문의 1]
위① 에 해당하여 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우의 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있을 때 대상주택을
"기타 > 1주택보유 ∙ 거주요건 예외 " 는 어떤 경우에 선택을 해야 하는 것 인지요?

[추가문의 2] - 혹시, 제가 잘못 알고 있는 것은 아닌지 궁금해서 아래와 같이 문의 드립니다.
위 4/16일 문의드린 감면대상주택과 일반주택은 조정지역 내 2주택을 소유하고 있는것으로 2021년 6월부터는 2주택
중과20%를 적용하게 된다고 하는데 , 이때 주택 수 합산에는 감면주택도 주택수에는 포함이 되지만 중과는 하지 않겠다고 하는데
맞는 말인지 궁금해서 문의 드립니다.
즉, 감면주택을 a주택이라 하고 일반주택을 b주택이라고 할때 a주택을 먼저 팔면 2주택 상태에서 매도하기 때문에 20%중과 적용이지만
부과 하지 않고 비과세 또는 일반과세만 된다는 것인가요? (남은 b주택은 1주택이 되니 중과를 당연히 벗어나게 되구요.)

반대로 일반주택 b를 먼저 팔 경우 a주택은 감면주택으로 주택수 합산 배제되기 때문에 비과세 요건이 가능하지만 중과 측면에서는
2주택이 되기 때문에 20%중과 폭탄을 맞게 된다는 말이 있는데 이 말이 맞는지 궁금해서 문의 드립니다.

조세특례제한법」 제99조의2에 따른 과세특례를 적용받는 주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시에만 주택 수에서 제외
되는 것으로 되어 있는데도 2021년 6월부터는 b주택(일반주택)을 먼저 팔 때 20% 중과가 된다는 것이 이해가 안되네요.

저와 같은 경우 어느 주택을 먼저 매도 할 것 인지의 유 불리를 검토, 순서를 정하는데 주의를 기울여야 될 것 같아 여쭈어 봅니다.

2013년도에 당시 정부에서 경기를 살리고 적체된 미분양주택을 해소 시키려고 조특법99조2 시행령을 만들어 시행 한 것인데
현 정부에서 납세자에게 불리하게 법을 자꾸 바꿔 가는 것으로 생각되어 걱정이 많이 되고 있습니다.

2021.04.18. 감사합니다.

1) 1년 이상 거주한 주택을 취학이나 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 양도하는 경우처럼 「소득세법 시행령」 제154조 제1호부터 제3호까지의 예외에 해당하여 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택의 양도소득세 계산은 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하실 수 있습니다.

2) 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제5호에서는 「조세특례제한법」 제99조의2에 따라 양도소득세가 감면되는 주택의 양도에 대해서는 중과세율을 적용하지 않도록 정하고 있습니다. 단, 중과세율이 적용되지 않더라도 다른 주택의 주택 수 산정에는 여전히 포함됩니다. 감면주택을 먼저 양도하는 경우와 일반주택을 먼저 양도하는 경우를 좀 더 자세하게 살펴보겠습니다.

① 감면주택을 먼저 양도하는 경우 : 「조세특례제한법」 제99조의2에 따른 감면주택은 「소득세법 시행령」 제167조의11에서 정하고 있는 것처럼 1세대 2주택에 해당하는 주택으로 보지 않기 때문에 중과세율이 적용되지 않습니다. 다만 중과세율이 적용되지 않는 것일 뿐 감면주택 자체가 1세대 1주택에 해당하는 것은 아니므로 비과세가 적용되지는 않을 것이고, 일반과세가 될 것으로 생각됩니다.

② 일반주택을 먼저 양도하는 경우 : 이전 댓글에서도 안내해드렸듯이 「조세특례제한법」 제99조의2에 따른 과세특례를 적용받는 주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시에만 주택 수에서 제외됩니다. 또한 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제10호에서는 1세대가 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택 — 「조세특례제한법」 제99조의2에 따른 과세특례를 적용받는 주택이 이 조항에 포함이 됩니다 — 을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우에는 해당 1주택의 양도에 대해서도 중과세율이 적용되지 않도록 정하고 있습니다.

결국 이미 잘 알고 계신것처럼 감면주택은 일반주택의 비과세 판정에는 영향을 주지 않을 것입니다. 다만 일반주택이 고가주택에 해당하여 9억원 초과분에 대하여 과세가 이루어진다고 하더라도 gagu 님께서는 감면주택 외 일반주택 1채만을 소유하고 있으므로 일반주택에 대해서는 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제10호에 따라 중과세율이 적용되지 않을 것이고 일반과세가 될 것으로 생각됩니다.

다소 복잡한 내용이지만 최대한 자세하게 설명해 드리기 위해 노력했습니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 마지막으로 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 고맙습니다!

오늘이 일요일 휴일임에도 쉼 없이 엄청 빠르게 자세한 답변을 해주심에 감탄했습니다.
부동산계산기 EZB 에 대해 무한한 신뢰와 응원을 보내드립니다.

위에서 제가 댓글로 문의 드린 것에 대해, 관리자님께서 댓글로 주신 답변을 아래와 같이 요약해 보았는데, 저의 해석에 이상이 없겠지요?

♣ 제가 감면주택 1채 와 일반주택 1채 만을 소유하고 있으므로,
(소재지 : 2채 모두 취득당시는 비조정지역 이었는데 현재는 2채 모두 조정지역으로 지정됨)

① 감면주택을 먼저 양도하는 경우 (2021년 6월1일 이후에) : 1세대 2주택에 해당하는 주택으로 보지 않기 때문에 중과세율이 적용되지
않는 것일 뿐 감면주택 자체가 1세대 1주택에 해당하는 것은 아니므로 비과세가 적용되지는 않을 것이고, 일반과세가 될것임.

② 일반주택을 먼저 양도하는 경우 (2021년 6월1일 이후에) : 감면주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 시에만 주택 수에서
제외하는 것 임. 다만 일반주택이 고가주택에 해당하여 9억원 초과분에 대하여 과세가 이루어진다고 하더라도 제가 감면주택 외 일반주택
1채만을 소유하고 있으므로 일반주택에 대해서는 중과세율이 적용되지 않을 것이고 일반과세가 될 것임.
(제가 어디서 주어들은 얘기를 댓글로 문의 드리면서 말씀드린 "일반주택을 먼저 팔 때 20% 중과가 된다는 말" 은 틀린 말로 잘못된 것임.)

[결론] 감면주택외 일반주택 1채만을 소유하고 있는 저의 경우 감면주택, 일반주택 어느것을 먼저 양도해도 중과세율이 적용되지 않음.

※ 제가 주의를 기울여야 될 것으로 생각되어, 번거로우실 수도 있는 같은 내용으로 두번씩 이나 문의 드려 대단히 송구하게 생각합니다.

2021.04.18. 22:00 감사합니다.

네, 정리하신 내용이 맞을 것으로 생각됩니다.감면주택과 일반주택을 1채씩 소유하여 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제10호의 적용을 받아 중과세율이 적용되지 않지만 감면주택 외 일반주택을 2채 이상 소유하여 일반주택을 양도하는 경우에는 위 조항의 적용을 받지 않아 중과세율이 적용될 것입니다. 따라서 상황에 따라 옳고 그름이 달라질 수 있는 내용이니 유의하시기 바랍니다.

마지막으로 알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 꼭 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 고맙습니다!