종합부동산세 계산

부부공동명의 1주택자 특례

2021년 1월 종합부동산세법 개정으로 부부가 1주택을 공동으로 소유한 경우 부부 중 1인을 대표 납세의무자로 하여 1세대 1주택자 공제를 적용받을 수 있게 되었습니다. 따라서 부부공동명의로 1주택을 소유하고 있다면 ① 부부가 모두 납세의무를 부담하여 부부 각각 6억원씩 모두 12억원(2023년 납부분부터는 부부 각각 9억원씩 모두 18억원)을 공제받는 일반적인 방법과 ② 부부공동명의 1주택자 특례를 신청하여 대표 납세의무자를 기준으로 11억원(2023년 납부분부터는 12억원)을 공제받고 연령 및 보유기간에 따라 추가로 세액공제를 받는 방법 중 자신에게 유리한 방법을 선택할 수 있습니다. 이때 대표 납세의무자는 지분비율에 따라 아래와 같이 결정됩니다. - 종합부동산세법 제10조의2

부부의 지분비율이 서로 다른 경우 : 지분비율이 큰 자

부부의 지분비율이 동일한 경우 : 부부가 합의에 따라 신청한 자

부부공동명의 1주택자 특례는 개정세법 시행 이후 납부의무가 성립하는 2021년 납부분부터 신청할 수 있으며, 적용을 원하는 연도의 특례 신청 기간(9월 16일 ~ 9월 30일)에 관할세무서장에게 납세의무자가 직접 신청하여야 합니다. 최초 신청 이후에는 주택 수 등에 변동이 없는 한 이후에도 자동으로 적용됩니다.

부부공동명의 1주택자 특례를 신청하였거나 특례의 적용 효과를 미리 살펴보고 싶은 경우 종합부동산세 계산 시 기본정보에서 1세대 1주택 > 1세대 1주택자를 체크하고 계산하시기 바랍니다. 또한 부부공동명의 1주택자 특례는 부부가 소유하고 있는 지분 모두를 대표 납세의무자가 소유하고 있는 것으로 보아 종합부동산세를 계산하므로 반드시 자산내역 추가사항의 공동명의에는 체크를 해제하고 계산하시기 바랍니다.

일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례

2022년 9월 종합부동산세법 개정으로 일시적 2주택 등 법정요건을 충족하는 주택을 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 신설되었습니다. 이에 따라 1주택과 특례주택만을 소유하고 있다면 1세대 1주택자로 특례를 신청하여 11억원(2023년 납부분부터는 12억원)을 공제받고 연령 및 보유기간에 따라 추가로 세액공제를 받을 수 있습니다. - 종합부동산세법 제8조 및 종합부동산세법 시행령 제4조의2

일시적 2주택 : 종전주택을 양도하기 전 대체 취득한 아래의 1주택

① 과세기준일 현재 취득일로부터 3년이 경과하지 않은 신규주택

상속주택 : 상속을 원인으로 취득한 아래의 주택

① 과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속주택

② 소액지분 상속주택 : 지분율이 40% 이하인 상속주택

③ 저가 상속주택 : 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(비수도권 3억원) 이하인 상속주택

지방저가주택 : 아래의 지역에 소재한 공시가격 3억원 이하의 1주택

① 수도권, 광역시(군 제외), 특별자치시(읍·면 제외)가 아닌 지역

② 수도권 내 인구감소·접경지역 중 기획재정부령으로 정하는 지역

1) 일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례는 개정세법 시행 이후 납부의무가 성립하는 2022년 납부분부터 신청할 수 있으며, 적용을 원하는 연도의 특례 신청 기간(9월 16일 ~ 9월 30일)에 관할세무서장에게 납세의무자가 직접 신청하여야 합니다. 최초 신청 이후에는 주택 수 등에 변동이 없는 한 이후에도 자동으로 적용됩니다.

2) 2023년 2월 종합부동산세법 시행령 개정으로 2023년 납부분부터는 일시적 2주택의 요건이 기존 취득일로부터 2년이 경과하지 않은 신규주택에서 3년으로 완화되고, 지방저가주택의 범위에 수도권 내 인구감소·접경지역 중 기획재정부령으로 정하는 지역이 추가되니 유의하시기 바랍니다.

일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례를 신청하였거나 특례의 적용 효과를 미리 살펴보고 싶은 경우 종합부동산세 계산 시 기본정보에서 1세대 다주택 > 1세대 1주택자 + 특례주택을 체크하고, 특례주택의 정보를 자산내역 추가사항의 특례주택에 체크가 되어있는 부분에 입력하여 계산하시기 바랍니다.

연령·보유기간 세액공제

연령·보유기간 세액공제는 과세기준일 현재 납세의무자가 1세대 1주택자이거나 부부공동명의 1주택자 특례 또는 일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례를 신청하여 1세대 1주택자로 인정되는 경우에만 적용됩니다.

연령공제 : 과세기준일 현재 만 60세 이상인 경우부터 20% ~ 40% 세액공제

보유기간공제 : 과세기준일 현재 대상주택을 5년 이상 보유한 경우부터 20% ~ 50% 세액공제

합산공제한도 : 연령공제와 보유기간공제를 합산하여 최대 80%

종합부동산세율

2022년 납부분까지는 납세의무자가 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유하고 있는 경우 중과세율이 적용되었으나, 2023년 1월 종합부동산세법 개정으로 2023년 납부분부터는 납세의무자가 3주택 이상을 소유하고 주택분 종합부동산세 과세표준이 12억원을 초과하는 경우에만 중과세율이 적용되니 유의하시기 바랍니다. - 종합부동산세법 제9조

1) 2022년 납부분까지

기본세율 : 0.6% ~ 3%

중과세율 : 1.2% ~ 6%

2) 2023년 납부분부터

기본세율 : 0.5% ~ 2.7%

중과세율 : 0.5% ~ 5%

공동명의 자산의 계산

부부공동명의 또는 일부 지분을 소유한 자산을 계산할 때 지분비율을 제외한 나머지 모든 정보는 자산 기준으로 입력하시기 바랍니다. 계산기를 통해 산출된 종합부동산세는 입력된 지분비율이 반영된 것으로 해당 납세의무자가 납부하여야 하는 금액입니다.

예) 공시가격이 10억원인 주택의 80%를 소유한 경우

① 공시가격 10억 입력 : 공시가격 및 직전년도 과세정보(공시가격, 재산세) 등 지분비율을 제외한 모든 정보를 자산(지분비율 100%)을 기준으로 입력

② 지분비율 80% 입력

세대의 종합부동산세 계산

세대의 종합부동산세 총액은 주택을 보유하고 있는 세대원(납세의무자)별로 계산한 종합부동산세를 모두 합산하여 확인할 수 있습니다.

예) 남편 단독명의 아파트 A와 부부공동명의 아파트 B를 보유한 세대의 종합부동산세 총액 : ① 남편의 자산내역(단독명의 A와 공동명의 B)으로 계산한 종합부동산세와 ② 아내의 자산내역(공동명의 B)으로 계산한 종합부동산세를 합산

부부공동명의 1주택자 종합부동산세 비교

부부가 모두 납세의무를 부담하는 일반적인 방법에서의 종합부동산세와 부부공동명의 1주택자 특례를 적용했을 때의 종합부동산세를 아래와 같이 비교하여 자신에게 유리한 방법을 확인할 수 있습니다. 부부가 모두 납세의무를 부담하는 경우의 공제금액은 부부 각각 6억원씩 모두 12억원(2023년 납부분부터는 부부 각각 9억원씩 모두 18억원)으로 1세대 1주택자의 공제금액인 11억원(2023년 납부분부터는 12억원씩)에 비해 크지만 1세대 1주택자에게만 적용되는 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 없습니다. 다만 2023년 납부분부터 일반공제금액이 6억원에서 9억원으로 인상됨에 따라 대표 납세의무자의 나이가 많거나 장기간 주택을 보유하여 연령·보유기간 세액공제가 큰 폭으로 적용되는 경우가 아니라면 일반적인 방법이 유리할 가능성이 크니 유의하시기 바랍니다.

1) 부부가 모두 납세의무를 부담하는 일반적인 방법의 종합부동산세 확인 : 종합부동산세는 과세대상 자산을 보유하고 있는 납세의무자에게 부과되는 세금으로 부부가 공동명의주택을 보유하고 있다면 원칙적으로 부부 모두에게 종합부동산세가 부과됩니다. 따라서 부부 각각을 기준으로 계산한 종합부동산세를 합산하여 세대가 부담해야 하는 종합부동산세 총액을 확인하실 수 있습니다. 각자의 종합부동산세를 확인하는 것이므로 기본정보에서 1세대 1주택 > 추가사항 없음을 체크하고, 자산내역 추가사항의 공동명의에는 체크하여 지분비율에 부부 각자의 지분비율을 입력하여 계산하시기 바랍니다.

2) 부부공동명의 1주택자 특례를 적용한 종합부동산세 확인 : 법령에 따른 대표 납세의무자를 기준으로 정보를 입력하여 부부공동명의 1주택자 특례를 적용한 종합부동산세를 확인하실 수 있습니다. 특례 적용을 위해서는 기본정보에서 1세대 1주택 > 1세대 1주택자를 체크하고, 대표 납세의무자가 배우자의 지분 또한 모두 소유한 것으로 보기 때문에 자산내역 추가사항의 공동명의에는 체크를 해제하여 지분비율 입력 없이 계산하시기 바랍니다. 만약 부부의 지분비율이 같아 대표 납세의무자를 선택할 수 있다면 연령이 높거나 보유기간이 긴 사람을 대표 납세의무자로 선택하는 것이 세액공제 측면에서 유리합니다.

세부담의 상한

주택에 대한 총세액 — 재산세액 + 종합부동산세액 — 은 직전년도 주택에 대한 총세액 — 직전년도 재산세액 상당액 + 직전년도 종합부동산세액 상당액 — 의 150%를 상한으로 합니다. 2022년 납부분까지는 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유하였을 때 더 높은 상한 비율이 적용되었으나, 2023년 1월 종합부동산세법 개정으로 2023년 납부분부터는 주택 수와 관계없이 150%의 단일 상한 비율이 적용됩니다.

1) 2022년 납부분까지

일반적인 경우 : 150%

3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 : 300%

2) 2023년 납부분부터

주택 수와 관계없이 150%

재산세 중복분이란?

재산세 중복분은 재산세와 종합부동산세의 이중과세 방지를 위해 주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액입니다. 재산세 중복분은 당해연도 부과된 재산세액을 기준으로 계산되기 때문에 세부담의 상한 반영으로 직전년도 과세정보를 입력하셔야 정확한 금액을 확인하실 수 있습니다. - 종합부동산세법 시행령 제4조의3

재산세 중복분 = 해당연도 재산세액 X (과세표준 표준세율 재산세액 / 총 표준세율 재산세액)

주택에 부과되는 종합부동산세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 부과되는 종합부동산세와 차이가 있을 수 있습니다.

토지에 대한 종합부동산세는 종합부동산세법 제3장을 참고해주시기 바랍니다.

2023년 개정된 종합부동산세 법령과 2024년 1월·2월 개정된 종합부동산세법 및 종합부동산세법 시행령이 종합부동산세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

개정내용 적용시기

종합부동산세법 및 종합부동산세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 납세의무 성립분부터 적용되니 유의하시기 바랍니다.

다주택자 중과배제 주택 추가[2024년 납부분부터 적용]

법정요건을 충족하는 소형신축주택(전용면적 60제곱미터 이하, 취득가액 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)과 준공후미분양주택(전용면적 85제곱미터 이하, 취득가액 6억원 이하, 비수도권 소재)을 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이 취득한 경우 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 신설되었습니다.

일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례 요건 완화[2023년 납부분부터 적용]

1세대 1주택자 특례 중 ① 일시적 2주택의 요건이 기존 취득일로부터 2년이 경과하지 않은 신규주택에서 3년이 경과하지 않은 신규주택으로 완화되었으며, ② 지방저가주택의 범위에 인구감소지역과 접경지역 모두에 해당하는 수도권 지역으로서 부동산 가격 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역이 추가되었습니다.

종합부동산세율 인하 및 과세표준 구간 세분화[2023년 납부분부터 적용]

주택분 종합부동산세 기본세율이 과세표준 구간에 따라 0.1% ~ 0.3% 인하되었으며, 최고 6%였던 중과세율이 5%로 인하되었습니다. 또한 기존 12억원 초과 50억원 이하의 과세표준 구간을 12억원 초과 25억원 이하, 25억원 초과 50억원 이하로 세분화였습니다.

기본세율 : 기존 0.6% ~ 3% → 개정 0.5% ~ 2.7%

중과세율 : 기존 1.2% ~ 6% → 개정 0.5% ~ 5%

종합부동산세 중과대상 완화[2023년 납부분부터 적용]

주택분 종합부동산세 중과대상이 기존 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우에서 3주택 이상을 소유하고 주택분 종합부동산세의 과세표준이 12억원을 초과하는 경우로 완화되었습니다. 이에 따라 2023년 납부분부터는 조정대상지역 내 2주택을 소유하고 있어도 중과세율이 적용되지 않으며, 3주택 이상을 소유하고 있더라도 주택분 종합부동산세 과세표준이 12억원을 초과하지 않는다면 중과세율이 적용되지 않습니다.

주택분 종합부동산세 기본공제금액 상향[2023년 납부분부터 적용]

주택분 종합부동산세 과세표준 계산 시 공시가격 합산액에서 차감하는 일반공제금액이 기존 6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 또한 1세대 1주택자의 과세기준금액도 양도소득세의 고가주택기준에 맞추어 기존 11억원에서 12억원으로 상향되었습니다.

주택분 종합부동산세 세부담 상한 하향[2023년 납부분부터 적용]

세부담의 급격한 증가를 방지하기 위해 조정대상지역 내 2주택 또는 3주택 이상을 소유한 경우의 세부담 상한이 기존 300%에서 150%로 하향되었습니다. 이에 따라 2023년 납부분부터는 주택 수와 관계없이 150%의 세부담 상한이 적용됩니다.

일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례 신설[2022년 납부분부터 적용]

일시적 2주택·상속주택·지방저가주택 등 법정요건을 충족하는 주택을 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 신설되었습니다. 이에 따라 1주택과 특례주택만을 소유하고 있다면 특례를 신청하여 1세대 1주택자 공제와 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 있습니다. 단, 일시적 2주택 등은 주택 수 산정에서만 제외되는 것으로 해당 주택의 공시가격은 과세표준에 합산되며, 납세의무자가 9월 16일부터 9월 30일 사이 관할 세무서에 특례 적용을 신청한 경우에만 주택 수 산정에서 제외되니 유의하시기 바랍니다.

1세대 1주택자 종합부동산세 납부유예 제도 신설[2022년 납부분부터 적용]

급여요건과 세액요건을 충족하는 만 60세 이상 또는 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자가 납세담보를 제공하여 해당 주택의 상속·증여·양도 시점까지 주택분 종합부동산세의 납부를 유예할 수 있는 제도가 신설되었습니다.

급여요건 : 직전 과세기간 총급여 7천만원(종합소득금액 6천만원) 이하

세액요건 : 해당연도 주택분 종합부동산세액 100만원 초과

공정시장가액비율 인하[2022년 납부분부터 적용]

주택분 종합부동산세 과세표준 계산 시 적용하는 공정시장가액비율이 기존 100%에서 60%로 인하되었습니다. 인하된 공정시장가액비율은 2022년 납부분부터 즉시 주택분 종합부동산세 과세표준 계산에 적용됩니다. 종합합산과세대상 및 별도합산과세대상인 토지의 종합부동산세 과세표준 계산 시 적용하는 공정시장가액비율은 인하 없이 100%로 유지되니 유의하시기 바랍니다.