외국인 신분이 된 사람이 한국에 있는 주택 매도시 양도세 계산

smug 님, 반갑습니다. 비거주자의 양도소득세 계산에 대하여 문의를 해주셨습니다.

양도소득세 납세의무는 거주자와 비거주자 중 어디에 해당하는지에 따라 그 범위가 달라집니다. 소득세법에서는 개인이 ① 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지거나 ② 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 경우 거주자로 보도록 정하고 있으며, 거주자가 아닌 개인은 모두 비거주자로 보게 됩니다.

이미 잘 알고 계신 것처럼 비거주자가 보유하고 있는 1세대 1주택으로 출국일이 2년 이상 지나 양도하는 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다. 그리고 비거주자가 양도하는 주택에 대해서는 해당 주택이 1세대 1주택에 해당하더라도 1세대 1주택 장기보유특별공제(20% ~ 80%, 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%)가 적용되지 않고 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)가 적용됩니다.

따라서 질문해주신 것처럼 양도하려는 주택의 보유기간이 16년이라면 30%(= 연 2% X 최대 15년) 의 장기보유특별공제가 적용될 것입니다. 비거주자의 양도소득세는 양도소득세 계산기에서 대상주택을 기타 > 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산해보실 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

좀 더 긍정적인 답변을 드리지 못해 죄송합니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

안녕하세요
저도 위에 분이랑 비슷하지만 다른 경우입니다.
제가 2014년에 조그만 빌라를 샀고 어머님이 거주 중입니다 제가 산적은 없구요
빌라를 샀을때는 한국인 국적 상태였고 지금은 미국국적 보유자입니다. 이제 한국을 들어가려 합니다
빌라는 세를 놓고 저희는 다른 곳에서 2년을 살 생각입니다 그리고 빌라를 매매할 예정입니다
이런 경우 세금 혜택을 받나요?

또 다른 경우는 몇년 살다가 다시 타국으로 나갈 생각인데 타국에서 빌라를 팔 경우 세금혜택을 못 받나요

답변 감사합니다

jieu 님, 반갑습니다. 1세대 1주택 비과세 여부에 대하여 문의를 해주신 것으로 생각됩니다.

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상)이라면 해당 주택의 양도차익에 대한 양도소득세는 과세하지 않습니다.

이때 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 및 거주기간은 거주자인 상태에서의 보유기간 및 거주기간만을 통산합니다. 만약 거주자 상태에서 주택을 취득하고 해외 이민으로 비거주자가 되었다가 다시 국내에 입국하여 거주자가 된 경우에는 출국 전 거주자로서 보유기간과 귀국 후 다시 거주자가 되어 보유기간 및 거주기간을 통산합니다. 따라서 1주택을 양도하는 양도일 현재 ① 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 거주자이면서 ② 거주자인 상태에서의 보유기간(거주기간 요건이 있다면 거주기간 포함)이 2년 이상인 경우라면 1세대 1주택 비과세가 적용될 것이니 참고하시기 바랍니다.

마지막으로 ① 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 또는 ② 1년 이상 국외 거주를 필요로 하는 취학, 근무상의 형편 등으로 세대전원이 출국하는 경우로 출국일 현재 1주택을 보유하고 있으며 출국일로부터 2년 이내 해당 주택을 양도하는 경우에는 비과세니 함께 참고하시기 바랍니다.

알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

저도 4년전 한국에 3억 3천의 빌라를 구입했고,, 저는 카나다 영주권자지만 한국에 주민등록증이 살아 있고, 그 집 주소로 등록되어 있으며, 언니가 지금 살고 있습니다. 그 당시엔 2년 실거주 조건이 없었는데, 이런 경우 비거주자로 양도소득세와 다른 과세 문제는 어떻게 되나요. 2년전 165일 실거주 했습니다. 1가구 1주택입니다. 만약 외국 시민권을 따게되면 부동산 매매를 할 경우 한국사람과 같은 세금혜택을 전혀 받을 수 없나요? (위의 글을 쓸 때 이메일을 잘못 넣어서 수정이 안되서 새로 씁니다.ㅜㅜ)

whit 님, 반갑습니다. 1세대 1주택 비과세 특례와 1세대 1주택 장기보유특별공제는 거주자에게만 적용됩니다. 따라서 과거 주택 취득 당시에 거주자였더라도, 주택 양도 시점에 비거주자에 해당한다면 1세대 1주택 비과세 특례 등이 적용되지 않으리라 생각됩니다.

소득세법에서는 개인이 ① 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지거나 ② 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 직업 및 자산 상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 경우 국내에 주소를 가진 것으로 보아 거주자로 보도록 정하고 있으며, 거주자가 아닌 개인은 모두 비거주자로 보게 되니 참고하시기 바랍니다. 고맙습니다!

"소득세법에서는 개인이 ① 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가지거나 ② 국내에 생계를 같이하는 가족이 있고 직업 및 자산 상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 경우 거주자"
라고 하셨는데, 그렇다면 1,2를 충족시키지는 못하지만, 거소등록 후 183일 이상 국내에 있었다면 184일째부터 거주자로 인정하는 건가요?

pego 님, 반갑습니다. 소득세법에서는 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 거주자로 보도록 정하고 있습니다. 위 댓글에서 안내해드린 ①과 ②는 국내에 거주하는 개인이 국내에 주소를 가진 것으로 보는 경우에 대한 것입니다. 국내에 주소를 두거나 주소를 가진 것으로 보는 경우 외에도 183일 이상의 거소를 둔 경우라면 거주자로 보게 되니 유의하시기 바랍니다.

이때 국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음 날부터 출국하는 날까지로, 1과세기간 — 1월 1일부터 12월 31일까지 — 동안 183일 이상인 경우에만 국내에 183일 이상 거소를 둔 것으로 보게 됩니다. 또한 비거주자가 거주자로 되는 시기는 ① 국내에 주소를 둔 날 또는 ② 국내에 주소를 가지거나 국내에 주소가 있는 것으로 보는 사유가 발생한 날, 그리고 ③ 국내에 거소를 둔 기간이 183일이 되는 날이니 참고하시기 바랍니다.

관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

잘 이해하였습니다, 감사합니다. 하나만 더 여쭙겠습니다. 거주자 조건 "거나"로 연결된 것으로 보아 ①과 ② 중 하나만 충족시키면 되는 것으로 이해하는데, 맞습니까? 예를들어 ①국내에 직업과 금융자산이 있고 ②생계를 같이하는 가족이 없는 경우 1과세기간 183일이 충족되지 않았다 하더라도 "통상적으로" 거주자로 판단하는 것으로 이해하면 되나요?

마지막으로 상담 가능한 전문가 연락처 있으면 부탁드립니다. 감사합니다!

말씀해주신 것처럼 "거나"라는 표현으로 연결된 요건은 그중 하나의 요건만 충족하여도 될 것입니다. 따라서 국내에 주소를 두거나 주소를 가진 것으로 보는 경우 또는 183일 이상의 거소를 둔 경우 둘 중 하나의 경우에만 해당하여도 거주자로 보게 될 것입니다. 마지막으로 전문가와의 상담을 연결해드리는 서비스는 별도로 운영하고 있지 않습니다. 고맙습니다!

안녕하세요
외국인 빌딩 매매 문의드려요
친동생이 보유하고있는 5층 짜리 빌딩을 한층만 매입가능할까요?
저는 영국시민권자이며
한국 거소증 소지자(1년 유효기간)입니다.
필요서류와 절차에대해 도움 말씀 부탁드려요.

pigj 님, 반갑습니다. 문의게시판은 사용자분들께서 더 편리하게 계산기를 사용하실 수 있도록 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 부동산 매입 관련 또는 범위가 넓은 세법에 관한 전반적인 질문 등에 대해서는 구체적인 답변을 드리기가 어렵습니다. 정성스레 남겨주신 질문에 자세히 답변을 드리지 못하여 죄송합니다. 계속해서 발전해나가는 부동산계산기 EZB가 될 수 있도록 최선을 다해서 노력하겠습니다. 고맙습니다!

안녕하세요 . 저는 5~4년전에 송도에 어메리칸 아파트를 구입했었는데 전세를 놓고 있고 조만간 매매를 하고 싶은데 양도 세득세를 얼마만큼 내어야 하는지 궁금해서 문자 올립니다. 물론 저는 미국 시민권자 입니다. 워낙 한국 세법에 대해 지식이 없어서 전문가의 도움을 청하고자 문자 드립니다 . 문자 답변 기다릴게요. 새해에도 대박나시고 행복 하십시요. 감사합니다.^^^

위에서 말씀하신 단기보유주택이란 2년 미만 보유한 주택을 말씀하시는거죠?
2년 이상이면 일반세율로 과세되구요

안녕하세요.
저도 조심스레 질문 하나 드려 봅니다.
저는 2018년에 동탄1에 아파트를 외국인 신분으로 구입 하여 세를 놓았습니다. 2022년 7월1일에 F4비자로 한국에 입국후 현재까지 다른 아파트에 전세로 살고 있습니다. 향후 동탄에 보유한 아파트를 매매 할 예정 입니다. 언제 팔아야 양도 소득세를 감면 받을수 있을까요? 감사합니다.

utop 님, 반갑습니다. 문의게시판은 사용자분들께서 더 편리하게 계산기를 사용하실 수 있도록 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 범위가 넓은 세법에 관한 전반적인 질문에 대해서는 구체적인 답변을 드리기가 어렵습니다.

비거자주의 기준과 1세대 1주택 비과세에 관한 내용은 부동산 세금 가이드의 비거주자의 기준과 1세대 1주택 비과세에서 확인하실 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 정성스레 남겨주신 질문에 자세히 답변을 드리지 못하여 죄송합니다. 계속해서 발전해나가는 부동산계산기 EZB가 될 수 있도록 최선을 다해서 노력하겠습니다. 고맙습니다!

안녕하세요? 동생이 외국 국적을 취득하고 현재 캐나다 거주 중입니다.
1997년에 작은 아파트를 구입해서 부모님이 현재까지 계속 거주 중이신데, 명의가 동생 앞으로 되어 있습니다.
이 아파트를 매도할 경우 양도소득세는 어떻게 되는지 문의드리고 싶네요.

jm4j 님, 반갑습니다. 문의게시판은 사용자분들께서 더 편리하게 계산기를 사용하실 수 있도록 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 범위가 넓은 세법에 관한 전반적인 질문에 대해서는 구체적인 답변을 드리기가 어렵습니다.

비거주자의 양도소득세는 양도소득세 계산기에서 대상주택을 기타 > 중과 제외대상 주택으로 선택하신 후, 양도가액과 취득가액 등 필요정보를 입력하여 계산해보실 수 있습니다. 또한 비거자주의 기준과 1세대 1주택 비과세에 관한 내용은 부동산 세금 가이드의 비거주자의 기준과 1세대 1주택 비과세에서 확인하실 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

정성스레 남겨주신 질문에 자세히 답변을 드리지 못하여 죄송합니다. 계속해서 발전해나가는 부동산계산기 EZB가 될 수 있도록 최선을 다해서 노력하겠습니다. 고맙습니다!

안녕하세요 저는 2011년2월부터 2023년 현재까지 F4비자로 채류하면서
세금 보고하는 일도 했었고 개인사업자로도 사업을하는중 1가구 1주택자가 되었습니다.
1억8000에 샀었고 지금은 2억8000으로 1억의 차액이 생겼습니다.
지역은 이천이구요 주택 구입후 2년이되어 다른곳으로 이사하려고 매도하려고합니다.
이정도 싼주택도 양도소득세가 발생하는지요?
만약 양도소득세를 낸다면 얼마나 할까요? 답변부탁드립니다.
참고로 F4비자를 세번 연장했고
지금은 60세가되었고 한국에 계속 살게되었습니다.
시민권 포기하지않고 살사람이라 도움이 필요합니다.

lbla 님, 반갑습니다. 문의게시판은 사용자분들께서 더 편리하게 계산기를 사용하실 수 있도록 도움을 드리기 위해 준비된 게시판으로 범위가 넓은 세법에 관한 전반적인 질문에 대해서는 구체적인 답변을 드리기가 어렵습니다.

정성스럽게 남겨주신 질문에 자세한 답변을 드리지 못하여 죄송합니다. 정확한 내용을 반드시 국세청 홈페이지 등을 통해 문의하시거나 전문가와의 상담을 통해 확인하시고 양도 계획을 세우실 것을 추천해드립니다. 계속해서 발전해나가는 부동산계산기 EZB가 될 수 있도록 최선을 다해서 노력하겠습니다. 고맙습니다!