비과세 문의

만약 비과세가 안된다면 혹시 C주택에 입주하고 소유권 이전등기를 마친후 B주택을 일시적 2가구로 매도하면 비과세가 가능할까요?

jeen 님, 반갑습니다. 분양권 취득에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 여부에 대하여 문의를 해주셨습니다.

1) 다주택에서 전환된 1세대 1주택의 보유기간 및 거주기간 재기산에 대하여 규정하고 있는 「소득세법 시행령」 제154조제5항에 따르면 「소득세법 시행령」 제155조에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 취득일부터 보유기간을 기산하도록 예외를 두고 있습니다. 따라서 주택 A를 주택 B와 일시적 1세대 2주택 요건을 처분하셨다면 주택 B의 보유기간은 취득일부터 기산하게 될 것으로 생각됩니다.

2) 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 다만 조정대상지역의 공고가 있기 전(또는 조정대상지역 내 거주기간 요건이 신설되기 전인 2017년 8월 2일 이전)에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 계약금 지급일을 기준으로 해당 거주자가 속한 세대가 주택을 보유하고 있지 않다면 예외적으로 거주기간 요건이 적용되지 않습니다.

따라서 질문해주신 사례의 경우 2016년 12월 분양권 계약 당시 주택 A를 보유하고 있어 무주택 세대에 해당하지 않으므로 위에서 안내해드린 예외의 적용은 받지 못할 것으로 생각됩니다.

3) 주택과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 소유하고 있는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)에 따라 종전주택을 양도해야 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 위 조항에 따르면 국내에 1주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에는 ① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 ② 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 양도하는 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단하게 됩니다.

또한 분양권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하더라도 ① 주택이 완성된 후 2년 이내에 세대 구성원 전원이 이사(세대의 구성원 중 일부가 취학이나 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 이사하지 못하는 경우는 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주하고 ② 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 특례가 적용됩니다.

위 특례에 대한 더 자세한 내용은 부동산 세금 가이드의 분양권과 주택을 소유한 경우의 비과세 적용을 참고해주시기 바랍니다. 또한 1세대 1주택의 특례는 양도하는 주택을 1주택으로 본다는 것일 뿐 실제 1세대 1주택 비과세 특례를 위해서는 보유기간 및 거주기간 요건을 만족하여야 한다는 점을 유의하시기 바랍니다.

알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

그러면 거주요건을 채우지 않아서 언제 매도를 하든 비과세를 받지 못하는거네요?
혹시 거주 2년이 연속적으로 이루어져야하는건가요? 저희가 1년 3개월을 살고 이사나왔는데 다시 이사 후 9개월을 살면 안되는건가요?

가지고 있는 분양권의 입주 후 소유권이전등기를 하고 B주택을 팔게 되어도 일시적 2가구 혜택을 받을 수 없나요? 새로운 주택으로 세대전원 주소이전하고 2달 이내에 B주택 매도 계획입니다.

1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간을 모두 합산하여 판단합니다. 따라서 연속적이지 않더라도 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상이면 요건을 충족한 것으로 보게 됩니다.

우리가 흔히 알고 있는 일시적 1세대 2주택 비과세는 두 단계를 거쳐서 진행됩니다. ① 실제 2주택을 보유하고 있지만 일시적인 2주택으로 보아 양도하는 종전주택을 1주택으로 보는 1세대 1주택 특례 단계와 ② 실제 양도하는 1주택에 대하여 비과세를 적용하는 1세대 1주택 비과세 특례 단계입니다. 따라서 ① 1세대 1주택 특례의 요건을 만족하여 주택 B를 매도하더라도 ② 주택 B 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 만족하지 못한다면 비과세 특례는 적용되지 않을 것입니다.

결국 주택 B의 비과세를 위해서는 거주기간 요건 여부가 중요합니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 주택 B의 거주기간 요건 여부를 관할 세무서나 국세청 등에 문의하여 공신력 있는 답변을 구하신 후 매도 계획을 세우실 것을 추천해드립니다. 고맙습니다!