3주택에서 일시적 2주택(?!) 문의

aca 님, 반갑습니다. 분양권 취득에 따른 주택 수 산정 등에 대하여 문의를 해주셨습니다.

1) 이미 잘 알고 계신 것처럼 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권은 1세대 1주택 비과세 및 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 이때 주택 수는 양도일 현재를 기준으로 산정하여 중과 여부를 판단하게 됩니다.

따라서 주택 B의 양도일 전에 분양권을 취득한다면 주택 B의 양도일에는 3주택 — 주택 A, 주택 B, 분양권 — 을 보유하고 있어 1세대 3주택에 해당할 것입니다. 다만 양도소득세 중과세는 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 따라서 주택 B가 양도일 현재 조정대상지역에 해당하지 않는다면 중과세는 적용되지 않으리라 생각됩니다.

2) 주택 B를 과세 양도한 이후에는 1세대 2주택에 해당할 것입니다. 다만 「소득세법 시행령」 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)에서는 1주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 ① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, ② 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 종전주택을 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 비과세 여부를 판단하도록 정하고 있습니다.

또한 분양권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하더라도 ① 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 세대 구성원 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고 ② 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도한다면 특례 요건을 만족하는 것으로 보도록 정하고 있습니다.

결국 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우더라도 비과세가 적용될 수 있으니 요건을 충족할 수 있는 상황인지 한번 살펴보실 것을 추천해드립니다. 분양권과 주택을 소유한 경우의 비과세에 관한 내용은 부동산 세금 가이드의 분양권과 주택을 소유한 경우의 비과세 적용 에 자세하게 정리되어 있으니 참고해주시기를 바랍니다.

또한 주택 A를 위에서 안내해드린 「소득세법 시행령」 제156조의3에 따라 양도하더라도 주택 A의 보유기간은 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날인 직전 주택 양도일부터 다시 기산하여 비과세 여부를 판단할 것입니다. 따라서 주택 B의 양도일로부터 다시 보유한 기간이 2년 이상이어야 비과세가 적용되리라 생각됩니다.

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답변 감사합니다.
늦은 시간에 올린 내용이었는데
빠르게.. 정말 고맙습니다.

애써 알려주신 내용을 써먹을 수 있을 줄
알았는데, 청약 결과가 좋지 않네요 ㅜ

도움에 정말 고맙습니다.