1가구 2주택 조건 계산과 방법이 어려워 문의 드립니다.

judo 님, 반갑습니다. 소득세법상 1세대와 1세대 1주택 비과세 요건 등에 대하여 문의를 해주셨습니다.

소득세법에서는 1세대를 거주자 및 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 단위라고 규정하고 있습니다. 그리고 가족의 범위에 ① 거주자 및 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 과 ② 형제자매가 포함됩니다. 소득세법에서의 1세대의 기준에 관한 내용은 부동산 세금 가이드의 1세대의 기준 - 소득세법에서의 1세대에 자세하게 정리되어 있으니 참고해주시기를 바랍니다.

1) 현재 누님과 동일 세대를 구성하고 있습니다. 따라서 현재의 세대 구성하에서 누님 명의로 주택 취득하면 1세대 2주택에 해당하게 될 것입니다.

2) 누님께서 취득하신 주택을 현재의 세대 구성하에서 양도하는 경우 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하는 것이므로 양도소득세가 과세될 것입니다. 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도할 때에는 기본세율에 20% 포인트가 가산된 중과세율이 적용될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

3) 양도소득세는 해당 주택을 양도하는 시점에 세대별 주택 수 등을 판정하게 됩니다. 따라서 취득 시점의 동일 세대 구성 여부와 관계없이 양도 시점 이전에만 세대 분리로 별도의 세대를 구성하여 1세대 1주택인 상태에서 양도하면 될 것으로 생각됩니다. 다만 취득 시점에 동일 세대를 구성하고 있는 경우에는 취득세가 중과세 — 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 취득세율 8% — 될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

4) 취득 당시 조정대상지역에 해당하는 주택의 1세대 1주택 비과세를 위해서는 ① 해당 주택이 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하여야 하며 ② 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 또 ③ 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 만약 해당 주택이 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택이라면 전체 양도차익 중 12억원 초과 부분에 대해서는 과세되니 유의하시기 바랍니다. 1세대 1주택 비과세 요건에 관한 내용은 부동산 세금 가이드의 1세대 1주택 비과세 요건 - 1세대 1주택의 범위에 자세하게 정리되어 있으니 참고해주시기를 바랍니다.

알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 추가로 궁금하신 점이 있으시다면 댓글 남겨주시기 바랍니다. 답변이 도움이 되셨다면 모바일 앱 다운로드 및 스토어 별점 5점도 꼭 부탁드립니다. 고맙습니다!

선생님!! 감사합니다!!

선생님!! 다시한번 감사드리며, 죄송한데 질문 추가 드립니다.

1새대 1주택 조건중에..

1) 현재 가족이 살고 있는 시골아파트가 주택공시가가 1억 미만이면 다주택 조건 중과세로 보지 않는다고 하던데, 맞는지요?
2) 그리고 농어촌주택(현 전남고흥읍)은 공시가 상관없이 중과세 면제라는데 맞는지요?
3) 그렇다면 누나(54세)가 별도로 세대분리 할 필요없이, 서울에 있는 아파트를 구매해도 1% 인거 맞나요?(1세대 1주택 조건)
4) 그리고 누나가 생애최초 주택구매가 되는데, 4억이하 취득세가 50% 감면된다고 하던데(6억 이상은 1%), 잔금 후 임대 주려고 하는데 전입해서 실거주를 해야만 적용되는건가요? 해야한다면 최소기간이 얼마인가요?

먼저 감사드립니다.

1) 「지방세법 시행령」 제28조의4에서 정하고 있는 바에 따라 시가표준액이 1억원 이하인 주택과 아래의 요건을 만족하는 농어촌주택은 취득 시 중과대상에서 제외하며, 다른 주택을 취득하는 경우 주택 수 산정에서도 제외됩니다.

이때 농어촌주택은 ① 대지면적이 660제곱미터, 그리고 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내여야 하며 ② 주택 수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만원 이내여야 합니다. 또한 해당 주택이 ③ 광역시에 소속된 군지역 또는 수도권지역, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역 등 법정지역에 소재하지 않아야 하니 유의하시기 바랍니다.

2) 현재 보유하고 계신 주택이 위 1) 에서 안내해드린 주택 수 산정에서 제외되는 주택에 해당하면 추가로 취득하는 주택은 무주택 세대가 조정대상지역의 1주택을 취득하는 상황에 해당하여 주택가액에 따라 1% ~ 3%의 취득세율이 적용되리라 생각됩니다.

3) 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면을 다루고 있는 「지방세특례제한법」 제36조의3에서는 취득가액이 3억원(수도권 4억원) 이하인 주택을 유상거래로 취득하는 경우 해당 주택의 취득가액 1억 5천만원 이하라면 취득세 전액을, 그리고 취득가액 1억 5천만원을 초과한다면 취득세 50%를 감면하도록 정하고 있습니다.

다만 생애최초 주택 구입에 해당하기 위해서는 주택 취득일 현재 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주 및 세대원이 주택을 소유한 사실이 없어야 하며, 직전 연도의 합산소득이 7천만원을 초과하지 않아야 합니다. 또한 주택 취득일로부터 3개월 이내 전입하여 3년 동안 상시거주하여야 하니 참고하시기 바랍니다.

계산기 사용과 무관한 세법에 관한 전반적인 질문이나 전문적인 판단이 필요한 세무상담 등에 대해서는 관리자가 답변을 드릴 수 있는 범위를 넘어서므로 추가적인 질문에는 더 답변을 드릴 수 없는 점 이해해 주시기 바랍니다. 이전 댓글에서도 안내해드렸듯이 알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 고맙습니다!

선생님!!!!! 다시 한번 감사드립니다. 짝짝짝!!!!!! ^^ 행복하세요

선생님 하나 더 질문드립니다.

양도세 면제조건 중 (조정지역) 2년 실거주는,

1) 예를 들어 10년 보유 중,, 전입신고후 아무때나 2년만 거주하면 되나요? ( 예: 구매 후 2년 또는 중간에 2년)
어떤 분은 매도시 실거주하고 있어야 한다고 해서 궁금합니다.

2) 그리고 당연한 얘기지만, 집을 구매한 집주인인 54세의 누나만 전입후 실거주하면 되는거죠?
먼저 감사드립니다. 꾸벅

「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택의 요건을 충족한 것으로 보도록 정하고 있습니다. 따라서 연속하여 거주하거나 양도하는 시점에 거주하고 있지 않더라도 취득일과 양도일 사이의 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상이면 요건을 충족한 것으로 볼 것입니다.

또한 이때 거주기간 요건은 세대의 구성원 모두가 충족해야 합니다. 만약 누님께서 세대분리를 통하여 단독 세대를 구성하실 계획이시라면 누님께서만 거주하시면 될 것으로 생각됩니다.

계산기 사용과 무관한 세법에 관한 전반적인 질문이나 전문적인 판단이 필요한 세무상담 등에 대해서는 더는 답변을 드릴 수 없는 점 이해해 주시기 바랍니다. 또한 이전 댓글에서도 안내해드렸듯이 알려주신 제한적인 정보들만으로 판단하여 드리는 답변에는 오류가 있을 수 있습니다. 관리자의 답변은 참고 용도로만 활용하시길 바라며, 정확한 내용은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 고맙습니다!

선생님 감사합니다. 꾸벅 ^^