배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 취득가액은?

주택 취득 및 증여 현황이 아래 같은 경우

2018년 1월 : 남편 명의로 주택 A 취득 → 취득가액 5억원
2020년 1월 : 남편이 아내에게 주택 A 증여 → 증여일 현재 기준시가 6억원
2021년 1월 : 주택 A 양도 예정


아내가 남편에게 2020년 증여받은 주택을 1년만인 2021년 양도하는 경우 취득가액은?

최종 업데이트 2021.04.12

1) 취득가액 이월과세란?
배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 주택 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도할 때에는 취득가액을 수증자의 취득가액 — 증여일 현재의 시가 — 이 아닌 증여자의 취득가액 — 증여자가 취득했을 당시의 취득가액 — 으로 하여 양도차익을 계산하도록 정하고 있습니다. 이는 배우자 또는 직계존비속 간의 증여를 통해 양도차익을 부당하게 감소시키는 것을 방지하기 위한 규정입니다. - 「소득세법」 제97조의2

① 양도차익 계산에서 증여받은 주택 등에 대하여 납부했거나 납부할 증여세는 필요경비로 인정됩니다.
② 양도일 현재 배우자와 이혼으로 혼인관계가 소멸한 경우에도 취득가액 이월과세 규정은 적용됩니다. 단, 배우자가 사망한 경우에는 적용하지 않습니다.
③ 취득가액 이월과세 규정이 적용되는 때에는 증여자의 보유기간을 통산합니다. 즉 취득가액뿐만 아니라 취득일도 증여자가 해당 자산을 취득한 날로 보는 것입니다. 따라서 증여자가 해당 자산을 취득한 날을 기준으로 1세대 1주택 비과세 특례 요건 충족 여부를 판단하고 장기보유특별공제액을 계산하게 됩니다. - 「소득세법」 제95조제4항
④ 취득가액 이월과세 적용으로 오히려 수증자가 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받게 될 때에는 취득가액 이월과세 규정을 적용하지 않습니다. 이 경우에는 「소득세법」 제101조에 따른 양도소득의 부당행위계산 적용을 받게 될 수도 있습니다.
⑤ 2019년 2월 11일 이전 증여받은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대해서는 위 취득가액 이월과세 규정이 적용되지 않습니다.

2) 사례의 취득가액은?
위 사례에서 주택을 증여받은 날인 2020년 1월로부터 5년이 지나기 전인 2021년 1월 주택을 양도하는 경우에는 취득가액 이월과세 규정이 적용될 것입니다. 따라서 2020년 1월 증여일 현재의 기준시가 6억원이 아닌 남편이 2018년 1월 취득할 당시의 가격인 5억원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하게 됩니다.

① 만약 2020년 1월로부터 5년이 지난 2025년 1월 이후 주택을 양도하는 경우에는 취득가액 이월과세 규정이 적용되지 않을 것입니다. 이 경우 2020년 1월 증여일 현재의 기준시가 6억원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하게 됩니다.

② 취득가액 이월과세는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 주택의 양도에 대해서는 적용되지 않습니다. 따라서 위 사례에서의 수증자가 독립된 세대를 구성하는 무주택자 자녀였고, 증여를 받은 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 이후 해당 주택을 양도하는 경우에는 취득가액 이월과세 규정이 적용되지 않을 것입니다. 다만 이 경우에도 증여일로부터 5년이 지나지 않았다면 역시 「소득세법」 제101조에 따른 양도소득의 부당행위계산 적용을 받게 될 수도 있습니다.

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