조합원입주권 또는 조합원입주권과 주택을 소유한 경우의 비과세 적용

1) 조합원입주권의 양도에 대한 비과세 특례
관리처분계획인가일 및 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대 1주택 비과세 특례 요건을 갖춘 조합원입주권 1개를 보유한 1세대가 조합원입주권의 양도일 현재 아래에 해당하는 경우에는 조합원입주권의 양도로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 단, 조합원입주권도 고가주택과 마찬가지로 양도가액이 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원)을 초과하는 경우에는 초과분에 대해서는 양도소득세를 과세합니다.

① 다른 소유 주택이 없는 경우
② 1주택을 소유한 경우에는 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내 조합원입주권을 양도하는 경우

2) 조합원입주권과 주택을 소유하고 있는 경우 주택의 양도에 대한 비과세 특례

1주택(주택 A)을 소유한 1세대가
종전주택을 양도하기 전에
조합원입주권을 취득하여
일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우

국내에 1주택과 1조합원입주권을 소유한 세대가 아래의 요건을 모두 만족하는 경우 양도하는 종전주택(주택 A)을 1주택에 해당하는 주택으로 보게 됩니다. - 「소득세법 시행령」 제156조의2제3항

① 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하고
② 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도

다만 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하더라도 아래의 ㉠ 전입기한 요건과 ㉡ 양도기한 요건, 그리고 ㉢ 취득시점 요건을 모두 만족하는 경우에는 양도하는 종전주택(주택 A)을 1주택에 해당하는 주택으로 보게 됩니다. - 「소득세법 시행령」 제156조의2제4항

㉠ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년(2023년 1월 11일 이전 종전주택을 양도하는 경우에는 2년) 이내에 세대 구성원 전원이 이사(세대의 구성원 중 일부가 취학이나 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 이사하지 못하는 경우는 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주
㉡ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년(2023년 1월 11일 이전 종전주택을 양도하는 경우에는 2년) 이내에 종전주택을 양도
㉢ 2022년 2월 15일 이후 조합원입주권을 취득하는 경우에는 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 취득

[체크] 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우 ① 2022년 2월 소득세법 시행령 개정으로 2022년 2월 15일 이후 취득하는 조합원입주권부터는 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 해당 조합원입주권을 취득한 경우에만 비과세 특례가 적용되며, ② 2023년 2월 소득세법 시행령 개정으로 2023년 1월 12일 이후 종전주택을 양도하는 경우에는 3년의 신규주택 전입기한 및 종전주택 양도기한이 적용되니 유의하시기 바랍니다.

3) 재개발사업 등의 시행기간에 취득한 대체주택의 양도에 대한 비과세 특례

1주택(주택 A)를 소유한 1세대가
해당 주택의 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여
대체주택(주택 B)을 취득한 경우

아래의 요건을 모두 만족하는 경우 양도하는 대체주택(주택 B)에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. - 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항

① 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주
② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년(2023년 1월 11일 이전 대체주택을 양도하는 경우에는 2년) 이내에 세대 구성원 전원이 이사(세대의 구성원 중 일부가 취학이나 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 이사하지 못하는 경우는 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주
③ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년(2023년 1월 11일 이전 대체주택을 양도하는 경우에는 2년) 이내에 대체주택을 양도

다만 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학이나 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 구성원 전원이 출국하는 경우에는 위 ②에도 불구하고 출국한 후 3년 이내 출국사유가 해소되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 요건을 만족한 것으로 봅니다.

[체크] 2023년 2월 소득세법 시행령 개정으로 2023년 1월 12일 이후 대체주택을 양도하는 경우에는 3년의 신규주택 전입기한 및 대체주택 양도기한이 적용되니 유의하시기 바랍니다.