3주택을 보유하던 중 1주택을 양도(과세)하고 남은 2주택이 일시적 2주택 요건을 갖춘 경우의 비과세 특례 적용

1) 종전주택과 신규주택이 모두 비조정대상지역인 경우의 일시적 1세대 2주택 요건은 아래와 같습니다.

① 1주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우
② 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고
③ 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도

일시적 1세대 2주택 — 1세대 1주택의 특례 — 의 조건 충족 여부는 종전주택인 주택 A의 양도시점에 판단하게 됩니다. 2020년 10월 이미 주택 C를 양도하여 주택 A의 양도시점에는 보유하고 있지 않으므로 위 요건 ① 을 충족하게 됩니다. 나머지 요건 ② 와 ③ 또한 모두 충족하므로 양도하려는 주택 A에 대해서 일시적 1세대 2주택 — 1세대 1주택의 특례 — 규정이 적용됩니다

[참고] 만약 주택 C를 양도하지 않고 보유하고 있었다면 3주택이 되어 위 요건 중 ① 을 만족하지 못하였을 것입니다.

2) 2021년 1월 1일 현재 1세대 1주택이거나 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 보유기간 재기산 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 위 사례에서처럼 주택 C를 2020년 12월 31일 이전에 처분하여 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택 — 종전주택인 주택 A와 신규주택인 주택 B — 만을 보유하고 있는 경우로 종전주택인 주택 A를 양도하는 경우에는 취득일부터 종전주택의 보유기간을 기산합니다.

[체크] 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고 최종적으로 남은 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 다시 보유기간을 기산하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부를 판단합니다.

3) 기획재정부가 2021년 11월 2일 발표한 유권해석에 따르면 2021년 1월 1일 현재 다주택에 해당하면 다주택을 처분하여 남은 최종 2주택이 일시적 2주택에 해당하는 경우더라도 직전주택의 처분일부터 보유기간을 기산하여 보유기간 재기산 규정을 적용하도록 정하고 있습니다. 다만 납세자들의 신뢰를 보호하기 위해 유권해석이 공개되기 전인 2021년 11월 1일 이전에 종전주택을 양도한 경우에는 취득일부터 종전주택의 보유기간을 기산하도록 정하고 있습니다.

따라서 위 사례에서 만약 주택 C를 2021년 1월 1일 이후에 처분한다면 종전주택인 주택 A의 보유기간 기산일은 종전주택인 주택 A의 처분일에 따라 달라집니다.

① 종전주택인 주택 A를 2021년 11월 1일 이전에 양도 : 취득일부터 보유기간 기산
② 종전주택인 주택 A를 2021년 11월 2일 이후에 양도 : 직전주택의 처분일부터 보유기간 재기산

결국 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유하였으면 일시적 2주택의 종전주택의 보유기간 기산일은 일시적 2주택의 형태와 종전주택의 처분일에 따라 아래와 같이 달라집니다.

특히 2021년 11월 2일 이후 종전주택을 처분하는 경우에는 ① 종전주택을 보유하던 중 이사 등을 위하여 신규주택을 취득하고 바로 종전주택을 처분하는 일반적인 일시적 2주택의 경우에만 취득일부터 보유기간을 기산하며, ② 그 외 나머지 경우에는 모두 보유기간 재기산 규정이 적용되니 유의하시기 바랍니다.

[체크] 2022년 5월 소득세법 시행령 개정으로 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 폐지됨에 따라 2022년 5월 10일 이후에 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날이 아닌 주택의 취득일부터 실제 주택을 보유·거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부를 판단하니 유의하시기 바랍니다.